文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志
編輯丨高巖
在被調(diào)查一年半后，格力地產(chǎn)（600185.SH）董事長(zhǎng)魯君四被免職，其理由是“因工作調(diào)整原因”。
來(lái)源：企業(yè)公告
6月16日，格力地產(chǎn)公布了一項(xiàng)人事變動(dòng)，董事會(huì)免去魯君四董事長(zhǎng)的職位，并將擇期重新選舉公司董事長(zhǎng)。
值得注意的是，2020年末，魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為，被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。之后，魯君四便很少在公眾場(chǎng)合露面。
本次被免職后，格力地產(chǎn)董事會(huì)推舉董事、總裁林強(qiáng)先生代為履行董事長(zhǎng)職責(zé)，直至新任董事長(zhǎng)產(chǎn)生時(shí)止。
魯君四“孕育”格力地產(chǎn)
1985年，格力集團(tuán)開始布局地產(chǎn)行業(yè)，先后開發(fā)北嶺工業(yè)區(qū)、珠海特區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目。后來(lái)，由于集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略需求，地產(chǎn)業(yè)務(wù)近乎停滯。
2004年，格力房地產(chǎn)板塊發(fā)展定位重新確立，時(shí)任格力集團(tuán)副總裁的魯君四“臨危受命”，被調(diào)任格力房地產(chǎn)專責(zé)工作小組。
當(dāng)時(shí)，格力地產(chǎn)和格力電器都隸屬于格力集團(tuán)。格力電器在家電行業(yè)風(fēng)生水起，2003年?duì)I收超過百億；而格力地產(chǎn)當(dāng)時(shí)營(yíng)收不足10億元。
當(dāng)時(shí)，魯君四帶領(lǐng)7名員工，在9平方米的辦公區(qū)域開始創(chuàng)業(yè)。2005年2月，珠海格力房產(chǎn)有限公司重新建立。
三個(gè)月后，格力地產(chǎn)首個(gè)樓盤御楓美筑項(xiàng)目啟動(dòng)，受到業(yè)界廣泛關(guān)注。此后，格力地產(chǎn)快速發(fā)展，相繼開發(fā)了格力廣場(chǎng)、格力香樟等項(xiàng)目。
2007年，格力地產(chǎn)決定通過對(duì)陜西榮海旗下的海星科技資產(chǎn)重組的方式借殼上市。
2008年，在美國(guó)金融危機(jī)的影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式上漲。魯君四借勢(shì)發(fā)力，格力地產(chǎn)在2019年成功借殼上市。
坐享行業(yè)紅利和上市優(yōu)勢(shì)，再加上格力品牌效應(yīng)的“加持”，格力地產(chǎn)迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。2010年2月，海星科技更名為格力地產(chǎn)。
資料顯示，2009年-2010年，格力地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.13億元、11.57億元，同比增長(zhǎng)161.4%、125.65%。
從停滯不前到重振雄風(fēng)，魯君四在6年的時(shí)間內(nèi)打造出一個(gè)全新的格力地產(chǎn)，其對(duì)格力地產(chǎn)的情感和用心不言而喻。
正如魯君四在格力地產(chǎn)官網(wǎng)上所言：企業(yè)因?qū)I(yè)而強(qiáng)大，因創(chuàng)新而卓越。在建筑城市的過程中，我們打造精致產(chǎn)品，并堅(jiān)守著一份責(zé)任、一份情懷。
格力地產(chǎn)被“雪藏”
經(jīng)歷了短暫的美好后，格力地產(chǎn)迎來(lái)轉(zhuǎn)折。2011年，房地產(chǎn)政策開始收緊；緊接著，魯君四迎來(lái)新的上司——董明珠。
2012年5月，格力電器創(chuàng)始人朱江洪退休，董明珠接任格力集團(tuán)董事長(zhǎng)，并且直接掌控格力地產(chǎn)。
然而，在董明珠看來(lái)，家電企業(yè)熱衷搞房地產(chǎn)是“不務(wù)正業(yè)”。她甚至公開對(duì)外宣布，“格力地產(chǎn)使用格力商標(biāo)對(duì)格力形成了傷害”。
因此董明珠并沒有將重心放到地產(chǎn)業(yè)務(wù)，格力集團(tuán)也更偏重于電器，這導(dǎo)致格力地產(chǎn)在那段時(shí)間發(fā)展非常緩慢。
期間，董明珠甚至向自家產(chǎn)業(yè)“開炮”：格力走專業(yè)化道路，絕不做投機(jī)生意。房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻(xiàn)的精神丟掉。”
在其掌權(quán)的三年內(nèi)（2012年-2014年），格力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別為16.24億元、21.64億元及14.66億元。與此對(duì)比，格力電器的在2012年的營(yíng)業(yè)收入就已突破千億元。
不過，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)被“雪藏”的同時(shí)，魯君四卻實(shí)現(xiàn)了多元化布局。2013年，格力地產(chǎn)啟動(dòng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，完成了從房地產(chǎn)建筑商到城市綜合運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型。
在此期間，格力地產(chǎn)布局了海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等。如今看來(lái)，魯君四的積極布局奠定了國(guó)資發(fā)展平臺(tái)入局的基礎(chǔ)。
來(lái)源：愛企查
2014年2月，格力集團(tuán)擬通過無(wú)償劃撥方式將格力地產(chǎn)51.94%股權(quán)注入珠海投資控股有限公司。2015年1月13日，格力集團(tuán)移交股權(quán)，格力地產(chǎn)被納入到全新的國(guó)資平臺(tái)。
實(shí)現(xiàn)“單飛”后，格力地產(chǎn)和格力電器的關(guān)系也遠(yuǎn)了一步，兩者的交集變成了均是珠海市國(guó)資委旗下的上市公司。
“魯君四時(shí)代”的滑鐵盧
從2015年開始，格力地產(chǎn)擺脫了董明珠的“束縛”，業(yè)績(jī)開始有了明顯起色。2015年，格力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入飆升到25.45億元。
2016年，格力地產(chǎn)物業(yè)掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國(guó)、美國(guó)、香港等地的公司，以此拓寬海內(nèi)外市場(chǎng)版圖。
之后，魯君四曾公開表示：“格力地產(chǎn)已不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，未來(lái)將變?yōu)槌鞘芯C合運(yùn)營(yíng)商和資本管理者，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，格力地產(chǎn)或?qū)⒏拿??！?/p>
一心熱衷多元化布局，格力地產(chǎn)在2016年之后很少在房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地。之后的四年，格力地產(chǎn)的發(fā)展遭遇了桎梏。
來(lái)源：無(wú)冕財(cái)經(jīng)
2016年-2019年，格力地產(chǎn)的營(yíng)收從31.2億元升至41.9億元，而凈利潤(rùn)卻從6.01億元降至5.26億元。此外，資產(chǎn)負(fù)債率則72.1%上升至75.92%。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，格力地產(chǎn)各個(gè)板塊沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中疲態(tài)盡顯。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)之間關(guān)系不大，難以形成協(xié)同效應(yīng)。
盡管如此，魯君四并沒有放棄多元化布局的決心。2020年，格力地產(chǎn)頻繁跨界，并先后蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺(tái)”等多個(gè)“網(wǎng)紅”概念的熱度。2020年2月，格力地產(chǎn)成立了高格醫(yī)療，主要生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資。當(dāng)時(shí)，格力地產(chǎn)喊出“全年出口1億片醫(yī)用口罩”的豪言。
同年5月，格力地產(chǎn)擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)定向發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買其持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。兩個(gè)月后，格力地產(chǎn)以總價(jià)16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。
2020年9月22日，魯君四攜格力地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)前往貴州，與茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司簽署合作協(xié)議。這其中便涉及茅臺(tái)在格力地產(chǎn)免稅平臺(tái)的產(chǎn)品合作及地產(chǎn)文旅產(chǎn)業(yè)兩大板塊。
蹭“網(wǎng)紅”概念熱度，雖然拉動(dòng)了格力地產(chǎn)的股價(jià)，但也使其陷入口碑危機(jī)。2020年2月、6月，格力地產(chǎn)分別因“口罩”“免稅”概念遭到上交所問詢。
來(lái)源：企業(yè)公告
2020年12月31日，魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為，被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。此次魯君四被調(diào)查讓格力地產(chǎn)2016年簽署的“抽屜協(xié)議”浮出水面。
2016年8月，格力地產(chǎn)發(fā)行30億非公開發(fā)行股票，并簽下“若其二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)未達(dá)一定條件，珠海投資需向定增對(duì)象購(gòu)買其所持定增股份”的“兜底協(xié)議”。
不過，根據(jù)公告，在立案調(diào)查期間，魯君四可以正常履職，公司董事會(huì)亦可以正常運(yùn)作，該事項(xiàng)尚不會(huì)影響公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，作為格力地產(chǎn)重要的決策人，格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)被立案調(diào)查，后續(xù)收購(gòu)免稅集團(tuán)會(huì)導(dǎo)致很多事情就難以推進(jìn)。
來(lái)源：Wind
在之后一年多的時(shí)間，始終沒有公布調(diào)查進(jìn)度，而魯君四也幾乎消失在了公眾視野中。
2021年是格力地產(chǎn)“去地產(chǎn)化”的第五年，而其房地產(chǎn)開發(fā)收入仍然占到總營(yíng)收的89.46%，去地產(chǎn)化進(jìn)程緩慢。
而格力地產(chǎn)土地儲(chǔ)備也在連年下降。年報(bào)顯示，格力地產(chǎn)總規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)78.64萬(wàn)平方米，同比下降22.65%。
同時(shí)，格力地產(chǎn)的銷售情況也不樂觀。2021年，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額41.5億元，同比下降近五成。
在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的情況下，格力地產(chǎn)面臨土地儲(chǔ)備減少和房地產(chǎn)銷售下滑的壓力，同時(shí)轉(zhuǎn)型大消費(fèi)和大健康產(chǎn)業(yè)明顯遇阻，格力地產(chǎn)陷入進(jìn)退兩難的境地。
正值此際，魯君四被免職，而且其涉嫌內(nèi)幕交易立案調(diào)查快一年半了，依然沒有披露任何進(jìn)展信息，接下來(lái)格力地產(chǎn)何去何從？歡迎留言評(píng)論！