文|智瑾財經(jīng) 橙子
踩著4月的尾巴，經(jīng)歷了艱難2021年的中南建設(shè)（000961）先后發(fā)布了不太好看的年報和一季報。
同時這兩份財報，也將中南建設(shè)的債務(wù)壓力大、盈利質(zhì)量下滑等問題再度擺上臺面，對中南建設(shè)而言，未來要做的事情恐怕還有很多。
2021年年報：史上最差成績單
從財報數(shù)據(jù)來看，2022年一季度：
中南建設(shè)實現(xiàn)營收77.49億元，同比負增長46%；
歸屬凈利潤則虧損6.08億元，同比下降188.73%。
而整個2021年，中南建設(shè)盡管實現(xiàn)營收792.1億元，同比微增0.78%，但全年歸屬凈利潤則虧損33.82億元，同比大幅下降147.78%。
圖片來源：東方財富
這也是中南建設(shè)上市來首度虧損，更是成立34年來出現(xiàn)首次虧損，這份年報也被稱為“史上最差成績單”。
對于這份成績單，公司董事、總經(jīng)理陳昱含除了“道歉”，也坦言：
無論是偏于樂觀的業(yè)績預(yù)判、對會計準(zhǔn)則的理解偏差還是實際交付的延后等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。
市場對這份成績單或也比較失望，4月26日公司股價開盤即跌停報3.58元，之后雖曾打開跌停盤，但仍以跌停收盤，當(dāng)日總市值蒸發(fā)15.43億元。
而中南建設(shè)業(yè)績變臉的主要原因，除了市場大環(huán)境下整個行業(yè)都面臨毛利率下滑等共性因素，還有一點便是利潤大殺器——大額的資產(chǎn)計提減值。
中南建設(shè)在業(yè)績說明會召開的當(dāng)晚發(fā)布的修訂公告中稱：
2021年度計提各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備由38.58億元，變更為38.83億元；最終減少當(dāng)期利潤總額38.83億元。
圖片來源：中南建設(shè)公告
值得一提的是，早在2020年，中南各項資產(chǎn)減值額僅為6.03億元，一年時間該數(shù)字便增至近39億元。
此前中南建設(shè)專門針對業(yè)績虧損發(fā)過一份《關(guān)于2021年業(yè)績與預(yù)告有重大偏差的說明公告》，公告中中南建設(shè)表示除上述原因外，公司還提出其他共計四個緣由。
圖片來源：中南建設(shè)官方公告
當(dāng)然，除了資產(chǎn)減值，從基本面來看，中南建設(shè)依舊面臨巨額債務(wù)壓力及盈利質(zhì)量下滑下緊張的現(xiàn)金流。
債務(wù)壓力上升，經(jīng)營質(zhì)量下滑
債務(wù)是所有房企不可繞開的問題。
截至2021年末：
中南建設(shè)凈負債率93.16%，同比下降4.11個百分點；
剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率80.52%，同比增加0.76個百分點；
現(xiàn)金短債比（扣除受限資金）0.6。
三道紅線踩中兩條，而截至去年三季度，公司現(xiàn)金短債比為1.08，僅資產(chǎn)負債率一項處于紅線之上，意味著公司實際債務(wù)規(guī)模在持續(xù)增加。
從資產(chǎn)負債表來看，截至2021年底公司總負債規(guī)模為3252億，但其中絕大部分為流動負債，總規(guī)模達到2838億元，占比達87%。
其中需支付利息的短期負債、應(yīng)付票據(jù)、一年到期的非流動負債及其他流動負債等合計高達500.51億元。
圖片來源：東方財富
同期中南建設(shè)的貨幣資金僅為224.1億元，即便拋開120億元的應(yīng)付票據(jù)，仍無法覆蓋其短期有息負債，債務(wù)壓力可見一斑。
圖片來源：東方財富
另一方面，中南建設(shè)在盈利質(zhì)量方面，近年來也在持續(xù)下滑。
2013年，中南建設(shè)毛利率為29.42%，到2021年已經(jīng)降至10.03%，盡管期間略有波動，但毛利率變動趨勢處于下滑狀態(tài)，而且到2021年受業(yè)績虧損影響，凈利率則降至-4.17%。
圖片來源：東方財富
導(dǎo)致其盈利質(zhì)量持續(xù)下滑的原因，除了為求規(guī)模的擴張，還有重要一點在于其在市場布局方面，主要土儲集中在三四線城市，從而拖累其盈利水平。
根據(jù)其2021年年報數(shù)據(jù)：
全年公司全部開發(fā)項目503個，其中三四線城市面積占比就達到64%，而自棚改收緊以來，三四線樓市迅速歸于沉寂，風(fēng)光不再，由此便不難理解中南持續(xù)下滑的毛利水平。
圖片來源：中南建設(shè)2021年報
一面是債務(wù)壓力下的資金缺口，另一面是低盈利質(zhì)量下難以打開局面的營收業(yè)績，中南建設(shè)整體現(xiàn)金流壓力著實不小。
資產(chǎn)變現(xiàn)，國資入場
不過今年來，中南建設(shè)也在積極解決現(xiàn)金流問題。
早在年初1月20日，華潤萬象官宣作價22.6億元收購中南建設(shè)旗下物業(yè)公司中南服務(wù)，對比中南服務(wù)2020年稅后凈利潤6674.7萬元來計算，并購PE達34倍。
4月27日，這筆交易正式落定，且收購價還增加到24.8億元。交易完成后，華潤萬象生活將中南建設(shè)旗下物管平臺中南服務(wù)整體吸收。
此后5月9日，中南建設(shè)再度發(fā)布公告稱，獲得國內(nèi)四大AMC機構(gòu)之一，華融資產(chǎn)的資本支持。
根據(jù)協(xié)議內(nèi)容：
華融資產(chǎn)擬連同南通市保障房建設(shè)投資有限公司通過有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，有關(guān)主體將與南通產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司、江蘇海晟控股集團有限公司按照18:1:1的比例，針對中南建設(shè)及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。
此次有關(guān)支持項目總規(guī)模為50億元以內(nèi)，華融資產(chǎn)作為合作主體的管理人，負責(zé)具體項目實施工作。
簡單來講就是中南建設(shè)旗下項目獲得資金支持，從一定程度上緩解了中南建設(shè)現(xiàn)金流緊張的局面。
圖片來源：中南建設(shè)官方公告
不難發(fā)現(xiàn)，對于中南這份史上最差成績單，從某種程度而言也算意料之中，而相比業(yè)績扭虧，當(dāng)前擺在中南面前的更要緊的事情，恐怕依舊是降杠桿?，F(xiàn)金流。
值得慶幸的是，對于這個問題中南已經(jīng)踏出了第一步。