文|新經(jīng)濟e線
5月31日晚間，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，在前期REITs試點工作基礎(chǔ)上，指導(dǎo)證券交易所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。
擴募是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)?！缎沦徣牖A(chǔ)設(shè)施項目（試行）》明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件、程序、信息披露要求和擴募發(fā)售相關(guān)安排，強調(diào)擴募相關(guān)要求與首次發(fā)售一致，強化內(nèi)幕信息管理和利益沖突防范，堅持持有人利益優(yōu)先，嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)，壓實參與機構(gòu)主體責(zé)任。推出REITs擴募機制，有利于REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，進一步促進投融資良性循環(huán)。
下一步，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵運營情況和業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs開展擴募業(yè)務(wù)，同時強化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資金來源的重要作用。
來源：證監(jiān)會官網(wǎng)
業(yè)內(nèi)認為，擴募指引有利于資金進一步向優(yōu)秀管理人集中，部分解決經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)到期日之前存續(xù)問題，推動REITs 市場做大做強。
明確擴募底層資產(chǎn)性質(zhì)
新經(jīng)濟e線注意到，當(dāng)晚，滬深交易所發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》（以下簡稱《擴募指引》）中對新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的提出了五個前提條件，特別是明確了擴募底層資產(chǎn)性質(zhì)。
針對購入基礎(chǔ)設(shè)施項目要求，基金管理人應(yīng)當(dāng)綜合考慮現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模、自身管理能力、持有人結(jié)構(gòu)、二級市場流動性等因素，合理確定新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目類型、規(guī)模、融資方式和結(jié)構(gòu)等。擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價格應(yīng)當(dāng)公允。
也就是說，公募REITs 擴募的基礎(chǔ)設(shè)施項目，仍為包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。某種程度來講，這基本避免了綜合性（即橫跨不同業(yè)態(tài)的）REITs 出現(xiàn)。
截止目前，已有三批共12只基礎(chǔ)設(shè)施REITs 成立，基金發(fā)行規(guī)模合計458.12億元，當(dāng)前。特許經(jīng)營權(quán)及產(chǎn)權(quán)類REITs各有6只，規(guī)模分別為281.91億元，176.21 億元。特許經(jīng)營權(quán)REITs的底層資產(chǎn)集中于高速公路項目，共有4只，其余2只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)分別為污水處理以及垃圾焚燒項目。產(chǎn)權(quán)類REITs 的底層資產(chǎn)則為園區(qū)類以及倉儲物流類。
作為擴募主體，公募REITs應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)，投資運作穩(wěn)健，會計基礎(chǔ)工作規(guī)范，上市之日至提交基金變更注冊申請之日原則上滿12個月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好。因此，根據(jù)《擴募指引》，最快能參與擴募的基礎(chǔ)設(shè)施基金為首批發(fā)行的9 只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，該9 只產(chǎn)品均于2021年6 月7 日成立，最快將于2022年6月便可進行擴募。
《擴募指引》還明確了擴募購入資產(chǎn)的發(fā)售和定價方式?；A(chǔ)設(shè)施REITs擴募可以向不特定對象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴募），也可以進行定向擴募，并應(yīng)根據(jù)規(guī)定停復(fù)牌。因擴募使投資者擁有權(quán)益的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額比例達到一定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)的程序和義務(wù)。
若向原持有人配售的話，明確持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人、新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)承諾認購基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額的數(shù)量。
同時，《擴募指引》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs公開擴募的可以全部或者部分向權(quán)益登記日登記在冊的原基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人優(yōu)先配售，其他投資者可以參與優(yōu)先配售后的余額認購。公開擴募的發(fā)售價格可以由基金管理人、財務(wù)顧問（如有）根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場交易價格和新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的市場價值等有關(guān)因素合理確定，但發(fā)售價格應(yīng)不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個交易日或前1個交易日的基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易均價。
至于定向擴募，發(fā)售對象應(yīng)當(dāng)符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人大會決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對象不超過35名?？紤]到基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益穩(wěn)定、波動率相對較低的產(chǎn)品特征，定向擴募發(fā)售價格應(yīng)不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易均價的90%。
此外，《擴募指引》進一步明確了擴募發(fā)售失敗的情形，分別包括基金擴募份額總額未達到準(zhǔn)予注冊規(guī)模的80%；新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方等未按規(guī)定參與戰(zhàn)略配售；導(dǎo)致基金擴募發(fā)售失敗的其他情形。
首批限售份額解禁潮來襲
值得關(guān)注的是，公募REITs開啟擴募的同時，首批限售份額解禁潮也即將來襲。5月21至23日，首批上市的公募REITs產(chǎn)品管理人華安、中金、東吳、富國、浙商證券、中航、紅土創(chuàng)新、平安、博時相繼發(fā)布旗下REITs產(chǎn)品份額解除限售提示公告。
來源：基金公告
據(jù)新經(jīng)濟e線了解，2021年6月上市的首批9只公募REITs中，此次解禁的是首發(fā)參與認購的其他類型戰(zhàn)略配售投資者，其所持份額鎖定期均為12個月，共計約有21.93億份，解禁規(guī)模超百億元。
整體來看，首批解禁規(guī)模占首批9只公募REITs總規(guī)模的31.65%；從單個REITs看，解禁規(guī)模占各自總市值規(guī)模的比例在19.6%到52.0%之間。對于首批上市的公募REITs而言，解禁使得上市可流通份額相比此前最少增加了50%，最多的增加了185%，平均增幅在一倍左右。
新經(jīng)濟e線注意到，居首的中金普洛斯REIT此次解禁的限售份額合計高達7.8億份，較其4.2億份的流通份額，占比高達185.71%。據(jù)該基金5月23日披露的提示性公告稱，自2022年6月21日起，共計有6家戰(zhàn)略配售份額解禁，分別包括泰康人壽保險有限責(zé)任公司－分紅－團體分紅－019L－FH001滬、北京首源投資有限公司、大家投資控股有限責(zé)任公司、中國中金財富證券有限公司、建信信托有限責(zé)任公司－建信信托－鳳鳴（鑫益）1號集合資金信托計劃、中保投資有限責(zé)任公司－中國保險投資基金（有限合伙），其限售份額分別達3億份、1.5億份、1.26億份、1.25億份、5250萬份、2670萬份。
本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的本基金流通份額為4.2億份，占基金全部基金份額的28.00%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為12億份，占基金全部基金份額的80.00%。
緊隨其后的紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT限售份額也達3.2億份。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額增加至6.4億份，占基金全部基金份額的80%。
余下博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT等7只REITs產(chǎn)品的限售份額分別約為2.97億份、1.96億份、1.8億份、1.77億份、1.25億份、0.76億份、0.2億份。
從二級市場的交易價格來看，今年以來基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs走出了一波火熱的上漲行情，盡管近期公募REITs市場有所降溫，部分公募REITs溢價率仍較高。截至6月1日收盤，較單位凈值而言，12只上市公募REITs產(chǎn)品中，僅平安廣州交投廣河高速公路REIT出現(xiàn)折價，折價率為3.74%。
其中，溢價率超過三成的有3只，分別為中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，分別達43.10%、35.60%、35.56%。還有，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等3只產(chǎn)品的溢價率也超過兩成。
有市場人士認為，從短期來看，考慮到限售份額即將解禁，并且去年的凈現(xiàn)金流分派率不及二級市場溢價，屆時會帶來新增的流通份額供給，投資者需警惕解禁可能構(gòu)成的價格沖擊。
相比之下，盈利與估值更高的項目被減持的可能性相對更大，部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持，在此角度下前期盈利更高以及相對估值更高的項目被減持的可能性更大。