實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
自6月1日上海全市進(jìn)入全面有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市后，上海樓市也開(kāi)始逐步復(fù)蘇。
土地市場(chǎng)的熱度是一個(gè)明確信號(hào)。在6月1日重啟今年第一輪集中供地后，5天10場(chǎng)的上海首輪土拍，36宗涉宅用地全部成交，總收金達(dá)834.7億，成為全國(guó)22城2022年首輪集中供地收獲土地出讓金最高的城市，超出市場(chǎng)預(yù)期。
觀察拿地企業(yè)，尤其是上海本土房企，即便是受疫情影響銷(xiāo)售遇阻，且房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的環(huán)境下，仍然堅(jiān)定在上海拿地，顯示出對(duì)上海樓市的信心。
上海土地市場(chǎng)的熱度也傳導(dǎo)至項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)。比如奉賢新城的保利明玥霞光，選擇復(fù)工之日開(kāi)始線上選房，僅兩個(gè)小時(shí)，238套房源就實(shí)現(xiàn)“日光”。
接下來(lái)，上海還要集中放量。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站，分布在上海15個(gè)區(qū)域的新盤(pán)項(xiàng)目即將入市，共約149.7萬(wàn)平方米，合計(jì)13151套房源，以此來(lái)增加市場(chǎng)供應(yīng)。
本土房企積極拿地
成為今年首輪土拍收獲土地金最高的城市，究竟是哪些企業(yè)在重倉(cāng)上海？
整體看下來(lái)，此輪土拍參與度最廣的莫過(guò)于上海本土房企，如上海城投、上海金橋、奉賢發(fā)展、臨港集團(tuán)、上海紡織、浦發(fā)集團(tuán)、上海海港新城等企業(yè)，成為參與本次土拍的重要力量。
即便是上海本土民營(yíng)房企，其拿地積極性也不低，以大名城、上海同潤(rùn)、上海佳運(yùn)置業(yè)等為代表，在本輪土拍中均有所斬獲。
在這一輪集中供地中，上海本土房企和外來(lái)房企幾乎是平分秋色。40宗土地僅上海本土房企就拿下了18宗土地（包含城中村改造地塊），總成交金額有294億元。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，參與拿地的上海本土房企共計(jì)17家。其中，上海佳運(yùn)置業(yè)、大華集團(tuán)和上海海港新城各競(jìng)得2宗地塊，其余房企或聯(lián)合拿地企業(yè)均獲得一宗土地。
具體來(lái)看，上海佳運(yùn)置業(yè)競(jìng)得寶山羅店鎮(zhèn)地塊和金山新城地塊；大華集團(tuán)競(jìng)得嘉定安亭鎮(zhèn)地塊和寶山顧村地塊；上海海港新城拿得臨港片區(qū)2宗地塊。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，也正是這一輪土拍，本土房企拿地優(yōu)勢(shì)得以顯現(xiàn)。“本土房企本身對(duì)于上海樓市更了解，既清楚上海市場(chǎng)的格局，房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段，更對(duì)居民購(gòu)房需求有比較深的認(rèn)知，因此，在市場(chǎng)研判和風(fēng)險(xiǎn)控制方面也更有優(yōu)勢(shì)。”
比如擅長(zhǎng)舊改業(yè)務(wù)的大華集團(tuán)，去年首輪集中供地中拿下了寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)2宗“城中村”改造地塊，在去年上海二輪土拍中，再以底價(jià)競(jìng)得寶山顧村老集鎮(zhèn)的兩宗“城中村”改造地塊。
從市場(chǎng)需求面來(lái)看，上海整體需求仍然比較旺盛，疊加今年人才引進(jìn)力度加大，舊改進(jìn)度加快，利于剛需和改善需求的釋放。顯而易見(jiàn)，大華集團(tuán)正是看準(zhǔn)這一趨勢(shì)，選擇再度加倉(cāng)。
再看臨港區(qū)域，在上海此次供地中出讓的8宗土地里，有7宗為上海本地房企拿得。
在今年密集出臺(tái)樓市支持政策的4月份，上海也對(duì)臨港作出政策調(diào)整，如將原《購(gòu)房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個(gè)月延長(zhǎng)至12個(gè)月。同時(shí)，將人才認(rèn)定時(shí)間從須在新片區(qū)工作滿一年以上縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。這項(xiàng)政策調(diào)整，也會(huì)利好剛需購(gòu)房群體。
自上海在2021年實(shí)行集中供地以來(lái)，臨港就屬于上海的主力供應(yīng)區(qū)域，加之此次成交的8幅，已經(jīng)合計(jì)成交30幅地塊，總建筑面積達(dá)567萬(wàn)平方米。
還有部分本土房企早在土拍正式開(kāi)展前夕，就以底價(jià)拿得該區(qū)域地塊，比如臨港新片區(qū)PDC1-0103單元地塊、臨港新片區(qū)PDC1-0401單元地塊和臨港新片區(qū)PDC1-0103單元F09-01地塊，分別被臨港集團(tuán)&上海紡織、浦發(fā)集團(tuán)和上海金橋收入囊中。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，作為上海本地房企，其在當(dāng)?shù)馗哂刑烊坏馁Y源優(yōu)質(zhì)以及成本控制能力，而新進(jìn)房企短期內(nèi)要組建團(tuán)隊(duì)，后期的項(xiàng)目建設(shè)也要從頭協(xié)調(diào)各項(xiàng)資源，時(shí)間成本和人力成本都更高。
從三道紅線等風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來(lái)看，上海本地房企風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)低，具備進(jìn)一步擴(kuò)張拿地的趨勢(shì)。不出意外，上海樓市將會(huì)在四季度進(jìn)入上行趨勢(shì)，屆時(shí)將會(huì)迎來(lái)新一波營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)，對(duì)于拿地房企也是利好。
上海樓市回暖
“更多的是對(duì)于上海土地市場(chǎng)的積極看好和認(rèn)可，堅(jiān)信樓市熱度會(huì)再次回歸?！?/span>
被迫凍結(jié)兩個(gè)月后，上海樓市昔日的熱度正在回歸。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在今年6月的第一周（5月30日-6月5日），上海的商品住宅供應(yīng)面積為18.43萬(wàn)平方米，打破了連續(xù)8周零供應(yīng)的局面。
從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，6月第一周成交面積有10.55萬(wàn)平方米，環(huán)比上升了85.31%；成交金額為61.07億元，環(huán)比上升65.34%。從單周新房項(xiàng)目成交金額前十榜單情況來(lái)看，單周成交金額突破5億項(xiàng)目也逐漸增多，樓市回暖趨勢(shì)明顯。
若從復(fù)工之日6月1日開(kāi)始計(jì)算，在6月1日-6月8日期間，上海住宅成交共計(jì)2789套，成交面積27.1萬(wàn)平方米，僅在6月7日當(dāng)天就成交了642套，成交面積5.63萬(wàn)平方米。
在上海部分房產(chǎn)中介人士眼中，進(jìn)入6月，樓市銷(xiāo)售終于破冰，并且升溫迅速。每天接待客戶的數(shù)量可以達(dá)到百余組，咨詢項(xiàng)目的人數(shù)更是直線上升，個(gè)別項(xiàng)目甚至還未來(lái)得及營(yíng)銷(xiāo)，便已售罄。
比如因疫情延期開(kāi)盤(pán)的奉賢區(qū)保利明月霞光，在兩小時(shí)內(nèi)就被賣(mài)完。該項(xiàng)目于6月1日上午和下午進(jìn)行線上搖號(hào)和選房，在下午17時(shí)左右，238 套房源全部售完，也成為疫情之后的首個(gè)“日光盤(pán)”。
6月10日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)披露了2022年第二批次將上市的新盤(pán)，46個(gè)新項(xiàng)目可供應(yīng) 13151套房源，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等15個(gè)區(qū)域。其中，以寶山區(qū)在此輪供應(yīng)最多，將有9個(gè)項(xiàng)目入市。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年，上海還會(huì)迎來(lái)大量樓盤(pán)供應(yīng)上市，供給增加必然會(huì)促使成交量上漲，預(yù)計(jì)上海樓市會(huì)在8月份以后出現(xiàn)明顯反彈，出現(xiàn)“紅盤(pán)”概率較高，尤其是市中心“紅盤(pán)”分?jǐn)?shù)會(huì)延續(xù)較高的態(tài)勢(shì)，其銷(xiāo)售熱度不難預(yù)料。
一位房企人士告訴界面新聞，若不是因?yàn)榻衲晟习肽暾麄€(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象不明顯，從銷(xiāo)售端回流的資金有限，公司也定會(huì)參與上海這輪土拍竭力拿地，擴(kuò)大在上海的土儲(chǔ)。“至少，上海接下來(lái)幾年的樓市還無(wú)需質(zhì)疑，上海并不缺乏購(gòu)買(mǎi)力。”
部分未在上海此次土拍中拿地的本土房企向界面新聞表示，依然十分看好和認(rèn)可上海市場(chǎng)，在降低土拍門(mén)檻的情況下卻未能拿地，有些許遺憾。不過(guò)，就目前而言，重心是在公司穩(wěn)現(xiàn)金流，待整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到常態(tài)，會(huì)再考慮競(jìng)拍上海土地。
在上海這一輪36宗涉宅地塊中，有17宗地塊溢價(jià)成交，且有13宗地“觸頂”進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。
可以說(shuō)，雖然上海經(jīng)歷了疫情和土地一度延期出讓?zhuān)舜紊虾Ｍ恋嘏馁u(mài)仍然是符合預(yù)期，未對(duì)房企的參拍熱情造成過(guò)多影響。了解且深耕上海市場(chǎng)的本土房企此番再度拿地，便是很好的證明。
目前，上海正伴著初夏的微熱加速?gòu)?fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市銷(xiāo)售端也有望逐步恢復(fù)熱度。