記者 杜萌

昨日晚間，證監(jiān)會和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（下稱《通知》），從四方面推動保障性租賃住房（下稱“保租房”）REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。

這是繼5月25日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（下稱“國辦19號文”）之后，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）領域迎來的又一重磅文件。

《通知》主要包括落實房地產市場調控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)領域等四方面內容。

具體來看，一是明確了發(fā)起主體應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人?！锻ㄖ繁硎?，保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，發(fā)起人（原始權益人）應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務。

此外，項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經有關部門認定為保障性租賃住房項目。嚴禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發(fā)項目變相融資，或變相規(guī)避房地產調控要求。

二是強調了回收資金用途的嚴格閉環(huán)管理機制。發(fā)起人（原始權益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。

鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。發(fā)起人（原始權益人）在項目申報發(fā)行基礎設施REITs時，應當對回收資金用途作出承諾，并以適當方式向社會公開。

三是壓實機構主體責任，要求發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金。《通知》指出，發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的發(fā)起人（原始權益人）應當每季度向有關證券交易所、中國證監(jiān)會派出機構和省級發(fā)展改革委報告回收資金使用情況。

發(fā)起人（原始權益人）的控股股東、實際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人（原始權益人）遵照規(guī)定使用回收資金。

其中，基金管理人應當完善相關業(yè)務制度，并將發(fā)起人（原始權益人）回收資金使用等有關情況按相關信息披露要求向社會公開。滬深證券交易所要制定有關業(yè)務監(jiān)管細則，確保上述要求落到實處。

四是加強溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。

《通知》指出，下一步，證監(jiān)會將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點項目盡快落地，同時加強市場監(jiān)管，督促原始權益人和中介機構誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠。

這意味著去年6月份正式起航的公募REITs即將再次迎來擴容。 5月27日，中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT分別向上交所、深交所提交了申報資料。

申報資料顯示， 中金廈門安居保障性租賃住房封閉式REIT，對應的專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產支持專項計劃資產支持證券，發(fā)起人（原始權益人）為廈門安居集團有限公司。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式REIT的申報資料顯示，主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產管理(深圳)有限公司。

此次深圳市人才安居集團選取了4個位于核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質項目參與保障性租賃住房REITs試點，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元。而項目的主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源。

對此，華夏基金表示，擴募機制有助于完善我國公募REITs市場的制度建設，加快推動優(yōu)質存量基礎設施資產持續(xù)進入資本市場，有效提升公募REITs產品的規(guī)模和吸引力。

華夏基金認為，優(yōu)質穩(wěn)健的底層資產是REITs產品的核心價值和市場健康發(fā)展的基礎。對擬發(fā)行基礎設施REITs 的項目，國辦19號文在提出“進一步提高推薦、審核效率”的同時，強調“應符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關要求，保障項目質量，防范市場風險”，為市場相關各方篩選和推進項目發(fā)行工作提供了重要的指引和要求。