文｜聞旅 X姐
這邊廂才大肆拋售資產(chǎn)，那邊廂又揚(yáng)言年內(nèi)新開17家酒店，近來(lái)的世茂似乎格外忙碌。
不久前，世茂集團(tuán)官微發(fā)布消息稱，世茂自主酒店品牌“世茂喜達(dá)”，在2022年計(jì)劃新開17家酒店，其中西咸文創(chuàng)世御酒店已于今年4月在西安開業(yè)，助推民族品牌酒店穩(wěn)步發(fā)展。
要知道，世茂在去年年末和今年年初大舉變賣資產(chǎn)，其中包括了上海地標(biāo)之一的外灘茂悅大酒店，坊間至今流傳著一份“世茂待售資產(chǎn)包清單”，盡管官方已經(jīng)辟謠，但承認(rèn)部分持有資產(chǎn)確實(shí)有處置計(jì)劃。
世茂為何邊賣邊開？是仍舊放不下酒店這門生意，還是和其他地產(chǎn)公司一樣，難逃“賣賣賣、開開開”的“真香定律”？時(shí)至今日，在“三道紅線”的高壓政策和新冠疫情的雙重沖擊下，地產(chǎn)酒店或?qū)⒂瓉?lái)何種變革？
世茂扔不下的酒店生意
實(shí)際上，自去年12月以來(lái)，世茂就接二連三的“賣子”。2021年12月17日，世茂集團(tuán)以20.86億港元（約合17億元人民幣）的價(jià)格，賣掉了香港西南九龍一個(gè)名為“維港匯”的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目；今年1月21日，世茂集團(tuán)以10.6億元的價(jià)格，將上海虹口區(qū)一宗商業(yè)辦公地塊轉(zhuǎn)給國(guó)企上海久事；1月24日，世茂將廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)，以18.445億元的價(jià)格賣給了央企中海。
緊接著，又在今年1月28日，世茂把上海外灘茂悅大酒店賣給了上海本土國(guó)企上海地產(chǎn)，總價(jià)45億元，相比于此前對(duì)外傳出的56億元的評(píng)估值，相當(dāng)于打了八折。
更令業(yè)內(nèi)議論不絕的是坊間廣為流傳的“世茂待售資產(chǎn)包清單”，共34個(gè)項(xiàng)目，其中不乏知名高星酒店，最令人跌破眼鏡的除去外灘茂悅大酒店外，還有熱度很高的網(wǎng)紅深坑酒店——上海世茂佘山洲際酒店。然而，世茂官方很快出來(lái)辟謠，但稱部分持有資產(chǎn)確實(shí)有處置計(jì)劃。
這波騷操作在當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)解讀為“斷臂求生”，此前就有媒體為世茂算過(guò)賬：世茂通過(guò)出售資產(chǎn)，回籠資金逾91億元。
如今，瘋狂“賣子”的風(fēng)波剛剛平息，世茂又高調(diào)宣布年內(nèi)劃新開17家酒店。這又是唱得哪出？
“當(dāng)初，接二連三賣資產(chǎn)，特別是賣已經(jīng)成熟的項(xiàng)目，就是為了解決現(xiàn)金流；如今，世茂大舉開店是為了解決‘歷史遺留問(wèn)題’——兌現(xiàn)其向政府拿地時(shí)候做出的建設(shè)商業(yè)配套的承諾。”盈蝶咨詢CEO胡升陽(yáng)告訴聞旅，世茂不會(huì)放棄做酒店，畢竟與喜達(dá)屋成立的合資酒店管理有限公司依然活躍。同時(shí)，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)部分為了賺錢，輕資產(chǎn)部分是通過(guò)增加商業(yè)配套，提升重資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，讓其更值錢。
景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人周鳴岐在接受聞旅采訪時(shí)也指出，世茂賣的是重資產(chǎn)，新開的酒店則屬于輕資產(chǎn)，“世茂本身的主營(yíng)業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)，只是現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，要通過(guò)變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)套現(xiàn)，未來(lái)仍會(huì)發(fā)力酒店市場(chǎng)，畢竟世茂喜達(dá)屋的酒店品牌還在?！敝茗Q岐說(shuō)。
“賣賣賣再開開開”已成規(guī)律
無(wú)獨(dú)有偶，又一家國(guó)際奢華酒店遭拋售。
近日，云南城投發(fā)布公告，擬以公開掛牌方式對(duì)外出售下屬公司成都銀城持有的成都華爾道夫酒店。而此次出售酒店，與云南城投發(fā)布的“公司股票或被終止上市的第三次風(fēng)險(xiǎn)提示”公告相關(guān)。為阻止退市，公司不得不變賣成都華爾道夫酒店在內(nèi)的20家公司。
說(shuō)來(lái)說(shuō)去，云南城投拋售成都華爾道夫酒店的目的，無(wú)非就是為了獲取現(xiàn)金流。這樣的做法對(duì)于地產(chǎn)公司而言并不陌生，似乎還是一條行業(yè)默認(rèn)的“潛在規(guī)律”。
其實(shí)，我國(guó)很多地產(chǎn)公司都持有酒店資產(chǎn)，這些酒店有的是地產(chǎn)開發(fā)的配套項(xiàng)目，有的是地產(chǎn)公司看好文旅行業(yè)前景進(jìn)行的投資。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)將酒店作為一塊重要資產(chǎn)，加大投入?，F(xiàn)階段，碧桂園、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂等大型房企旗下，均沉淀了規(guī)模較大的酒店資產(chǎn)包。
但現(xiàn)如今，酒店資產(chǎn)包更像是“包袱”，畢竟酒店品牌管理方每年要向業(yè)主方收取數(shù)千萬(wàn)元的費(fèi)用，加之疫情影響，成本開支非常高的五星級(jí)酒店業(yè)主方難以負(fù)荷，故而“斷臂止損”，出售物業(yè)并回籠資金成為絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的選擇。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年后國(guó)內(nèi)就掀起了高星酒店出售潮，特別是2015年~2017年期間，被出售的高星酒店格外多，其中萬(wàn)達(dá)瘋狂出售海內(nèi)外資產(chǎn)最為知名。大量高星酒店尋求出售的主要原因，是酒店背后房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境，地產(chǎn)商正在通過(guò)出售酒店資產(chǎn)來(lái)緩解杠桿壓力。
自去年恒大暴雷后，地產(chǎn)公司將酒店甩賣潮推至了另一個(gè)高峰，而甩賣潮直至今年仍在持續(xù)。除世茂外，遭遇短期流動(dòng)性危機(jī)的陽(yáng)光城及其母公司陽(yáng)光控股，也在今年2月份選擇轉(zhuǎn)讓旗下包括希爾頓酒店在內(nèi)的20余處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等，并將所得款項(xiàng)用于償還債務(wù)。
賣賣賣之后再開開開，這仿佛就是地產(chǎn)公司做酒店資產(chǎn)的生意經(jīng)?！暗禺a(chǎn)公司的資金緊張，手上能變現(xiàn)的資產(chǎn)其實(shí)并不多，賣掉酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流也是奔著解決眼前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題去的。”胡升陽(yáng)解釋，這就是一個(gè)規(guī)律：酒店地產(chǎn)其實(shí)流動(dòng)性差、盈利能力也不太好，地產(chǎn)公司回籠資金肯定先要出手住宅，其次是商業(yè)，最后才輪到酒店。
“地產(chǎn)酒店自然是邊賣邊開。”周鳴岐表示，地產(chǎn)酒店建造之初就是作為地產(chǎn)配套而存在，為地產(chǎn)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的品牌形象以及附加價(jià)值，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)拿到，房子也已經(jīng)造好，賣掉酒店就必然可以實(shí)現(xiàn)資金回籠。
不是好生意，卻仍有發(fā)展空間
自2021年下半年政策密集調(diào)控、恒大等房企債務(wù)危機(jī)蔓延以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體受到很大的沖擊，房企現(xiàn)金流持續(xù)受各方債權(quán)方擠兌。再加上，來(lái)自“三道紅線”的政策高壓居高不下，以及迄今已持續(xù)兩年多的疫情，酒店地產(chǎn)還算是一門好生意嗎？
在胡升陽(yáng)看來(lái)，酒店地產(chǎn)從來(lái)就不算一門好生意，“現(xiàn)金流為王，地產(chǎn)公司往往把酒店當(dāng)做融資工具、拿地的手段，酒店地產(chǎn)的收入只要高于銀行利息就行?！?/p>
“酒店在提升地塊價(jià)值方面還是有貢獻(xiàn)的，在確保良性的資產(chǎn)負(fù)債率的前提下，合適的地段發(fā)展酒店依然可以提高地區(qū)的知名度和綜合效益。”華美顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱告訴聞旅，今后，地產(chǎn)公司會(huì)以輸出品牌管理的模式為主發(fā)展酒店。
地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間縮小，地產(chǎn)公司為了打造多元化業(yè)務(wù)，增加營(yíng)收第二第三曲線，陸續(xù)將酒店作為自營(yíng)業(yè)務(wù)大力發(fā)展，并開始介入管理，酒店作為地產(chǎn)集團(tuán)多元化營(yíng)收體系的一部分而獲得了集團(tuán)的助力，從而形成了一種獨(dú)特的酒店類型。
現(xiàn)階段，地產(chǎn)公司聯(lián)合專業(yè)酒店成立合資管理公司成為一種嘗試或者說(shuō)正在引領(lǐng)一種趨勢(shì)。2021年3月份，融創(chuàng)文旅集團(tuán)與華住集團(tuán)合資創(chuàng)立永樂(lè)華住酒店管理有限公司，融創(chuàng)文旅提供酒店項(xiàng)目，由華住集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理。華住酒店管理經(jīng)驗(yàn)豐富，近1.9億會(huì)員中有高檔酒店消費(fèi)力的會(huì)員比例可觀，有助于提升酒店?duì)I業(yè)收入。此外，華住強(qiáng)大的IT系統(tǒng)可降低酒店后臺(tái)運(yùn)營(yíng)成本。
同年，亞朵集團(tuán)宣布和萬(wàn)科旗下的酒店管理公司——廣東瞻云酒店管理有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方會(huì)在酒店市場(chǎng)拓展中優(yōu)先匹配相關(guān)資源，萬(wàn)科酒店與度假事業(yè)部南方區(qū)域總經(jīng)理劉駿曾直言：“強(qiáng)大的品牌影響力，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和完善的生態(tài)鏈體系，都將幫助萬(wàn)科的酒店業(yè)務(wù)更上一個(gè)臺(tái)階?！?/p>
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)住宿業(yè)在疫情暴發(fā)后遭受到了巨大的沖擊，周鳴岐預(yù)判，近幾年，酒店行業(yè)將迎巨變，大量的酒店或?qū)⒚媾R被賣出的境地，而經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰法則的篩選后，酒店行業(yè)或許能夠獲得新的發(fā)展動(dòng)能，畢竟住宿屬于剛性需求，而酒店也確實(shí)能為地產(chǎn)構(gòu)建商業(yè)想象空間。