記者|戈振偉 張熹瓏
為了刺激樓市，珠海用上了奇招。
近日，珠海印發(fā)《發(fā)揮住房公積金作用支持服務(wù)“產(chǎn)業(yè)第一”工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）。《方案》提出的“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭?，引發(fā)熱議。
“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭呦喈?dāng)于激活“閑置”的錢(qián)來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的中老年人士來(lái)說(shuō)，這一改革意味著他們能將公積金儲(chǔ)蓄投入房市中，平衡了年輕人普遍購(gòu)房金額不足、中老年公積金富余、無(wú)處可用的現(xiàn)狀。
有網(wǎng)友認(rèn)為，這是變相鼓勵(lì)啃老，也有網(wǎng)友認(rèn)為該政策不具有普遍性?！爸婪?jī)r(jià)高到離譜，還鼓勵(lì)讓你去啃老接盤(pán)高價(jià)房才可怕?！?/span>
對(duì)此，界面新聞大灣區(qū)頻道記者致電珠海住房公積金管理中心，對(duì)方拒絕回復(fù)。
所謂“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，即珠海市繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購(gòu)房支付首付款，也可按還貸提取逐月提取公積金用于幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）償還購(gòu)房貸款。
2018年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在一檔電視節(jié)目中建議，如果年輕夫婦有條件，可以用雙方父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺一共“六個(gè)錢(qián)包”，合起來(lái)支付房子首付。如今，珠海樓市調(diào)控出“奇招”，“六個(gè)錢(qián)包”買房理論成了官方認(rèn)定下的現(xiàn)實(shí)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞大灣區(qū)頻道記者表示，此次政策很大程度上和此前社會(huì)上熱議的“六個(gè)錢(qián)包”的現(xiàn)象有關(guān)，也體現(xiàn)了配偶、父母和子女等家庭成員在購(gòu)房方面的金融支持?！皡^(qū)別在于，過(guò)去的‘六個(gè)錢(qián)包’是指家庭成員的自有資金或儲(chǔ)蓄，而此次則是明確了公積金的賬戶金額?！?/p>
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴界面新聞大灣區(qū)頻道記者：“在當(dāng)前購(gòu)房情緒普遍較弱，信心不足的情況下，珠海出臺(tái)這個(gè)政策的主要目的還是為了提振大家的購(gòu)房情緒，提高居民的購(gòu)買力?！?/p>
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)宋丁告訴記者，珠海這個(gè)舉措有一點(diǎn)創(chuàng)新性，也符合目前的政策，它通過(guò)直系親屬之間公積金的一個(gè)相互支撐，去減輕購(gòu)房者的壓力，減緩貸款對(duì)銀行的壓力，有助于紓解目前城市的住房困境。
今年以來(lái)，各地紛紛出臺(tái)政策“松綁”樓市，提高房市活力。東莞放松疫情期間購(gòu)房資格認(rèn)定，江門(mén)、佛山等部分區(qū)域暫停限購(gòu)，中山用消費(fèi)券補(bǔ)貼提振樓市，廣州今年以來(lái)房貸利率已經(jīng)第三次降價(jià)。
公開(kāi)資料顯示，珠海是國(guó)內(nèi)對(duì)土地財(cái)政依賴超過(guò)100%的城市，位居全國(guó)前列。房地產(chǎn)對(duì)珠海的重要性不言而喻。
從2015年開(kāi)始，珠海的整體樓市在各種利好和政策的加持下變得格外活躍，珠海的房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)也出現(xiàn)了很多的地王項(xiàng)目，珠海的房?jī)r(jià)從2015年的12888元/平方米上漲到了2021年的25476元/平方米，翻了一倍。
但由于近年來(lái)珠海整體新增人口放緩，而庫(kù)存房源數(shù)量不斷地增加，人群支付能力較為有限，導(dǎo)致現(xiàn)在珠海樓市的新房、二手房成交量起不來(lái)，樓市趨冷。
據(jù)珠海中原研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年4月底，珠海新房庫(kù)存面積環(huán)比增長(zhǎng)4.91%，同比增長(zhǎng)31.32%，去化周期超16個(gè)月。為了維持之前的熱度，珠海樓市去庫(kù)存的想法更為迫切。
目前房地產(chǎn)領(lǐng)域很多降低購(gòu)房成本的動(dòng)作，更多還是從商業(yè)銀行的貸款政策出發(fā)，比如降低首付、降低房貸利率等。
“而此次珠海政策，則是公積金貸款政策方面的一個(gè)創(chuàng)新，無(wú)論是首付還是月供方面都給予了支持，具有創(chuàng)新性和示范性?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
李宇嘉認(rèn)為，公積金的政策相對(duì)銀行貸款的政策來(lái)講，地方的自主權(quán)和主動(dòng)權(quán)更大一點(diǎn)，而且能用公積金買房的基本上都是本地的常住居民或者是戶籍居民，這個(gè)政策也有助于本地需求的釋放。
嚴(yán)躍進(jìn)判斷，珠海這類公積金創(chuàng)新政策進(jìn)一步說(shuō)明，各地公積金政策支持企業(yè)和職工方面的導(dǎo)向會(huì)更加清晰。尤其是從5月份開(kāi)始，各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的工作要求提高，各級(jí)部門(mén)自然需要積極落實(shí)措施，公積金政策的優(yōu)化，也是響應(yīng)國(guó)務(wù)院精神的重要體現(xiàn)。
作為我國(guó)政策性住房金融的主導(dǎo)制度，住房公積金制度已經(jīng)有超過(guò)三十年的歷史。這一制度誕生于20世紀(jì)90年代初期，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制演變的過(guò)程中，上海借鑒新加坡中央公積金制度的基礎(chǔ)上所產(chǎn)生。公積金制度有效激活了上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并普及了商品房的概念。
目前，國(guó)內(nèi)不同級(jí)別的住房公積金管理中心達(dá)350余個(gè)，已覆蓋所有省、直轄市和自治區(qū)。購(gòu)置商品房的商業(yè)貸款體系也漸成主流。但是，目前公積金制度也存在一定缺陷，如地區(qū)間配置效率存在明顯差異、參繳覆蓋面不夠高等。
近年來(lái)，社會(huì)上也有不少人士呼吁取消住房公積金，包括重慶市前市長(zhǎng)黃奇帆和格力電器董事長(zhǎng)董明珠。董明珠表示，格力每個(gè)員工發(fā)一套房，不需要公積金?！白》抗e金是沒(méi)有必要的，像格力就不需要，每個(gè)員工都發(fā)放了一套房子，哪里還用得著公積金?！?/span>
事實(shí)上，作為首創(chuàng)性的公積金改革措施，珠海此次出臺(tái)的“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭唠x不開(kāi)珠海自身的土壤特色。
截至2020年末，珠海國(guó)有資本首次破萬(wàn)億元，全市企業(yè)（不含金融類企業(yè)）國(guó)有資產(chǎn)、金融類企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)和行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)三大類資產(chǎn)總額達(dá)11761.38億元，同比增長(zhǎng)31%，成為繼廣州、深圳后大灣區(qū)第三名“國(guó)資萬(wàn)億俱樂(lè)部”成員。
珠海全市產(chǎn)業(yè)中，國(guó)有資本占了重要部分。公開(kāi)資料顯示，珠海國(guó)資委掛牌成立于2004年，旗下有格力集團(tuán)、華發(fā)集團(tuán)、大橫琴集團(tuán)、九洲控股集團(tuán)、珠海港集團(tuán)等14家企業(yè)集團(tuán)和格力地產(chǎn)、華發(fā)股份、華金資本等上市公司。
根據(jù)《珠海市住房公積金2021年年度報(bào)告》，繳存職工中，國(guó)有企業(yè)占15.09%，遠(yuǎn)高于深圳、東莞等地。
不過(guò)，珠海在公積金資金利用率方面有所下降。截至2021年末，住房公積金個(gè)人住房貸款余額、項(xiàng)目貸款余額和購(gòu)買國(guó)債余額的總和占繳存余額的90.94%，比上年末減少3.80個(gè)百分點(diǎn)。2021年，發(fā)放個(gè)人住房貸款0.84萬(wàn)筆、20.81億元，同比下降27.19%、下降23.94%。個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的90.94%，比上年末減少3.04個(gè)百分點(diǎn)。
最新《方案》還提出，提高公積金貸款審批額度上限。在資金流動(dòng)性控制指標(biāo)范圍內(nèi)，實(shí)施合理的配貸系數(shù)，將單繳職工貸款審批上限由30萬(wàn)提高到50萬(wàn)，雙繳職工申請(qǐng)貸款審批上限由50萬(wàn)提高到80萬(wàn)。提高貸款額度也是各地常規(guī)的公積金支持措施。
李宇嘉認(rèn)為，公積金政策對(duì)于居民需求端的政策扶持，對(duì)于樓市購(gòu)買力的支持不能太樂(lè)觀，因?yàn)楝F(xiàn)在樓市購(gòu)買力最根本的問(wèn)題是年輕人的首套購(gòu)房、換房需求與高房?jī)r(jià)存在一些不可調(diào)和的矛盾?！半m然在公積金方面能夠支持一部分需求，但這種需求釋放的潛力并不會(huì)特別大，更重要的還是修復(fù)居民的購(gòu)買力，這個(gè)才是最關(guān)鍵的?！?/p>
“當(dāng)下，亟待修復(fù)居民的購(gòu)買力，也亟待全方位地降低房地產(chǎn)的成本，才能讓樓市供需匹配，讓行業(yè)上中下游良性循環(huán)起來(lái)。但是，各地的紓困政策，還是在過(guò)去的框架下‘打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)’，并非沒(méi)有用，而是邊際效果很小?！崩?span>宇嘉補(bǔ)充說(shuō)。