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“提前還了150萬房貸”,是賺還是虧?

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“提前還了150萬房貸”,是賺還是虧?

不能僅僅因?yàn)槎唐谧兓p易做長期決策。

文|深燃 唐亞華

編輯|沐風(fēng)

最新消息,首套房貸款利率要降了,但很多人在猶豫“要不要提前還房貸”。

5月20日,央行宣布,貸款市場報價利率(LPR)1年期報3.7%,與上次持平,5年期報4.45%,較上次下降0.15個百分點(diǎn)。這意味著,新買房用戶最低可享受到4.45%的利率,存量房貸用戶的月供也將有所減少。不過,在此之前,很多人已經(jīng)因?yàn)榉抠J利率掙扎了許久。

“房貸是普通人能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢”、“貸款買房是抗通貨膨脹的最佳選擇”,“低首付,高杠桿,搏一搏單車變摩托”……過去多年來,貸最高的房貸,還最長的時間,絕不提前還房貸,是買房這件事上很多人的共識。

這是因?yàn)椋^去十幾年來,房價經(jīng)歷了高速上漲,房產(chǎn)增值的部分,早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋了房貸利率,再者,大眾投資方式多元,平均5%以上的理財收益輕易就能拿到手。怎么算,都輪不到提前還房貸。

但這一切正在發(fā)生變化。契機(jī)是,2021年以來,股票、基金、重金屬、虛擬貨幣等投資方式不僅收益率日漸走低,無數(shù)人甚至被牢牢套住。很多銀行理財產(chǎn)品不保本了,銀行存款利率和余額寶利率也是一降再降。如今,常規(guī)理財方式想拿到4%的收益都難了。

這時候很多人開始計(jì)算,手里的閑錢理財收益在4%以下,自己承擔(dān)的房貸利率卻在5%以上,只要提前還一些房貸,輕輕松松省下就是賺到。于是,一批年輕人開始放棄琢磨理財產(chǎn)品,轉(zhuǎn)而提前還房貸。

一筆顯而易見的賬,看似有道理,但,提前還房貸,真的適合所有人,以及所有的房貸形式嗎?

投資收益不理想,提前還房貸當(dāng)省錢

品類創(chuàng)新研究院執(zhí)行院長周裝今年35歲,在北京工作,2017年在長沙買了房子。他告訴深燃,“2020年之前基金、股市的收益都比較好,我沒有想著要提前還房貸,2021年到現(xiàn)在,理財收益很慘,沒有跑贏房貸利率。與其在手里砸著,不如提前還一部分房貸?!?/p>

他算了一筆賬,自己的房子貸款近90萬元,還款方式是等額本金,時長30年,加上利息,總共要給銀行還接近170萬元,利息就有80來萬元。剛開始每個月還接近6000元,里面的本金是2300元左右,其他都是利息。到2022年,周裝每個月還5400多元。如果提前還30萬元,折算下來能省近30萬元的利息。

經(jīng)過對比,2022年5月4日,周裝在留出了生活所需現(xiàn)金后,拿出了30萬元提前還了房貸,將貸款年限縮短了10年,現(xiàn)在每個月的月供也降到了4000多元。

“我提前還了30萬元,相當(dāng)于干了60萬的事,折算下來收益幾乎是1:1的,輕輕松松省下30萬,省下就是賺到。而且今年這行情,如果這30萬去買股票基金,大概率要賠,這個是穩(wěn)賺不賠,這么一想我心里就很爽?!敝苎b說。

對他來說,每個月五六千元的房貸并不是很大的壓力,“我純粹是覺得這筆錢在我手里產(chǎn)生的價值不如提前還房貸產(chǎn)生的價值大,還房貸一塊錢可能能產(chǎn)生兩塊錢的價值,那我為什么不做呢?”

當(dāng)然了,他沒有選擇全部還款,一方面是考慮到手里要有一些現(xiàn)金,有安全感。另外也要關(guān)注接下來的整體形勢,“如果大盤還這么差,我可能再提前還個五年或十年的,如果行情變好了,我就不提前還了?!?/p>

在周裝看來,如果是剛需房自住房,并且手里有閑錢,在當(dāng)前的形勢下采取更穩(wěn)健的形式盡快還完,是更好的選擇。這么做也是在給未來解綁,不用一直惦記著還欠銀行多少錢,“無債一身輕,可能符合當(dāng)下很多人所追求的一種生活狀態(tài)吧?!?/p>

陳立在2021年還清了三套房子的貸款。

他的三套房子分別在不同城市,加起來房貸大約200萬元。“前些年,考慮到貸款利息不算高,我們賺錢能力也還可以,跑一個時間差去不同城市買房子,這都需要利用貸款的杠桿撬動?!?/p>

但近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢加上房產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管,他不敢冒進(jìn)再去買更多的房。按照他的說法,2016年之前自己一直在做加法,近年來開始做減法,把自己的資產(chǎn)置換安全。

他分析,股票、基金、區(qū)塊鏈等都不算穩(wěn)健,銀行的短期理財都不保本了,“樓市的黃金增長十年也已經(jīng)過去,樓市沒有高漲的基礎(chǔ),即便回暖也是微調(diào),再把錢投進(jìn)去就意義不大了?!?/p>

在這種情況下,手里的錢用來理財既跑不贏通脹,也跑不贏房貸利率,不如把比較高利息的貸款先還清,等于也是省錢了。

過去兩年來,陳立收縮投資,終于在2021年還完了最后一套房子的房貸。“持有現(xiàn)金流,減少高消費(fèi),保持低欲望,安全永遠(yuǎn)是第一位的。還了房貸,不透支未來的錢,心理也就踏實(shí)了?!?/p>

壓力太大,提前還房貸給自己減負(fù)

33歲的遠(yuǎn)清在北京工作,他在北京和杭州各有一套房子。2020年,他將北京的房子進(jìn)行了一次置換,背上了186萬的商業(yè)貸款,利率高達(dá)5.985%,加上杭州房子的120多萬元房貸,他頭上壓了300多萬房貸,每月還款額飆到了2萬元。

“這帶給我的壓力太大了,想到自己每個月的收入最低都不能低于2萬元,我就很焦慮”。另外,遠(yuǎn)清也沒有擅長的理財方式,閑錢基本上都放在余額寶里,或買一點(diǎn)微信理財通的小產(chǎn)品,收益也就是3%左右。

以前他常擔(dān)心隨時有大的資金需求,總是要確保用錢的時候隨時可以調(diào)度,也常設(shè)想等手里的錢再攢一攢,通過加點(diǎn)杠桿是不是還可以再配置點(diǎn)資產(chǎn),但一切都沒能實(shí)現(xiàn),“我做理財,風(fēng)險系數(shù)太高的不敢去嘗試,絕對是被通貨膨脹吊打的做法,我決定提前還房貸?!?/p>

最近一年多,遠(yuǎn)清先還了幾筆幾十萬的大額房貸,后續(xù),只要手里有一點(diǎn)存款他就會在銀行的APP上申請?zhí)崆斑€款,5萬、10萬這種他也不嫌少,還完之后,馬上就能看到月供減少了多少。看到房貸越來越少,內(nèi)心很爽,這也給了他繼續(xù)賺錢還款的動力。

目前遠(yuǎn)清總計(jì)還了大約150萬元的房貸,月供金額降到了1萬元左右,“雖然原來的2萬元的月供也能承受,但壓迫感不一樣,對我來說那真的是個挺重的包袱,我現(xiàn)在覺得1萬元是一個特別理想的狀態(tài)?!蔽磥?,遠(yuǎn)清計(jì)劃繼續(xù)還一部分房貸,不過他不著急還完,“說不定個稅抵扣什么的對這方面有要求,我可能會留一小部分?!?/p>

和遠(yuǎn)清情況類似的年輕人不少。

小溪在杭州定居,今年28歲,她于2018年在杭州買了房子,貸款有200來萬,5.88%的利率,每個月要還約1.3萬元的房貸。她老公也在婚前買了房子,兩個人每人身上背了200多萬的房貸,壓力很大。

而且她發(fā)現(xiàn),三年多過去了,自己還掉的大部分都是利息,本金沒掉多少,“總是有一種欠了200萬的感覺。因?yàn)槲沂堑阮~本息,等于前面還的大部分都是利息?!?/p>

于是,小溪跟老公商量,提前還房貸。2021年11月,在房貸滿三年的時候,他們提前還了100萬元?!艾F(xiàn)在我每個月只用還六千多塊錢的月供,租出去一套房子,也能覆蓋一些房貸,負(fù)擔(dān)就輕多了。

凡事必有兩面。

31歲的若楠雖然最近也提前還掉了房貸,但只是因?yàn)榇蛩銚Q房,為了賣房交易流程更暢通。她并不支持提前還房貸,因?yàn)樗且恢崩媒鹑诟軛U理財?shù)氖芤嬲摺?/p>

2015年,若楠在燕郊房價9000元/平米的時候,買了一套60多平的房子,2016年房價大漲到28000元/平米,她把房子轉(zhuǎn)手一賣,在北京花100萬左右的首付買了自己的第二套房子。2018年她做了一些海外資產(chǎn)配置,買了日本的一套房子。她還投資過某公司旗下的一個風(fēng)險型理財產(chǎn)品,最高的時候收益率達(dá)到了16%,她在里面賺了三十多萬元。

“去年前年我一直在定投黃金,我自己摸的規(guī)律是跌到350元/克的時候買入,到了390元/克左右賣出,就這樣,我的黃金投資收益還是不錯的。雖然我的股票基金目前也是被套牢狀態(tài),但這兩年環(huán)境比較特殊,長期我是看好的?!?/p>

若楠在理財上的規(guī)劃是風(fēng)險型和穩(wěn)健型產(chǎn)品搭配。除了房產(chǎn),她會把一部分錢拿去買理財型保險,等到六七十歲以后,會有一筆錢是自己未來的保障。股票、基金、債券這一部分相對來說她能接受一定的浮動以及虧損?!拔业睦碡敭a(chǎn)品有穩(wěn)健的、有冒進(jìn)的,如果風(fēng)險型的虧損了,我也不會那么焦慮?!?/p>

在她看來,理財長線短線都要看,房貸時間長達(dá)二三十年,這中間可能會有各種各樣的變化,這兩年理財市場不好,過兩年又未必還是這樣。當(dāng)然了,大家常說賺不到認(rèn)知以外的錢,要看自己有沒有理財上的認(rèn)知,“如果具備比較多的理財知識和渠道,完全可以拿提前還貸的錢去尋找新的機(jī)會?!?/p>

到底該不該提前還房貸?

長期關(guān)注經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的北京師范大學(xué)教授、一帶一路學(xué)院研究員萬喆分析,社會融資中有一項(xiàng)就是居民貸款,近年來,居民貸款意愿下降和提前還貸的邏輯是一致的。

“過去十幾年來,居民愿意貸款買房,并且不提前還貸,原因是通貨膨脹率相對較高,整個社會投資又比較熱,居民更愿意拿錢去做多元投資。第二,房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一個快速上升的周期,投資回報率非常高,居民不斷貸款買房,看重的是房產(chǎn)未來的升值空間,這個投資回報率遠(yuǎn)高于房貸的利率?!?/p>

但目前正處在一個變化的階段,近五年來,房住不炒的政策執(zhí)行得越來越嚴(yán)格,提高貸款門檻、限購、限貸等政策,不少房地產(chǎn)的企業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式受到了壓力,房地產(chǎn)價格未來的預(yù)期已經(jīng)收縮,加上疫情的反復(fù)影響到了很多企業(yè)以及個人的收入。

另一方面,整個社會的投資回報收益過去也存在泡沫,居民拿出錢投資股票基金理財,回報率已經(jīng)不可能再像過去期待的那么高了,所以很多人覺得不如提前還貸。

萬喆指出,現(xiàn)在實(shí)際上就是處在疫情、房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)、通貨膨脹等綜合因素集中的階段,很多人貸款意愿、投資意愿都下降了,不愿意再進(jìn)行運(yùn)營擴(kuò)張,也不太愿意繼續(xù)負(fù)債了。因?yàn)闆]有上升空間的負(fù)債就是純粹的負(fù)債,手里有更多現(xiàn)金就要把這個負(fù)債降低。“不過現(xiàn)在的提前還款,只是短期內(nèi)少數(shù)人的做法,不是特別普遍的趨勢?!?/p>

要不要提前還房貸,關(guān)鍵要看放在誰身上。

財商領(lǐng)域從業(yè)者榮威提醒,公積金貸款的部分,利率較低,不建議提前還。市面上目前相對穩(wěn)定的理財形式,比如保險公司五年或十年的理財產(chǎn)品,年化收益在5%左右。“貸款利率如果在5%以下,可以繼續(xù)承擔(dān),如果是5%以上,可以早點(diǎn)還?!?/p>

另外還有一種對比法,就是跟通貨膨脹比,“如果你的收入漲幅能跑得贏通貨膨脹,可以繼續(xù)承擔(dān)房貸,反之,你就不適合用這個高杠桿。掙得越多,可以把杠桿放得越大。”

社科院金融研究所主任尹振濤補(bǔ)充,提前還房貸還要參考還貸方式和年限。等額本息每個月都還一樣的金額,這種貸款的特點(diǎn)是一開始更多的是支付利息,后面更多的是支付本金。這種在前一些年如果沒有更好的投資類型,可以選擇提前還貸。但30年的房貸如果已經(jīng)還了十幾年了,后面所還的貸款也大都是本金了,提前還意義也不大。還有一些銀行,在一年內(nèi)或者三年內(nèi)要提前還款,可能還有違約金,需要提前問清楚政策。

最后,還要考慮今后10年、20年的變化。尹振濤解釋,如果現(xiàn)在選擇了提前全部還清貸款,等于沒有了這個金融業(yè)務(wù),后面還有20來年的調(diào)整期,銀行的利率和房貸利率常常調(diào)整,“不能因?yàn)槎唐诘淖兓o長期輕易做決策,還是要把目光放長遠(yuǎn)?!比f喆也指出,既要考慮未來的通貨膨脹,也要考慮可能的滯脹或衰退。

所以,綜合多位業(yè)內(nèi)人士的說法,有多套房產(chǎn)的人,做一個投資組合的變化是沒有問題的。對于大部分普通人來說,如果手里有閑錢,注意是留足了生活備用金,包括教育、醫(yī)療、意外等之后的閑置資金,且自己沒有相對穩(wěn)妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益,房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長的人,可以選擇提前還房貸??紤]到未來可能的變數(shù),提前還部分會是更穩(wěn)妥的做法。

反之,則建議繼續(xù)承擔(dān)房貸,分?jǐn)倝毫?,拿手里的資金創(chuàng)造更多可能。

應(yīng)受訪者要求,文中陳立、遠(yuǎn)清、小溪、若楠、榮威為化名。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

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“提前還了150萬房貸”,是賺還是虧?

不能僅僅因?yàn)槎唐谧兓p易做長期決策。

文|深燃 唐亞華

編輯|沐風(fēng)

最新消息,首套房貸款利率要降了,但很多人在猶豫“要不要提前還房貸”。

5月20日,央行宣布,貸款市場報價利率(LPR)1年期報3.7%,與上次持平,5年期報4.45%,較上次下降0.15個百分點(diǎn)。這意味著,新買房用戶最低可享受到4.45%的利率,存量房貸用戶的月供也將有所減少。不過,在此之前,很多人已經(jīng)因?yàn)榉抠J利率掙扎了許久。

“房貸是普通人能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢”、“貸款買房是抗通貨膨脹的最佳選擇”,“低首付,高杠桿,搏一搏單車變摩托”……過去多年來,貸最高的房貸,還最長的時間,絕不提前還房貸,是買房這件事上很多人的共識。

這是因?yàn)?,過去十幾年來,房價經(jīng)歷了高速上漲,房產(chǎn)增值的部分,早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋了房貸利率,再者,大眾投資方式多元,平均5%以上的理財收益輕易就能拿到手。怎么算,都輪不到提前還房貸。

但這一切正在發(fā)生變化。契機(jī)是,2021年以來,股票、基金、重金屬、虛擬貨幣等投資方式不僅收益率日漸走低,無數(shù)人甚至被牢牢套住。很多銀行理財產(chǎn)品不保本了,銀行存款利率和余額寶利率也是一降再降。如今,常規(guī)理財方式想拿到4%的收益都難了。

這時候很多人開始計(jì)算,手里的閑錢理財收益在4%以下,自己承擔(dān)的房貸利率卻在5%以上,只要提前還一些房貸,輕輕松松省下就是賺到。于是,一批年輕人開始放棄琢磨理財產(chǎn)品,轉(zhuǎn)而提前還房貸。

一筆顯而易見的賬,看似有道理,但,提前還房貸,真的適合所有人,以及所有的房貸形式嗎?

投資收益不理想,提前還房貸當(dāng)省錢

品類創(chuàng)新研究院執(zhí)行院長周裝今年35歲,在北京工作,2017年在長沙買了房子。他告訴深燃,“2020年之前基金、股市的收益都比較好,我沒有想著要提前還房貸,2021年到現(xiàn)在,理財收益很慘,沒有跑贏房貸利率。與其在手里砸著,不如提前還一部分房貸?!?/p>

他算了一筆賬,自己的房子貸款近90萬元,還款方式是等額本金,時長30年,加上利息,總共要給銀行還接近170萬元,利息就有80來萬元。剛開始每個月還接近6000元,里面的本金是2300元左右,其他都是利息。到2022年,周裝每個月還5400多元。如果提前還30萬元,折算下來能省近30萬元的利息。

經(jīng)過對比,2022年5月4日,周裝在留出了生活所需現(xiàn)金后,拿出了30萬元提前還了房貸,將貸款年限縮短了10年,現(xiàn)在每個月的月供也降到了4000多元。

“我提前還了30萬元,相當(dāng)于干了60萬的事,折算下來收益幾乎是1:1的,輕輕松松省下30萬,省下就是賺到。而且今年這行情,如果這30萬去買股票基金,大概率要賠,這個是穩(wěn)賺不賠,這么一想我心里就很爽?!敝苎b說。

對他來說,每個月五六千元的房貸并不是很大的壓力,“我純粹是覺得這筆錢在我手里產(chǎn)生的價值不如提前還房貸產(chǎn)生的價值大,還房貸一塊錢可能能產(chǎn)生兩塊錢的價值,那我為什么不做呢?”

當(dāng)然了,他沒有選擇全部還款,一方面是考慮到手里要有一些現(xiàn)金,有安全感。另外也要關(guān)注接下來的整體形勢,“如果大盤還這么差,我可能再提前還個五年或十年的,如果行情變好了,我就不提前還了?!?/p>

在周裝看來,如果是剛需房自住房,并且手里有閑錢,在當(dāng)前的形勢下采取更穩(wěn)健的形式盡快還完,是更好的選擇。這么做也是在給未來解綁,不用一直惦記著還欠銀行多少錢,“無債一身輕,可能符合當(dāng)下很多人所追求的一種生活狀態(tài)吧?!?/p>

陳立在2021年還清了三套房子的貸款。

他的三套房子分別在不同城市,加起來房貸大約200萬元?!扒靶┠?,考慮到貸款利息不算高,我們賺錢能力也還可以,跑一個時間差去不同城市買房子,這都需要利用貸款的杠桿撬動。”

但近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢加上房產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管,他不敢冒進(jìn)再去買更多的房。按照他的說法,2016年之前自己一直在做加法,近年來開始做減法,把自己的資產(chǎn)置換安全。

他分析,股票、基金、區(qū)塊鏈等都不算穩(wěn)健,銀行的短期理財都不保本了,“樓市的黃金增長十年也已經(jīng)過去,樓市沒有高漲的基礎(chǔ),即便回暖也是微調(diào),再把錢投進(jìn)去就意義不大了?!?/p>

在這種情況下,手里的錢用來理財既跑不贏通脹,也跑不贏房貸利率,不如把比較高利息的貸款先還清,等于也是省錢了。

過去兩年來,陳立收縮投資,終于在2021年還完了最后一套房子的房貸?!俺钟鞋F(xiàn)金流,減少高消費(fèi),保持低欲望,安全永遠(yuǎn)是第一位的。還了房貸,不透支未來的錢,心理也就踏實(shí)了?!?/p>

壓力太大,提前還房貸給自己減負(fù)

33歲的遠(yuǎn)清在北京工作,他在北京和杭州各有一套房子。2020年,他將北京的房子進(jìn)行了一次置換,背上了186萬的商業(yè)貸款,利率高達(dá)5.985%,加上杭州房子的120多萬元房貸,他頭上壓了300多萬房貸,每月還款額飆到了2萬元。

“這帶給我的壓力太大了,想到自己每個月的收入最低都不能低于2萬元,我就很焦慮”。另外,遠(yuǎn)清也沒有擅長的理財方式,閑錢基本上都放在余額寶里,或買一點(diǎn)微信理財通的小產(chǎn)品,收益也就是3%左右。

以前他常擔(dān)心隨時有大的資金需求,總是要確保用錢的時候隨時可以調(diào)度,也常設(shè)想等手里的錢再攢一攢,通過加點(diǎn)杠桿是不是還可以再配置點(diǎn)資產(chǎn),但一切都沒能實(shí)現(xiàn),“我做理財,風(fēng)險系數(shù)太高的不敢去嘗試,絕對是被通貨膨脹吊打的做法,我決定提前還房貸?!?/p>

最近一年多,遠(yuǎn)清先還了幾筆幾十萬的大額房貸,后續(xù),只要手里有一點(diǎn)存款他就會在銀行的APP上申請?zhí)崆斑€款,5萬、10萬這種他也不嫌少,還完之后,馬上就能看到月供減少了多少??吹椒抠J越來越少,內(nèi)心很爽,這也給了他繼續(xù)賺錢還款的動力。

目前遠(yuǎn)清總計(jì)還了大約150萬元的房貸,月供金額降到了1萬元左右,“雖然原來的2萬元的月供也能承受,但壓迫感不一樣,對我來說那真的是個挺重的包袱,我現(xiàn)在覺得1萬元是一個特別理想的狀態(tài)?!蔽磥?,遠(yuǎn)清計(jì)劃繼續(xù)還一部分房貸,不過他不著急還完,“說不定個稅抵扣什么的對這方面有要求,我可能會留一小部分。”

和遠(yuǎn)清情況類似的年輕人不少。

小溪在杭州定居,今年28歲,她于2018年在杭州買了房子,貸款有200來萬,5.88%的利率,每個月要還約1.3萬元的房貸。她老公也在婚前買了房子,兩個人每人身上背了200多萬的房貸,壓力很大。

而且她發(fā)現(xiàn),三年多過去了,自己還掉的大部分都是利息,本金沒掉多少,“總是有一種欠了200萬的感覺。因?yàn)槲沂堑阮~本息,等于前面還的大部分都是利息?!?/p>

于是,小溪跟老公商量,提前還房貸。2021年11月,在房貸滿三年的時候,他們提前還了100萬元。“現(xiàn)在我每個月只用還六千多塊錢的月供,租出去一套房子,也能覆蓋一些房貸,負(fù)擔(dān)就輕多了。

凡事必有兩面。

31歲的若楠雖然最近也提前還掉了房貸,但只是因?yàn)榇蛩銚Q房,為了賣房交易流程更暢通。她并不支持提前還房貸,因?yàn)樗且恢崩媒鹑诟軛U理財?shù)氖芤嬲摺?/p>

2015年,若楠在燕郊房價9000元/平米的時候,買了一套60多平的房子,2016年房價大漲到28000元/平米,她把房子轉(zhuǎn)手一賣,在北京花100萬左右的首付買了自己的第二套房子。2018年她做了一些海外資產(chǎn)配置,買了日本的一套房子。她還投資過某公司旗下的一個風(fēng)險型理財產(chǎn)品,最高的時候收益率達(dá)到了16%,她在里面賺了三十多萬元。

“去年前年我一直在定投黃金,我自己摸的規(guī)律是跌到350元/克的時候買入,到了390元/克左右賣出,就這樣,我的黃金投資收益還是不錯的。雖然我的股票基金目前也是被套牢狀態(tài),但這兩年環(huán)境比較特殊,長期我是看好的?!?/p>

若楠在理財上的規(guī)劃是風(fēng)險型和穩(wěn)健型產(chǎn)品搭配。除了房產(chǎn),她會把一部分錢拿去買理財型保險,等到六七十歲以后,會有一筆錢是自己未來的保障。股票、基金、債券這一部分相對來說她能接受一定的浮動以及虧損?!拔业睦碡敭a(chǎn)品有穩(wěn)健的、有冒進(jìn)的,如果風(fēng)險型的虧損了,我也不會那么焦慮。”

在她看來,理財長線短線都要看,房貸時間長達(dá)二三十年,這中間可能會有各種各樣的變化,這兩年理財市場不好,過兩年又未必還是這樣。當(dāng)然了,大家常說賺不到認(rèn)知以外的錢,要看自己有沒有理財上的認(rèn)知,“如果具備比較多的理財知識和渠道,完全可以拿提前還貸的錢去尋找新的機(jī)會?!?/p>

到底該不該提前還房貸?

長期關(guān)注經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的北京師范大學(xué)教授、一帶一路學(xué)院研究員萬喆分析,社會融資中有一項(xiàng)就是居民貸款,近年來,居民貸款意愿下降和提前還貸的邏輯是一致的。

“過去十幾年來,居民愿意貸款買房,并且不提前還貸,原因是通貨膨脹率相對較高,整個社會投資又比較熱,居民更愿意拿錢去做多元投資。第二,房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一個快速上升的周期,投資回報率非常高,居民不斷貸款買房,看重的是房產(chǎn)未來的升值空間,這個投資回報率遠(yuǎn)高于房貸的利率?!?/p>

但目前正處在一個變化的階段,近五年來,房住不炒的政策執(zhí)行得越來越嚴(yán)格,提高貸款門檻、限購、限貸等政策,不少房地產(chǎn)的企業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式受到了壓力,房地產(chǎn)價格未來的預(yù)期已經(jīng)收縮,加上疫情的反復(fù)影響到了很多企業(yè)以及個人的收入。

另一方面,整個社會的投資回報收益過去也存在泡沫,居民拿出錢投資股票基金理財,回報率已經(jīng)不可能再像過去期待的那么高了,所以很多人覺得不如提前還貸。

萬喆指出,現(xiàn)在實(shí)際上就是處在疫情、房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)、通貨膨脹等綜合因素集中的階段,很多人貸款意愿、投資意愿都下降了,不愿意再進(jìn)行運(yùn)營擴(kuò)張,也不太愿意繼續(xù)負(fù)債了。因?yàn)闆]有上升空間的負(fù)債就是純粹的負(fù)債,手里有更多現(xiàn)金就要把這個負(fù)債降低?!安贿^現(xiàn)在的提前還款,只是短期內(nèi)少數(shù)人的做法,不是特別普遍的趨勢?!?/p>

要不要提前還房貸,關(guān)鍵要看放在誰身上。

財商領(lǐng)域從業(yè)者榮威提醒,公積金貸款的部分,利率較低,不建議提前還。市面上目前相對穩(wěn)定的理財形式,比如保險公司五年或十年的理財產(chǎn)品,年化收益在5%左右?!百J款利率如果在5%以下,可以繼續(xù)承擔(dān),如果是5%以上,可以早點(diǎn)還。”

另外還有一種對比法,就是跟通貨膨脹比,“如果你的收入漲幅能跑得贏通貨膨脹,可以繼續(xù)承擔(dān)房貸,反之,你就不適合用這個高杠桿。掙得越多,可以把杠桿放得越大?!?/p>

社科院金融研究所主任尹振濤補(bǔ)充,提前還房貸還要參考還貸方式和年限。等額本息每個月都還一樣的金額,這種貸款的特點(diǎn)是一開始更多的是支付利息,后面更多的是支付本金。這種在前一些年如果沒有更好的投資類型,可以選擇提前還貸。但30年的房貸如果已經(jīng)還了十幾年了,后面所還的貸款也大都是本金了,提前還意義也不大。還有一些銀行,在一年內(nèi)或者三年內(nèi)要提前還款,可能還有違約金,需要提前問清楚政策。

最后,還要考慮今后10年、20年的變化。尹振濤解釋,如果現(xiàn)在選擇了提前全部還清貸款,等于沒有了這個金融業(yè)務(wù),后面還有20來年的調(diào)整期,銀行的利率和房貸利率常常調(diào)整,“不能因?yàn)槎唐诘淖兓o長期輕易做決策,還是要把目光放長遠(yuǎn)?!比f喆也指出,既要考慮未來的通貨膨脹,也要考慮可能的滯脹或衰退。

所以,綜合多位業(yè)內(nèi)人士的說法,有多套房產(chǎn)的人,做一個投資組合的變化是沒有問題的。對于大部分普通人來說,如果手里有閑錢,注意是留足了生活備用金,包括教育、醫(yī)療、意外等之后的閑置資金,且自己沒有相對穩(wěn)妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益,房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長的人,可以選擇提前還房貸??紤]到未來可能的變數(shù),提前還部分會是更穩(wěn)妥的做法。

反之,則建議繼續(xù)承擔(dān)房貸,分?jǐn)倝毫?,拿手里的資金創(chuàng)造更多可能。

應(yīng)受訪者要求,文中陳立、遠(yuǎn)清、小溪、若楠、榮威為化名。

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