實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
上海寫字樓市場(chǎng)又迎來(lái)了大宗交易。
近日，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司（600295. SH，下稱“鄂爾多斯”）宣布，擬與其控股子公司電力冶金集團(tuán)購(gòu)入上海靜安區(qū)蘇河灣板塊的寫字樓及其地下210個(gè)停車位，物業(yè)總面積為4.54萬(wàn)平方米。
根據(jù)公告，鄂爾多斯出資約13.45億元購(gòu)買3號(hào)、4號(hào)物業(yè)1-14層及其地下210個(gè)車位，電冶集團(tuán)出資約13.29億元購(gòu)買3號(hào)物業(yè)15-23層，交易總價(jià)為26.7億元。其中，寫字樓物業(yè)總價(jià)26.33億元，均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米；車位總價(jià)4046萬(wàn)元，單價(jià)19.27萬(wàn)元/個(gè)。
鄂爾多斯此次在上海買入的寫字樓和車位總價(jià)值約26.7億，給目前受疫情影響的上海商辦市場(chǎng)注入不少活力。
對(duì)比周邊同等物業(yè)的成交情況來(lái)看，此次鄂爾多斯是買在低位。
數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來(lái)，該標(biāo)的周邊區(qū)域成交的寫字樓均價(jià)一直在5.68萬(wàn)/平方米-9.87萬(wàn)/平方米區(qū)間。而在2020年12月和去年10月，上述物業(yè)所在項(xiàng)目也曾成交過(guò)兩棟寫字樓，均價(jià)分別為6.85萬(wàn)元/平方米和6.97萬(wàn)元/平方米。
該項(xiàng)目成交引起廣泛關(guān)注的原因主要在于，作為一家以煤炭等礦產(chǎn)資源開發(fā)為主業(yè)之一的綜合型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，鄂爾多斯為何會(huì)選擇在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下布局上海商辦地產(chǎn)領(lǐng)域。
一線城市如上海這樣核心地段的商辦型物業(yè)投資屬性較強(qiáng)，事實(shí)上類似“煤老板”們的投資者一直熱衷于此類項(xiàng)目。
就在去年5月，由山西“煤老板”張計(jì)旺父子實(shí)控的上海朗翹商貿(mào)有限公司，接手了中融信托旗下中融長(zhǎng)河資本出售的上海新天地錦麟天地公寓項(xiàng)目，交易總價(jià)13.5億元，折合單價(jià)為6.78萬(wàn)元/平方米。
而且，鄂爾多斯在上海也曾有過(guò)寫字樓投資案例，此次抓住資產(chǎn)的底部投資上海寫字樓，也有其自身投資策略所在。
如今位于陸家嘴附近的鄂爾多斯大廈，就是由鄂爾多斯母公司早年投資所得。
公開資料顯示，鄂爾多斯大廈位于浦東新上海商業(yè)城核心位置，是一棟21層甲級(jí)寫字樓。其開發(fā)商為上海久大實(shí)業(yè)有限公司，物業(yè)為上海鄂爾多斯置業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，兩者皆為內(nèi)蒙古鄂爾多斯投資控股集團(tuán)有限公司的全資子公司。
而此次所購(gòu)入的寫字樓屬于蘇河灣中心項(xiàng)目中的一棟獨(dú)棟辦公樓。據(jù)悉，蘇河灣中心是由華潤(rùn)置地和信德集團(tuán)聯(lián)合打造，總體量約33萬(wàn)平方米，包含約4.2萬(wàn)方城市綠地公園、開放商業(yè)、慎余里及天后宮文保建筑復(fù)建、200米地標(biāo)寫字樓和高端住宅等五大業(yè)態(tài)，是上海內(nèi)環(huán)少有的城市級(jí)綜合體項(xiàng)目。
不僅如此，該物業(yè)位于靜安“一軸三帶”重點(diǎn)區(qū)域蘇河灣濱水商務(wù)集聚帶，未來(lái)將打造世界級(jí)濱水中央活動(dòng)區(qū)。根據(jù)“十四五”相關(guān)規(guī)劃顯示，該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)面臨價(jià)格下跌和空置率增加等風(fēng)險(xiǎn)，但類似資本追逐寫字樓現(xiàn)象，仍然說(shuō)明是對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可，也意味著上海的物業(yè)投資前景依然被看好，而且資本對(duì)上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和寫字樓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有較高的期望。
作為國(guó)內(nèi)大宗交易第一城，上海也一直保持著不錯(cuò)的熱度。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得1051億元的成交額，同比上升46%，基本恢復(fù)至2018年水平。單就寫字樓而言，2021年上海寫字樓市場(chǎng)以凈吸納量142萬(wàn)平方米收官，較2020年增長(zhǎng)2倍，創(chuàng)下歷史新高。
基于此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無(wú)論是從收購(gòu)成本角度，還是從蘇河灣地段以及寫字樓評(píng)估價(jià)值來(lái)看，以均價(jià)不超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的抄底價(jià)，鄂爾多斯做了一筆比較劃算的收購(gòu)。
此次交易引發(fā)熱議的另一個(gè)原因則是在于標(biāo)的由賭王之女和華潤(rùn)置地共同持有。
根據(jù)公告，標(biāo)的賣方為上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。天眼查APP顯示，華合地產(chǎn)是由上海潼信投資有限公司和華潤(rùn)置地（上海）有限公司各自持股50%，上海潼信由賭王之女何超瓊所持有。
再往前追溯，項(xiàng)目所在地塊最初是由華潤(rùn)置地和華僑城組成的聯(lián)合體于2016年以69.32億元競(jìng)得。
在2019年12月，華僑城決定退出該項(xiàng)目，何超瓊實(shí)控的信德集團(tuán)于當(dāng)年12月4日發(fā)布公告稱，公司分別持股80%的兩家合資公司上海潼信和上海蘇鉆合計(jì)以47.12億元的底價(jià)，收購(gòu)了深圳華僑城蘇河灣地塊50%權(quán)益。
目前，上述交易物業(yè)已完工并驗(yàn)收合格，并且已于去年12月取得預(yù)售許可證，尚待辦理產(chǎn)權(quán)證。鄂爾多斯方面表示，該寫字樓將用于商業(yè)、辦公和綜合服務(wù)，具體購(gòu)買款項(xiàng)來(lái)自自有資金或配套部分銀行貸款，相關(guān)協(xié)議計(jì)劃將于近期簽署。
房地產(chǎn)大宗交易中不斷在出現(xiàn)新的資本方，有較強(qiáng)收購(gòu)能力的煤炭企業(yè)或許會(huì)成為房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的又一方向。