實習(xí)記者｜王婷婷
記者｜樊旭
上海疫情得到有效控制后，恢復(fù)生產(chǎn)生活正常秩序成為當前的重要議題。
5月29日，上海發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》（下稱“《行動方案》”）。在此次推出的八個方面50條舉措中，房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的主要措施包括加強城市更新要素保障、健全住房租賃體系、促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展、支持合理住房需求、優(yōu)化土地出讓條件，以及優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件等。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，從此次上海出臺的方案來看，整體的政策基調(diào)更加側(cè)重于供給端，需求端則以落實國家層面政策為主。
在供給端的開發(fā)投資方面，《行動方案》中具體提到，要促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應(yīng)，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設(shè)的住宅項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，可順延3個月繳納。
除商品住房外，《行動方案》也提出要健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設(shè)的籌措和供應(yīng)，完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務(wù)。
具體到保障性租賃住房方面，可進一步發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）作用，落實好“上海REITs20條”支持政策，遴選保障性租賃住房項目等開展REITs試點。
接下來，上海將全力推動在建項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，具備條件的項目做到“應(yīng)復(fù)盡復(fù)”，保障在建項目連續(xù)施工。加大新開工項目協(xié)調(diào)力度，優(yōu)化政府投資項目審批程序，促進新項目開工建設(shè)，加快推進重大產(chǎn)業(yè)項目開工建設(shè)。
在增加市場供給方面，《行動方案》還提到要繼續(xù)加強城市更新的規(guī)劃編制、政策支持和要素保障。根據(jù)規(guī)劃，年內(nèi)要完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目。同時積極拓寬融資渠道，支持發(fā)行地方政府專項債券用于城市更新項目。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴界面新聞，從供給端看，方案提到的建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，以及壓縮房地產(chǎn)開發(fā)全流程時間和啟動住房項目上市供應(yīng)，充分體現(xiàn)了政策對房地產(chǎn)企業(yè)的呵護，多舉措增加市場供應(yīng)。
此次的一些列舉措，也涉及到上海即將迎來的今年首批集中土地出讓。
《行動方案》提到，對于公開招標拍賣掛牌方式出讓地塊，需加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
同時，還要適當增加2022年度建設(shè)用地計劃，加大凈增建設(shè)用地指標，支持保障各區(qū)的重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，受疫情影響，部分房地產(chǎn)活動更多的會依賴線上模式，這次明確提出加快建立線上交易模式，這對于以后土地出讓活動的推進有積極影響，這也意味著上海房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中的重要作用和地位。
嚴躍進指出，針對土地市場的三項措施在一定程度上降低了房企拿地成本，對改善房企拿地意愿將起到積極作用。
在需求端，《行動方案》明確提到，將完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。 此外，在人才政策方面，方案指出要全面落實各類人才計劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件。
李宇嘉表示，近期國家已經(jīng)在需求端提出房地產(chǎn)相關(guān)政策，包括下調(diào)首套房房貸利率等，對上海來說，貫徹落實就可以了，本地政策沒有進一步發(fā)力的太大必要。“如果未來一段時間需求仍然較弱，那么有可能出臺其他政策，”李宇嘉說，但目前要防止出臺過多短期政策導(dǎo)致造成新一輪房價的暴漲。
在對購房者影響較大的房貸利率方面，上海的主要商業(yè)銀行均響應(yīng)政策下調(diào)了房貸利率。目前上海地區(qū)首套、二套利率分別為4.8%、5.5%，此前分別為4.95%、5.65%。
嚴躍進認為，促進需求的的多項政策出臺，對于目前上海房地產(chǎn)市場有非常重要的意義。受疫情影響，今年4-5月份上海房地產(chǎn)市場成交量下滑，因此支持合理住房消費需求顯得十分緊迫和必要，同時也是眾多購房者所期待的政策內(nèi)容。
李宇嘉還表示，隨著疫情消退，新出臺的供給端政策和已有的需求端政策，可呈現(xiàn)較大的疊加效應(yīng)，對于提振房地產(chǎn)市場應(yīng)該能起到一定的作用。
值得一提的是，為應(yīng)對疫情對大量商戶的影響，此次《行動方案》再次強調(diào)了要擴大房屋租金減免范圍。
根據(jù)《行動方案》，將對承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，免提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業(yè)單位，也參照小微企業(yè)和個體工商戶免除6個月房屋租金。
另外，也鼓勵引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，向最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，按照減免租金總額的30%給予補貼，最高300萬元。
李宇嘉認為，此次上海整體政策基調(diào)很明確，即疫情對上海樓市影響較大，房地產(chǎn)供需兩端的信心目前比較弱，因此政策重點從供給端為開發(fā)商和購房者讓利，降低供需兩端的成本，同時需求端也有保障，從而達到提振市場信心的目的。