文|空間秘探 雷布同
5月10日，一位投資人向世聯(lián)行提問(wèn)，2018年10月與上海中城聯(lián)盟共同設(shè)立的“中城-世聯(lián)紅璞長(zhǎng)租公寓pre-reits基金”進(jìn)展如何。14天后，世聯(lián)行董秘給出了回復(fù)，“相關(guān)事宜已停止推進(jìn)”。這筆擬發(fā)行的基金原本是國(guó)內(nèi)首單專注于長(zhǎng)租公寓不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)的pre-reits基金，總規(guī)模預(yù)計(jì)為30億，其中世聯(lián)行總投資額不超過(guò)5.3億。數(shù)十億基金失約的背后，到底藏了多少品牌的欣喜、跌宕和失落？
世聯(lián)紅璞30億基金官宣停止
在同花順平臺(tái)上，投資人與世聯(lián)行董秘的對(duì)話如下：
投資人提問(wèn)：公司2018年10月公告擬與上海中城聯(lián)盟共同設(shè)立“中城-世聯(lián)紅璞長(zhǎng)租公寓pre-reits基金”。1、該基金是否在推進(jìn)？是否有所布局？2、該基金布局了國(guó)內(nèi)哪些成長(zhǎng)潛力巨大的新一線城市核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)？3、該基金是否通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)潛在價(jià)值，為國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓REITs發(fā)展儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包？
世聯(lián)行董秘回復(fù)：2021年，公司剝離中資產(chǎn)模式公寓業(yè)務(wù)，并對(duì)工商物業(yè)和酒店運(yùn)營(yíng)存量項(xiàng)目進(jìn)行重組優(yōu)化，聚焦專業(yè)服務(wù)能力，重回輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。受房地產(chǎn)行業(yè)和疫情變化影響，結(jié)合公司戰(zhàn)略，相關(guān)事宜已停止推進(jìn)。
從提問(wèn)不難看出，投資人對(duì)該筆基金的發(fā)展是有所期待的。但是，“停止推進(jìn)”卻斬?cái)嗔艘磺械目赡?。按?018年世聯(lián)行發(fā)布的公告，這筆基金原本是用于收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，然后優(yōu)先委托世聯(lián)紅璞運(yùn)營(yíng)管理，為后者提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)源，擴(kuò)大管理規(guī)模。不過(guò)，這些曾經(jīng)憧憬的美好未來(lái)，早已戛然而止。
其實(shí)，這并非世聯(lián)行首次自行中止長(zhǎng)租公寓融資。早在2017年，世聯(lián)行就曾主動(dòng)申請(qǐng)中止非公開(kāi)發(fā)行股票募投項(xiàng)目，并獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。這筆原本計(jì)劃用于建設(shè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的股票募投，世聯(lián)行以“公司尚需一段時(shí)間落實(shí)長(zhǎng)租公寓的選址、意向協(xié)議簽訂等事項(xiàng)”的理由喊停。
此后，世聯(lián)行為長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)行募投、基金等融資信息，鮮少出現(xiàn)。反觀世聯(lián)紅璞自2018年以來(lái)的發(fā)展，幾重變動(dòng)接踵而至。
一是全資子公司落地?cái)?shù)量及注冊(cè)資本的收縮。2018年初，針對(duì)紅璞公寓業(yè)務(wù)，世聯(lián)行擬以自有資金建設(shè)3家全資子公司，分別為四川世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司（注冊(cè)資本3000萬(wàn)元）、廣州世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司（注冊(cè)資本3000萬(wàn)元）、重慶世聯(lián)集房商業(yè)管理有限公司（注冊(cè)資本2000萬(wàn)元）。
不過(guò)，據(jù)企查查顯示，目前僅有3家“世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司”，分別是深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司（注冊(cè)資本50000萬(wàn)元）、杭州世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司（注冊(cè)資本1500萬(wàn)元）和已注銷的青島世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司（注冊(cè)資本500萬(wàn)元）。相較之下，除了深圳世聯(lián)紅璞總部之外，僅落地了2家區(qū)域子公司，且注冊(cè)資本也大幅縮減。
二是間隔一年，9700萬(wàn)元的增資爽約。2017年底，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，出資認(rèn)購(gòu)深圳紅璞公寓科技管理有限公司（世聯(lián)紅璞）新增注冊(cè)資本9700萬(wàn)元，注冊(cè)資本由300萬(wàn)增至1億。結(jié)果，時(shí)隔一年，世聯(lián)行決定暫緩對(duì)世聯(lián)紅璞實(shí)繳出資事宜。對(duì)此，世聯(lián)行給出的理由是，世聯(lián)紅璞有意探索更適合長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展的股權(quán)融資。
注冊(cè)資本的大小，是外界用于評(píng)估企業(yè)規(guī)模及估值的標(biāo)準(zhǔn)。很多大型企業(yè)在尋找合作商時(shí)，注冊(cè)資本是認(rèn)證該企業(yè)能力的體現(xiàn)。不過(guò)，據(jù)企查查顯示，世聯(lián)紅璞目前注冊(cè)資本為1億元。
三是世聯(lián)紅璞以5.3億元的價(jià)格，易主世聯(lián)行大股東珠海大橫琴集團(tuán)和魔方公寓等。有業(yè)內(nèi)人士分析，大橫琴入主世聯(lián)行“像是一種借殼上市行為，把世聯(lián)行長(zhǎng)租買走，讓基本面更好看，也讓殼資產(chǎn)更好看”。
同時(shí)，世聯(lián)紅璞的易主還宣告了從包租的中資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。從世聯(lián)紅璞2020年大事記來(lái)看，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)小有成效，簽約項(xiàng)目并提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)、自有SaaS平臺(tái)悠租云簽約公寓項(xiàng)目對(duì)外輸出平臺(tái)管理等。
13筆基金600億元，都怎么樣了？
早在世聯(lián)紅璞之前，已有多家長(zhǎng)租公寓品牌及機(jī)構(gòu)發(fā)起了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金。目前，行業(yè)內(nèi)一般將2013年新派公寓與賽富基金共同發(fā)起的賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，視為長(zhǎng)租公寓行業(yè)手筆基金。的確，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏花費(fèi)4年時(shí)間，將北京CBD森德大廈改造為新派公寓北京CBD旗艦店的同時(shí)，也構(gòu)建出REITs雛形。
如果以新派公寓發(fā)行基金為起點(diǎn)，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，自2013年以來(lái)，公布正式發(fā)行長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金（不包含投資平臺(tái)）共有13筆，總計(jì)600億元。
從基金發(fā)起單位來(lái)看，其中有3種組合模式，分別是“公寓+資本（私募+銀行）”、“單一資本（私募）”、以及“單一公寓”。令人唏噓的是，一些曾斥資數(shù)十億元成立基金的公寓品牌，不僅沒(méi)能乘著資本的東風(fēng)扶搖而上，而是因?yàn)檫^(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂。建行接盤的灣流國(guó)際青年社區(qū)（以下簡(jiǎn)稱灣流國(guó)際）就是其中之一，只能停在了往日。
從基金資產(chǎn)管理規(guī)模來(lái)看，除了3家未公開(kāi)金額的基金之外，10億元人民幣是長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金的“起步價(jià)”。不過(guò)，中信銀行為碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供的300億元保障性基金，以及魔方與中航信托共同成立的“魔肯基金”以100億元人民幣的資產(chǎn)管理規(guī)模，分別位列第一、第二。
從投資標(biāo)的來(lái)看，除對(duì)品牌和集團(tuán)的定向支持之外，主要是北上廣深等一線城市存量資產(chǎn)以及一二線城市核心地段資產(chǎn)。這一點(diǎn)，幾乎所有的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金都是一致的。不過(guò)也有個(gè)別區(qū)域性品牌，有自己的規(guī)劃。如貝客公寓與南京國(guó)資平臺(tái)久安資本成立基金之后，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這意味著該品牌將進(jìn)一步擴(kuò)大在南京乃至江蘇區(qū)域的規(guī)模及市場(chǎng)占有率。
從創(chuàng)新意義來(lái)看，這些基金大多會(huì)為自己貼上醒目的標(biāo)簽。如“平安匯通-平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，是國(guó)內(nèi)首單合作型長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架REITs；“匯景青年匯”基金，發(fā)布方稱該基金是國(guó)內(nèi)首只長(zhǎng)租物業(yè)基金等。
相較于這些基金起初成立時(shí)的大張旗鼓，后續(xù)推進(jìn)信息并不算多。
上文提及的“平安匯通-平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，2018年發(fā)行之后，2020年順利發(fā)行2期，同時(shí)落地第二個(gè)項(xiàng)目朗詩(shī)寓南京天隆寺地鐵站店項(xiàng)目。中城投資首單Pre-REITs基金也完成了清算，持有的兩棟長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)通過(guò)上交所發(fā)行的類REITs已順利退出。
相比之下，除了上述已對(duì)外公布正常推進(jìn)中、完成退出以及停止推進(jìn)的項(xiàng)目之外，更多的項(xiàng)目是陷入了沉寂。甚至一些品牌早已是“查無(wú)此人”的階段，多年都未對(duì)外發(fā)聲。
世聯(lián)紅璞們，為什么失約？
發(fā)行長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金本就不易。簡(jiǎn)單列舉幾條，如投資基金公司注冊(cè)資金要求1億以上實(shí)繳；投資基金管理公司要求注冊(cè)資金3000萬(wàn)以上實(shí)繳等，才能基金備案。但是，這些設(shè)立不易的產(chǎn)業(yè)基金，最終卻不了了之。世聯(lián)紅璞們，究竟為什么失約？
01 資產(chǎn)模式-剎車式轉(zhuǎn)變
需要明確的一點(diǎn)是，基金大多是企業(yè)用于長(zhǎng)期持有資產(chǎn)的融資工具。如上文所提，基金用途大多為收購(gòu)一二線城市的核心資產(chǎn)。早期，這些資產(chǎn)默認(rèn)是由長(zhǎng)租公寓企業(yè)與資本機(jī)構(gòu)共同持有，以重資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。但是，隨著資產(chǎn)模式越發(fā)向“輕”，重資產(chǎn)模式反而成了急于轉(zhuǎn)型的企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
世聯(lián)行董秘在為什么停止推進(jìn)基金的回復(fù)中，表示“剝離中資產(chǎn)，回歸輕資產(chǎn)”。據(jù)年報(bào)顯示，截至2020年9月底，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)收入為4.44億元，凈虧損2.09億元。同時(shí)，截至2020年底，在世聯(lián)紅璞約140個(gè)在管公寓項(xiàng)目中，中資產(chǎn)模式占比達(dá)到82%，剩余部分除了幾個(gè)項(xiàng)目為重資產(chǎn)模式外，其他均為輕資產(chǎn)模式。
由此推測(cè)，以中資產(chǎn)為主的經(jīng)營(yíng)模式，因?yàn)榍捌谕度氤杀敬螅乇局芷诼?，讓世?lián)紅璞長(zhǎng)期處于虧損中。為了避免更多的資本陷入其中，世聯(lián)行選擇了及時(shí)轉(zhuǎn)型，減少固定資產(chǎn)沉淀。
02 發(fā)起企業(yè)-暴雷和消失
的確，能夠發(fā)起長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金的企業(yè)，實(shí)力是有一定保障的。但是，暴雷和消失卻是在所難免的。尤其是在2018-2019這兩年，行業(yè)內(nèi)頻頻出現(xiàn)暴雷事件?；穑⒉荒艹蔀殚L(zhǎng)租公寓企業(yè)的“避雷針”。暴雷和經(jīng)營(yíng)不善，也是基金失約的一個(gè)重要緣由。
灣流國(guó)際在投資基金中是嘗到了甜頭的。2015年成立之初，灣流國(guó)際就曾先后進(jìn)行兩期投資基金募集，獲得紅星美凱龍、杉杉控股、余杭金控等投資者的投資，募資規(guī)模超5億元，從而快速完成40個(gè)社區(qū)的投資。據(jù)媒體報(bào)道，2010年灣流國(guó)際原本計(jì)劃有兩筆基金，分別是與基匯資本成立的10億元美元基金以及與遠(yuǎn)東宏信成立的重資產(chǎn)投資基金和住房租賃發(fā)展基金。
不過(guò)，這一切都在2020年隨著灣流國(guó)際的暴雷戛然而止。有人說(shuō)，過(guò)多的資本讓灣流國(guó)際迷失了自我，高喊著“管理規(guī)模突破100萬(wàn)房源”的口號(hào)，且急于通過(guò)收購(gòu)的方式向股東遞交新的發(fā)展成果，最終導(dǎo)致了資金鏈斷裂。
當(dāng)然上述兩點(diǎn)僅僅是從為數(shù)不多的公開(kāi)信息中捕獲的。無(wú)論是已上市的房企，或是鮮少公開(kāi)經(jīng)營(yíng)情況的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，零零星星透露的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之下，或許還藏著更多不為人知的內(nèi)情。
二次融資機(jī)遇何時(shí)來(lái)？
盡管，無(wú)論什么派系的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，當(dāng)下無(wú)一不在加速資管分離，對(duì)資本的需求有所收縮。但是，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，融資仍舊是長(zhǎng)租公寓企業(yè)實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)輸血”的重要渠道之一。因此，資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資以及股東注資等，都是長(zhǎng)租公寓企業(yè)積極嘗試的融資渠道。
的確，動(dòng)輒數(shù)十億元的基金或是投資平臺(tái)，是一種相對(duì)“長(zhǎng)久”的融資渠道。一旦完成基金及平臺(tái)發(fā)起之后，就擁有了源源不斷的資金活水。而且從目前的一些合作模式來(lái)看，物業(yè)一般是由資本機(jī)構(gòu)持有，長(zhǎng)租公寓企業(yè)僅提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理輸出，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)。
但是，世聯(lián)紅璞30億基金的叫停，打破了原本的“長(zhǎng)久”。融資無(wú)捷徑，尤其是對(duì)于經(jīng)歷了多輪洗牌的長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言，更是如此。在經(jīng)歷了前幾年的投資狂熱之后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)如何才能在行業(yè)冷靜期迎來(lái)二次融資機(jī)遇？以下三點(diǎn)值得關(guān)注。
一是長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目需要足夠強(qiáng)大。如上文所提，中城投資首單Pre-REITs基金自成立至退出不到10個(gè)月的時(shí)間，完成了從資產(chǎn)收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)提升至資產(chǎn)增值退出的全過(guò)程。這樣的成績(jī)，離不開(kāi)中城投資的努力，也離不開(kāi)旭輝瓴寓公寓項(xiàng)目的高品質(zhì)。因此，有業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)此高度評(píng)價(jià)，"采用了儲(chǔ)架發(fā)行結(jié)構(gòu)+權(quán)益型類REITs方式，不依賴強(qiáng)主體兜底，完全脫離主體信用，這是資產(chǎn)證券化的本質(zhì)，其標(biāo)志著離真正的公募REITs僅有半步之遙”。
今年2月，旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項(xiàng)目全部30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)從該租賃社區(qū)項(xiàng)目的資產(chǎn)退出。至此，該項(xiàng)目成為租賃住宅領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“投融建管退”資管全周期跑通的首個(gè)項(xiàng)目?？蛻粞芯俊a(chǎn)品品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力以及數(shù)字化管理能力，是長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目征服資本市場(chǎng)的幾柄利刃，缺一不可。
二是自始至終的投融管退理念貫徹。長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)其實(shí)藏龍臥虎，其中不乏出身基金行業(yè)的高管。必須承認(rèn)，雖然后期的狂奔導(dǎo)致了灣流國(guó)際的迷途。但是，其在成立之初就確定的基金先行融資模式，是一個(gè)值得肯定的動(dòng)作。
同樣在創(chuàng)立之初就選擇基金+項(xiàng)目?jī)蓷l腿行走的方隅公寓，發(fā)展現(xiàn)狀更為樂(lè)觀。據(jù)方隅公寓表示，早在建立整個(gè)業(yè)務(wù)之初，就已經(jīng)確定了“公寓+基金”。因?yàn)椤伴L(zhǎng)租公寓都是比較長(zhǎng)期的項(xiàng)目，長(zhǎng)期項(xiàng)目肯定需要比較長(zhǎng)線的基金來(lái)配合。如果是長(zhǎng)項(xiàng)目配短基金這是死路一條，所以長(zhǎng)項(xiàng)目配長(zhǎng)基金非常重要，所以選擇基金非常重要?！?/p>
方隅公寓先后成立多筆基金，規(guī)模高達(dá)數(shù)十億美元，實(shí)現(xiàn)了收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的健康運(yùn)營(yíng)模式。當(dāng)然，這是需要一定“天賦”的。比如，在創(chuàng)立灣流國(guó)際之前，黃海濱是地產(chǎn)私募基金星浩資本的總裁。在加入方隅公寓之前，陳堅(jiān)曾是麥格理資本的中國(guó)負(fù)責(zé)人。
三是強(qiáng)化資產(chǎn)流動(dòng)性，靜待REITs。2021年，睿星資本Greystar（以下簡(jiǎn)稱睿星資本）以約36億美元的價(jià)格出售一個(gè)由30個(gè)物業(yè)組成的美國(guó)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)包。值得注意的是，這還是睿星資本在美國(guó)的旗艦租賃住房增值基金系列中的一部分。換言之，睿星資本旗下的基金也具備流動(dòng)性。
此前，曾有投資人表示，REITs是其愿意投資長(zhǎng)租公寓的一個(gè)很重要的原因，因?yàn)橛蟹绞酵顺?。同時(shí)，隨著監(jiān)管層將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)范圍，且Pre-REITs的設(shè)立也被監(jiān)管層倡導(dǎo)鼓勵(lì)，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)流動(dòng)性將進(jìn)一步強(qiáng)化。
如此一來(lái)，一些優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目可以借助REITs等資產(chǎn)證券化方式實(shí)現(xiàn)股權(quán)流動(dòng)，而不僅僅是通過(guò)加杠桿的形式。同時(shí)，這樣也能進(jìn)一步規(guī)避長(zhǎng)租公寓暴雷的隱患。
當(dāng)然，一次基金失約并不能成為否定一個(gè)品牌的理由，但是其中釋放的信息卻不可忽視。長(zhǎng)租公寓行業(yè)基金融資的變遷，其他融資渠道的拓展等，都是藏著失約基金背后的重要訊息。但是，行業(yè)既要反思既往，同時(shí)也不能停止對(duì)未來(lái)的摸索。畢竟，600億元“狂歡”過(guò)后，下一次資本風(fēng)起之時(shí)，將會(huì)是長(zhǎng)租公寓企業(yè)實(shí)力見(jiàn)分曉的又一機(jī)遇。