文|《中國企業(yè)家》記者 李 艷艷
編輯|周春林
“我被畢業(yè)了?！比肼氉匀鐚⒔鼉赡甑男『诓蛔】嘈?。今年6月初，他突然收到被公司“優(yōu)化”的消息。心里雖不情愿，但他也理解公司的決定，“關鍵還是疫情（影響）?！?/p>
小胡的遭遇，只是疫情之下個體與企業(yè)生存狀態(tài)的一個縮影。6月以來，長租公寓行業(yè)巨頭自如開啟大規(guī)模裁員。據(jù)36氪消息，此次裁員比例約20%，涵蓋互聯(lián)網營銷、運營管理、品質、設計等部門。除一線業(yè)務部門，自如總部中后臺及職能部門已經不到4000人。
自如回應《中國企業(yè)家》稱，此為不實信息?！敖谧匀鐑H對個別部門進行正常的組織優(yōu)化調整，同時一直在加大服務客戶和業(yè)主的管家團隊的招聘，為業(yè)主和客戶提供穩(wěn)定優(yōu)質的服務?！辈贿^，據(jù)多位員工反饋，受非一線城市業(yè)務拖累，自如目前出租率不及九成。
過去兩年來，疫情讓本就長期虧損經營的長租公寓行業(yè)“雪上加霜”，風波之中的自如正面對來自各方的拷問。對內，被爆“大規(guī)模裁員”；對外，還被疑“逆勢漲房租”。尤其是因為近期多次被房客質疑疫情期間“暴漲房租”“收服務費”，自如深陷輿論漩渦。
2021年10月，自如通過股東會決議，任命創(chuàng)始人、CEO熊林擔任公司董事長兼CEO，以接替于去年5月過世的貝殼創(chuàng)始人左暉。盡管左暉生前強調“自如是熊林他們的事”，但眼下，失去了靈魂人物的指引和陪伴，自如和熊林正面臨一個更為棘手的現(xiàn)實。
熊林。攝影：鄧攀
最直接的是經營壓力。2020年疫情突襲，整個長租行業(yè)“雪上加霜”。根據(jù)今年4月貝殼在收購圣都家裝時披露的關聯(lián)公司自如集團業(yè)績，2019~2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元，2021年盡管同比增長23%，但收入依舊只有疫情前的一半水平。
監(jiān)管部門的態(tài)度更加明確。今年5月30日，北京市人大常委會官網信息顯示，《北京市住房租賃條例》已在近日通過審議并正式公布，將從今年9月1日起正式實施。屆時，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲，也將受到監(jiān)管部門的干預。
對于外界關注的“房租波動”話題，自如表示，今年一季度自如租金無大幅波動，新一線城市有微幅下降；二季度環(huán)比波動幅度均在±2%范圍內?？傮w來說，當前客戶續(xù)約價格同比去年同期，平均漲幅在2.5%~3%，這一幅度顯著低于一線城市普租價格在過去一年的漲幅。
顯然，自如并不認可外界的論斷。多位行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》表示，除了應對外界的質疑和情緒、解決個別經營管理問題，自如還需對自身角色和價值定位做出調試，獲得理解?！白夥孔鳛橐粋€國內重要的民生行業(yè)，市場主體所承擔的并非只有做生意、賺錢這一項。”
亦有行業(yè)從業(yè)者和觀察人士對自如的生存境遇表達了理解。
在他們看來，一方面，為了規(guī)范市場，一定程度的租金監(jiān)管確有必要；另一方面，加強對企業(yè)的扶持同樣重要。構建一個長期發(fā)展的租賃市場，維持房租水平的合理穩(wěn)定，不能僅僅依靠保障性住房，還需更多市場化主體的深度參與，“市場化與保障性租賃住房要雙管齊下”。
風波長在
隨著北京、上海等一線城市疫情防控取得重大成果，租房市場也在迎來新一輪復蘇。與此同時，自如與租客的關系卻在面臨“割裂”。京滬多地均有自如的租客反映稱，他們近期收到了房租上漲通知，漲幅在幾十元到上百元不等，甚至有的租金漲幅超過20%。
對此，自如相關負責人曾回應稱，主要原因可能是大部分業(yè)主委托協(xié)議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，以及個別房源在續(xù)約時確實因為業(yè)主重新簽訂合約、租客前期參與了優(yōu)惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導致出現(xiàn)了租金漲幅超過平均水平。
多名租客稱，自如逆勢“漲房租”的操作，讓人難以接受。有網友譴責自如在發(fā)“疫難財”。還有租客稱：疫情期間，自如沒有保潔等服務卻收服務費且不愿退款、管家更換頻繁還不告知。在投訴平臺上，關于自如不履行保潔和服務也不退款的投訴數(shù)量達1200多條。
這已不是自如第一次陷入“漲價”風波。
2020年疫情剛剛暴發(fā)時，就有一些自如租客在社交媒體及投訴平臺中發(fā)布信息，稱自如在疫情期間“坐地起價”，租金實際漲幅遠超此前承諾的范圍，疫情暴發(fā)期被催促回北京換房搬家。此外，自如還被質疑疫情期間“兩頭通吃”，即一邊給租客漲價，一邊給房東壓價。
當時自如方面回應稱：自如定價體系是集中系統(tǒng)管理，一線人員無權進行隨意價格調整，出現(xiàn)租金浮動個例，也多為長租換短租導致，或者僅是個別租客房租調整。自如CEO熊林發(fā)文強調，“絕對沒有針對疫情的任何價格鉆營伎倆。”
攝影：鄧攀
早在2018年6月，自如就曾被同業(yè)炮轟“助長北京房租暴漲”。一個月后，杭州阿里P7員工在租住自如房后患白血病去世引發(fā)熱議，讓自如一度陷入“甲醛門”風波。兩個月后，自如下架了9個城市的全部首次出租房源，待CMA認證機構檢驗合格后再行上架。
到底是什么推高了房租？熊林曾對《中國企業(yè)家》做過詳細解釋。他表示，這個事情的根本，第一個是供需，第二個是結構，第三個是城市化的大進程，第四個是收入水平的上漲。
“城市供需是根本。哪怕供需合理，收入水平上漲，房租也會漲。關于結構，今天很多人看這個問題非常不嚴肅、不客觀，說我們那兒的房租漲了30%等等，首先這些數(shù)據(jù)我都不知道到底是不是真實的。作為機構，我們天天分析手里的數(shù)據(jù)，沒有得出這種結論?！毙芰终f。
更早之前，在2016~2018年，快速擴張的自如還被質疑過“高價收房”。
有中介稱，包括自如在內的機構搶房導致房租上漲，并會影響房東預期。熊林亦不認同：“租房是一個周期性波動很強的市場，機構在極度波動、極度個性化的市場里，承擔了穩(wěn)定性的作用。但是這些規(guī)律對于行業(yè)從業(yè)者來說，還有一個認識的過程?！?/p>
步伐放緩
11年前，自如剛剛起步。在熊林的印象里，其網站非常簡陋，甚至連北京地圖都是自己手繪出來的。他和團隊的出發(fā)點非常簡單——真實?！澳呐略谑掷L地圖網站上點進去，你看到的每一套房、每一間房的每張照片、每件房內物品、每個價格信息，都應是真實的?！?/p>
在租房這個鏈條漫長且復雜、需求個性化的領域中，“真實”一直是大家持續(xù)關注且最易被詬病的話題。盡管當時的網站界面粗糙簡陋，用戶體驗也不好，但因為真實，自如很快被大家接受。如今，在許多大城市，年輕人租房，就像訂酒店一樣方便。
自如原屬于鏈家的一個內部創(chuàng)業(yè)平臺。2011年10月18日，熊林在鏈家創(chuàng)始人左暉的支持下創(chuàng)立了自如，由此開啟了房屋租賃產品和服務的“長租”模式。2016年6月，自如脫離鏈家獨立運作，并迅速成為長租公寓領域的龍頭。
在北京、上海等不少大城市，自如成為很多年輕白領尤其是畢業(yè)生租房的首選。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市布局，累計為50萬業(yè)主、500萬自如客提供服務，管理房源超100萬間。
但據(jù)自如內部員工反映，與此前公開的100萬間房源對比，自如目前的房源數(shù)量已經降到85萬間，減少了15萬間。對此，自如未予回應。
自如一度備受資本青睞。早在2018年1月，自如就宣布完成40億元A輪融資，估值200億元。由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。這是當時中國長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。
彼時，在政策支持下，長租公寓作為地產細分子行業(yè)之一，迎來黃金發(fā)展時期。隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺，地方政府陸續(xù)出臺了一系列支持住房租賃市場發(fā)展的政策，尤其是鼓勵機構參與住房租賃業(yè)務方面。
狂飆突進的結果，是各地長租公寓頻頻“暴雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。隨后，長租公寓市場也迎來了最強監(jiān)管，火熱的行情迅速冷卻。自如的最近一輪融資，發(fā)生在2020年3月，軟銀愿景基金投資了10億美元。此后，自如再無披露新的融資進展。
經過“大洗牌”后，長租公寓市場開始放緩步伐。去年，蛋殼公寓從紐交所摘牌；今年初，上海市第三中級人民法院裁定受理青客公寓破產清算一案。如今，青客公寓已不符合納斯達克交易所上市規(guī)則中的公開持有股票最低市值規(guī)定，退市已成定局。
“雖然嚴峻的疫情防控形勢帶來了很大挑戰(zhàn)，但2021年我們就啟動了模式轉型和產品升級，保障經營穩(wěn)定、各項業(yè)務穩(wěn)健增長。”在最新回應中，自如還披露了一組數(shù)據(jù)作為佐證：
2022年一季度，新的業(yè)主委托出租模式“增益租”委托量比去年同期增長超過400%；“友家”“心舍”新產品房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%；集中式“自如寓”“自如里”新增房源同比增長56%。
盈利難解
對外漲價、對內裁員，根子上還是“不賺錢”。
《2021中國城市租住生活藍皮書》指出，2021年我國住房租賃市場規(guī)模已達到2萬億元，按照年均2%的城鎮(zhèn)化率看，2030年將達到近10萬億元。從體量來看，市場充滿誘惑，但這又是一個受到強監(jiān)管的民生行業(yè)，玩家們已不能再用傳統(tǒng)方式謀得生存，盈利更是難解。
空白研究院院長楊現(xiàn)領曾在鏈家和貝殼研究院擔任高級副總裁，長期研究租賃市場，面對《中國企業(yè)家》的疑問，他用“租金收入的彈性穩(wěn)定”來解釋這一局面。
楊現(xiàn)領認為，中國租賃行業(yè)中的消費者，也就是租客，以進城務工的農民工、藍領工人和剛畢業(yè)的大學生為主，他們本身沒有什么消費能力。很多在大城市奮斗的人，收入即便增長，也不會花很多錢去租房，或者擴大租房開支，這從根本上就抑制了房租漲幅。因此，從需求端來看，“不僅是政府不允許房租暴漲，房租增長的底層動力也是沒有的”。
其次，從國內供給來看，由于租金回報率較低，大部分人還是希望通過房價而非房租上漲來實現(xiàn)回報，因此出租意愿不高。如果出租，交給機構再裝修，相當于房東把自己該承擔的成本風險也全部給了機構，而房東自己又必須要求確定的剛性兌付回報，就是機構每個月要給房主打房租過去。因此，“一邊是租不出去，有空置率，所以租金漲不上去，一邊機構要對房東做剛性兌付，還要承擔裝修成本，我覺得（任何）一個正常企業(yè)都無法承擔這個問題”。
此外，從運營角度來講，中國租客的平均租住周期只有八個月，這意味著，機構需要經?；ㄥX獲客，這是一筆很大的代價。對比國外，“比如德國的租賃運營機構很強，是因為他的租客的租住周期是3年，英國有4到5年，日本也有2到3年。這些天然條件都不太支持租賃運營機構的長大，更難談到盈利了”。
“所以，真正盈利的不是企業(yè)，是那些大量的分散的不規(guī)范的‘二房東’，因為：第一，他拿房時可能會便宜；第二，他可能無底線，各種手段都用；第三，他們自己比較勤奮，什么都自己做，不用請?zhí)嗳?，把運營成本也降下來了，其實賺的是辛苦錢?！睏瞵F(xiàn)領總結稱。
原我愛我家高級副總裁、景暉智庫創(chuàng)辦人胡景暉對《中國企業(yè)家》表示，租金收入仍然是租賃運營機構的重要盈利來源。但由于租金回報率過低，社會資本參與度不高，導致整體供應量不足，這是目前國內租賃市場的核心問題。
“從投資回報來看，租金太低；但從居民收入來看，租金又太高。這是一個兩難困境?！焙皶煴硎?。在他看來，需拉長時間解決這個問題。結合國際經驗，長租產業(yè)的盈利模式并非完全不清晰，但參照國內現(xiàn)實，如何將租賃產業(yè)變成一個長期可持續(xù)的產業(yè)，更加值得關注。
“要么是持有模式，要么就是‘二房東’模式，自如以前是這么做的，現(xiàn)在也在搞輕托管模式。這個行業(yè)如果你不靠持有，那它實際上就是一個靠服務、靠長期運營的一個掙辛苦錢的行業(yè)?！庇纱?，胡景暉建議，政府在加強監(jiān)管的同時，也要考慮現(xiàn)實，“包括自如在內的很多長租企業(yè)因疫情受到重創(chuàng)，基于穩(wěn)定市場的考量，政府層面也要給到企業(yè)一些政策支持和優(yōu)惠?！?/p>
胡景暉注意到，自去年夏天開始，從土地供應到減稅降費，大部分政策性優(yōu)惠都指向了保障性租賃住房，但忽視了市場化租賃住房，這讓他有些擔憂?！昂芏喑鞘幸?，保障性租賃住房價格低于同地段、同品質的市場化租賃住房15%~20%，幾乎就把政策所有的優(yōu)惠都對沖掉了，這就使得租賃住房未來就是微利，或者一不留神就虧損，那誰會來干呢？”
胡景暉建議，在解決房屋租賃市場的問題上，需要保障性和市場化租賃手段雙管齊下：一方面，彈性制定租金限制比例，將租金控制在一個合理的利潤空間內；另一方面，也要給到市場參與主體更多的政策支持，讓保障性和市場化租賃住房都發(fā)展起來。
從商業(yè)本身來講，很大程度上，長租公寓行業(yè)的盈利模式仍然不夠清晰，虧損成為常態(tài)。這也是很多企業(yè)歷經風口后隨即陷入困境、甚至折戟的主因。
而在熊林看來，科技驅動居住和服務時，能真實為產業(yè)帶來變革或變化的領域，才是未來自如團隊需要努力的方向。
值班編輯：姚赟 審校：張格格 制作：胡楠楠
