文|燃財經(jīng) 侯燕婷 謝中秀
編輯 | 饒霞飛
“今天想還房貸,說要排隊,目前排到7月11日了?!苯眨瑏碜越K南京的一位網(wǎng)友說道。
最近,“提前還房貸”成為全國人民熱議的話題。打開小紅書、抖音、微博等社交平臺,許多人都發(fā)言表示自己提前還了房貸,有的已經(jīng)全款結(jié)清房貸,有的正在分次還房貸,仿佛成為一種潮流。
“家里的閑錢以前都是購買銀行理財,以前經(jīng)常有收益5%以上的理財,現(xiàn)在基本沒有了。甚至買的理財也能虧本,最后是多少錢都不一定?!弊鴺私K南通的莎莎告訴燃財經(jīng),她已經(jīng)咨詢銀行客戶經(jīng)理,準備提前還100萬元房貸,6月初就去銀行辦理手續(xù)。
“提前還貸有它的合理性。目前投資收益率低,理財產(chǎn)品也在逐步破剛兌,即使找到比房貸利率高的理財產(chǎn)品,用戶如果不夠?qū)I(yè),存在理財收益不及預(yù)期甚至損失本金的可能性,未必最終跑贏銀行貸款利息?!比?60數(shù)字科技研究院分析師李萬賦對燃財經(jīng)分析道,手上有閑錢且房貸利率高的用戶提前還清房貸,還可以減輕心理的負債壓力。
2022年以來,全球資本市場出現(xiàn)了較大幅度的回撤,股票和基金都呈現(xiàn)一定程度的浮虧,而銀行理財、大額存單等風(fēng)險較小的固收類產(chǎn)品的收益率也持續(xù)走低。相對于此前5%以上的房貸利率,如今理財收益已經(jīng)難以覆蓋房貸利息。
對此,住房金融高級分析師陳斌對燃財經(jīng)表示,對于消費者來說,如果沒有好的投資渠道,將手里的閑錢用于還房貸,也相當于一筆投資收益。
值得關(guān)注的是,在“提前還房貸”的風(fēng)潮下,最近房貸利率也開始大幅降低。5月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,最新一期貸款市場報價利率(LPR),1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%。
燃財經(jīng)獲悉,自2019年8月LPR改革以來,5年期以上LPR共下調(diào)5次累計下調(diào)40bp,2022年5月是5年期以上品種下調(diào)幅度最大的一次。
此外,5月15日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,“對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?!?/p>
據(jù)此,如今首套房貸利率或可降低至4.25%。
“現(xiàn)在房貸利率下降幅度較大,早兩年買房的人,多少會覺得自己虧了,提前還貸是一件無可厚非的事情?!标惐笠舱J為,購房者愿意提前還房貸,表明他們經(jīng)濟狀況良好,同時相信國家整體環(huán)境的穩(wěn)定性,也對未來有較好的預(yù)期?!笆且患檬隆!?/p>
提前還房貸
5月15日,張莉看到央行的最新通知,感慨了一句,“唯一一次的人生巔峰,就是房貸利率6.2%?!?/p>
2019年12月,人在廣西的張莉,買了現(xiàn)在居住的70平米小兩房,總價82.7萬元,在工商銀行貸款57萬元、期限30年,還款方式是等額本息,月供4600元。
“我們買在房價最高的時候。疫情開始后,基本都跌了,除非地段很好?!彼嬖V燃財經(jīng),上個月,樓上的鄰居出售同戶型房子,賣了70萬元,“還是裝修好但沒住過的房子?!?/p>
3月以來,張莉和丈夫開始提前還房貸,以縮短年限、月供不減的方式,3月還款5萬元,4月還款10萬元,月供降到了3600元。5月11日,張莉再還款10萬元,繼而在5月20日,她告訴燃財經(jīng),丈夫已申請房貸全款結(jié)清。
在操作上,他們直接在手機的工商銀行APP上一鍵申請?zhí)崆斑€款程序,但張莉也支付了542.6元/10萬元的違約金?!?7萬元貸款30年,利息是很高的,我們提前還款至少省了30萬元利息?!彼f道。
在北京工作的林蘭,最近也提前還了河南鄭州房子的50萬元貸款。她告訴燃財經(jīng),2018年1月在鄭州南區(qū)購買了一套121平米房子,貸款118萬元、期限30年,利率5.88%。
考慮了快一年,她和丈夫也決定提前還房貸,以年限不變、減少月供的方式,一次性申請還款50萬元,月供減少了3000元左右,如今月供不到4000元。因為購房合同已滿三年,他們無需支付違約金,也是直接手機操作即可。
“對于提前還(房貸),我們是深思熟慮的,一來要保證正常生活,二來也確保(還款之后)手里有應(yīng)急的錢,且能做點小額理財。”她說道。
“每個家庭情況不一樣。我們就選擇減少月供的方式,這樣生活上能富余一點,尤其是之后還要養(yǎng)孩子?!蹦壳?,林蘭和丈夫在北京工作,一個月房租、生活費加上房貸,開支超過一萬元,而兩人每月收入也就三萬元左右。她已經(jīng)懷孕四個月,孩子出生后生活花銷也將增加。
不過,為了提前還這50萬元房貸,林蘭還跟朋友借了10萬元,一年期利息4.5%?!斑@10萬元我隨時能拿出來的,只是得放手上應(yīng)急。”
湖北武漢的小企業(yè)主李夏最近也將兩套房的貸款還清了,一共還款132萬元。
2015年,她購買了一套別墅,貸款50%,利率是4.25%。2019年11月,她再買了一套學(xué)區(qū)房,貸款86萬元、期限25年,利率5.65%,還款方式是等額本息。
“第一套就不說了,還了這么多年,欠的貸款已經(jīng)不多。但第二套,我月供5000多元,到上個月,發(fā)現(xiàn)我還欠銀行82萬元。還了兩三年,就像沒還一樣?!眱商追康馁J款加起來,李夏每個月還銀行的利息,就要9000多元。
不同于上述購房者,莎莎以跟父母“打借條”的方式,用父母的100萬元存款提前還了第二套房的部分貸款。
2015年,她花180萬元購買了第一套房子,全額公積金貸款,父母跟自己的公積金覆蓋了月供。2018年,她花300萬元購買了第二套房子,貸款132萬元,丈夫的公積金覆蓋了大半月供,剩下房貸約3000元/月。
“父母的錢也是沒有更好的投資渠道,倒不如用來還房貸。因為月供輕松,我們就準備選擇縮短年限的方式?!鄙嬖V燃財經(jīng)。
提前還房貸有多普遍?央行5月13日公布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》,表明了情況。
報告顯示,4月份人民幣貸款增加6454億元,同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元。其中,住房貸款減少605億元,同比少增4022億元;不含住房貸款的消費貸款減少1044億元,同比少增1861億元;經(jīng)營貸款減少521億元,同比少增1569億元。
李夏告訴燃財經(jīng),連她家保姆也提前還了房貸。
不能開源,只能節(jié)流
對于提前還房貸,具體到每個人身上,都是經(jīng)過仔細計算的。
“閑錢130萬元放銀行,一個月利息才3000多元,而每個月房貸給銀行的利息就9000多元,我肯定不想繼續(xù)背負房貸?!崩钕恼J為,這中間差價6000元,已經(jīng)是一家三口一個月的生活費了,“少付6000元,就是賺了。”
作為中產(chǎn)階級,李夏卻是一個在投資理財方面非常保守的人,基金股票她都不購買,“我只做保守型投資,除了房子不動產(chǎn),用來做生意周轉(zhuǎn)的流動資金,剩下的就是買理財和黃金,理財也是選擇保本品類?!睂Υ耍X得慶幸,當身邊朋友因為投資虧損的時候,自己還是浮盈的。
這意味著,多年來,李夏的理財收益率都低于房貸利率。但疫情之前,她并不會想著提前還房貸。
“疫情對武漢的影響很大,特別是經(jīng)濟。我做奢侈品行業(yè)的,現(xiàn)在收入只有疫情之前的1/3。”她坦言,以前收入高的時候,手頭流動資金周轉(zhuǎn)較快,能有更高的利潤。而如今收益沒有那么高了,倒不如在不影響生活品質(zhì)、生意周轉(zhuǎn)的情況下,還了房貸?!安荒荛_源,只能節(jié)流,省一點是一點?!?/p>
當然,李夏還了132萬元房貸后,手上就沒有那么多閑錢了。為了給公司運作提供周轉(zhuǎn)資金,她同步將兩套房子進行抵押,用公司的名義在工商銀行申請一筆經(jīng)營貸款,利率為3.6%。
“疫情之后,武漢推出了抵押經(jīng)營貸的業(yè)務(wù),是支持中小企業(yè)的一項政策。”她介紹道,這款經(jīng)營貸好處在于,就像信用卡的貸款額度,只有使用才需要支付利息,而不使用就不產(chǎn)生利息?!澳懿挥镁筒挥?,生意需要周轉(zhuǎn)的時候,我才會去使用這筆貸款。”
無論是李夏這樣的小企業(yè)主,還是普通的工薪階級,提前還房貸,原因都是相似的?!叭绻麤]有(收益率)高于房貸利率的投資項目,那就將房貸還了?!崩钕恼f道,“起碼房子是在那的?!?/p>
“錢在手里我們有嘗試基金股票,但是收益率不是很理想。有些基金收益率總體可以,能達到十幾個點,但是你總歸不敢將那么多錢全部砸進去,所以放手里(理財)收益率是低于5.88%的?!绷痔m表告訴燃財經(jīng),現(xiàn)在她的基金收益率好的是8%,差的已經(jīng)-30%,總體收益仍然是浮虧狀態(tài)。
“前幾個月,差點加倉基金,后來我想,加倉要是遇到跌,我會穩(wěn)不住。超過了心理防線,最后沒加。萬幸?!弊鳛橥顿Y小白,她現(xiàn)在的計劃是,基金、股票先觀望著,后期可能減倉。
孩子不久將出生,林蘭覺得,提前還了房貸,減少了月供,未來生活會輕松一些?!皩τ谛睦砗途駹顟B(tài)來講,也是好事情?!?/p>
最近,疫情管控下,她每日乘坐的公交甩站不停車,作為“天選打工人”,她每天打車上下班,來回打車費40元?!跋露Q心提前還房貸后,生活狀態(tài)更好了,吃好喝好?,F(xiàn)在好好工作,繼續(xù)攢錢,準備下一次‘提前還房貸’?!?/p>
房貸利率或再降
“如果能夠抵抗外界的沖擊,中國的市場就會穩(wěn)定。未來可期的情況下,手上有余錢又沒有好的投資渠道,提前還貸未嘗不是一件好事,實際上就相當于投資獲得一筆收益。”陳斌對燃財經(jīng)表示。
到底該不該提前還房貸?除了視個人或家庭的收入狀況,也要看房貸的具體情況。
李萬賦分析道,大多數(shù)房貸用戶都選擇了“等額本息”的還款方式,因此前期還款主要是還的利息,提前還貸還的反而是“本金”,還需要算清楚可能的提前還款手續(xù)費,尤其是還款周期過了大半的房貸用戶,這波操作實際“省下”的利息并不多。此外,在目前按照LPR加點的計價方式下,未來可能存在LPR下降帶來的利息減少,提前還貸就無法享受到這部分優(yōu)惠。
目前看來,為了提振市場信心、刺激市場需求,房貸利率可能還會有下降空間。不過,在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上,各城市政府、銀行還要按照“因城施策”原則,進行市場利率定價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出,“央行的通知應(yīng)該說是非常及時的,樓市現(xiàn)在需要穩(wěn)定,市場4月數(shù)據(jù)非常差。但這個通知只是最低限制,并非政策要求。大部分銀行大部分城市很可能不會執(zhí)行。”
張大偉建議道,在當下存款利率已經(jīng)不到2的情況下,銀行應(yīng)該針對剛需和改善購房者,不論是新貸款還是過去貸款的,“一刀切”優(yōu)惠房貸利率到4.4,甚至應(yīng)該更低一些。
在房貸利率還較高的情況下,提前還房貸,不失為一種明智選擇。不過,如李夏等人選擇將房屋進行抵押貸款,陳斌則提示這可能存在一定風(fēng)險。
陳斌分析稱,正常情況下,運作良好的企業(yè)申請低息經(jīng)營貸,企業(yè)獲得福利,銀行也創(chuàng)造收益。但不得不考慮的是,如果企業(yè)未來存在經(jīng)營困難,那這筆貸款就可能批不下來;如果房地產(chǎn)市場有波動,房子抵押的價值也可能下降。
“小企業(yè)主要判斷好自己公司持續(xù)運營的能力,要確保手上有足夠的流動資金,不宜將資金、房產(chǎn)等全部家當都‘當’進去,這種手段有風(fēng)險。”他指出,抵押經(jīng)營貸也相當于“房貸”,因而也要把握杠桿風(fēng)險。
陳斌表示,最近他還接觸到消費者,準備借助第三方公司的名義申請抵押經(jīng)營貸,而這是風(fēng)險很大的行為。“一旦這家企業(yè)有問題的時候,比如存在債務(wù),個人的房產(chǎn)就會存在被沒收的危險?!?/p>
“30年房貸意味著什么?猶如隱形的枷鎖,需要你工作穩(wěn)定,收入穩(wěn)定,踏踏實實干上30年,還貸30年,你買的房子才是你的。”小紅書上,一位提前還房貸的網(wǎng)友如是說道,30年的房貸給不少人帶去了精神壓力,“只有還掉房貸,才會松一口氣”。
房貸沉重,如果手有余錢,選擇提前還房貸,減少利息支出,也是減輕負擔。但個人必須結(jié)合自己的經(jīng)濟狀況,做好適合自己的選擇。
*文中莎莎、張莉、林蘭、李夏為化名。