文|深燃 唐亞華
編輯|沐風
最新消息，首套房貸款利率要降了，但很多人在猶豫“要不要提前還房貸”。
5月20日，央行宣布，貸款市場報價利率（LPR）1年期報3.7%，與上次持平，5年期報4.45%，較上次下降0.15個百分點。這意味著，新買房用戶最低可享受到4.45%的利率，存量房貸用戶的月供也將有所減少。不過，在此之前，很多人已經(jīng)因為房貸利率掙扎了許久。
“房貸是普通人能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢”、“貸款買房是抗通貨膨脹的最佳選擇”，“低首付，高杠桿，搏一搏單車變摩托”……過去多年來，貸最高的房貸，還最長的時間，絕不提前還房貸，是買房這件事上很多人的共識。
這是因為，過去十幾年來，房價經(jīng)歷了高速上漲，房產(chǎn)增值的部分，早已遠遠覆蓋了房貸利率，再者，大眾投資方式多元，平均5%以上的理財收益輕易就能拿到手。怎么算，都輪不到提前還房貸。
但這一切正在發(fā)生變化。契機是，2021年以來，股票、基金、重金屬、虛擬貨幣等投資方式不僅收益率日漸走低，無數(shù)人甚至被牢牢套住。很多銀行理財產(chǎn)品不保本了，銀行存款利率和余額寶利率也是一降再降。如今，常規(guī)理財方式想拿到4%的收益都難了。
這時候很多人開始計算，手里的閑錢理財收益在4%以下，自己承擔的房貸利率卻在5%以上，只要提前還一些房貸，輕輕松松省下就是賺到。于是，一批年輕人開始放棄琢磨理財產(chǎn)品，轉而提前還房貸。
一筆顯而易見的賬，看似有道理，但，提前還房貸，真的適合所有人，以及所有的房貸形式嗎？
投資收益不理想，提前還房貸當省錢
品類創(chuàng)新研究院執(zhí)行院長周裝今年35歲，在北京工作，2017年在長沙買了房子。他告訴深燃，“2020年之前基金、股市的收益都比較好，我沒有想著要提前還房貸，2021年到現(xiàn)在，理財收益很慘，沒有跑贏房貸利率。與其在手里砸著，不如提前還一部分房貸?！?/p>
他算了一筆賬，自己的房子貸款近90萬元，還款方式是等額本金，時長30年，加上利息，總共要給銀行還接近170萬元，利息就有80來萬元。剛開始每個月還接近6000元，里面的本金是2300元左右，其他都是利息。到2022年，周裝每個月還5400多元。如果提前還30萬元，折算下來能省近30萬元的利息。
經(jīng)過對比，2022年5月4日，周裝在留出了生活所需現(xiàn)金后，拿出了30萬元提前還了房貸，將貸款年限縮短了10年，現(xiàn)在每個月的月供也降到了4000多元。
“我提前還了30萬元，相當于干了60萬的事，折算下來收益幾乎是1:1的，輕輕松松省下30萬，省下就是賺到。而且今年這行情，如果這30萬去買股票基金，大概率要賠，這個是穩(wěn)賺不賠，這么一想我心里就很爽?！敝苎b說。
對他來說，每個月五六千元的房貸并不是很大的壓力，“我純粹是覺得這筆錢在我手里產(chǎn)生的價值不如提前還房貸產(chǎn)生的價值大，還房貸一塊錢可能能產(chǎn)生兩塊錢的價值，那我為什么不做呢？”
當然了，他沒有選擇全部還款，一方面是考慮到手里要有一些現(xiàn)金，有安全感。另外也要關注接下來的整體形勢，“如果大盤還這么差，我可能再提前還個五年或十年的，如果行情變好了，我就不提前還了。”
在周裝看來，如果是剛需房自住房，并且手里有閑錢，在當前的形勢下采取更穩(wěn)健的形式盡快還完，是更好的選擇。這么做也是在給未來解綁，不用一直惦記著還欠銀行多少錢，“無債一身輕，可能符合當下很多人所追求的一種生活狀態(tài)吧?！?/p>
陳立在2021年還清了三套房子的貸款。
他的三套房子分別在不同城市，加起來房貸大約200萬元。“前些年，考慮到貸款利息不算高，我們賺錢能力也還可以，跑一個時間差去不同城市買房子，這都需要利用貸款的杠桿撬動。”
但近幾年的經(jīng)濟形勢加上房產(chǎn)行業(yè)的嚴監(jiān)管，他不敢冒進再去買更多的房。按照他的說法，2016年之前自己一直在做加法，近年來開始做減法，把自己的資產(chǎn)置換安全。
他分析，股票、基金、區(qū)塊鏈等都不算穩(wěn)健，銀行的短期理財都不保本了，“樓市的黃金增長十年也已經(jīng)過去，樓市沒有高漲的基礎，即便回暖也是微調，再把錢投進去就意義不大了?！?/p>
在這種情況下，手里的錢用來理財既跑不贏通脹，也跑不贏房貸利率，不如把比較高利息的貸款先還清，等于也是省錢了。
過去兩年來，陳立收縮投資，終于在2021年還完了最后一套房子的房貸。“持有現(xiàn)金流，減少高消費，保持低欲望，安全永遠是第一位的。還了房貸，不透支未來的錢，心理也就踏實了。”
壓力太大，提前還房貸給自己減負
33歲的遠清在北京工作，他在北京和杭州各有一套房子。2020年，他將北京的房子進行了一次置換，背上了186萬的商業(yè)貸款，利率高達5.985%，加上杭州房子的120多萬元房貸，他頭上壓了300多萬房貸，每月還款額飆到了2萬元。
“這帶給我的壓力太大了，想到自己每個月的收入最低都不能低于2萬元，我就很焦慮”。另外，遠清也沒有擅長的理財方式，閑錢基本上都放在余額寶里，或買一點微信理財通的小產(chǎn)品，收益也就是3%左右。
以前他常擔心隨時有大的資金需求，總是要確保用錢的時候隨時可以調度，也常設想等手里的錢再攢一攢，通過加點杠桿是不是還可以再配置點資產(chǎn)，但一切都沒能實現(xiàn)，“我做理財，風險系數(shù)太高的不敢去嘗試，絕對是被通貨膨脹吊打的做法，我決定提前還房貸?！?/p>
最近一年多，遠清先還了幾筆幾十萬的大額房貸，后續(xù)，只要手里有一點存款他就會在銀行的APP上申請?zhí)崆斑€款，5萬、10萬這種他也不嫌少，還完之后，馬上就能看到月供減少了多少。看到房貸越來越少，內心很爽，這也給了他繼續(xù)賺錢還款的動力。
目前遠清總計還了大約150萬元的房貸，月供金額降到了1萬元左右，“雖然原來的2萬元的月供也能承受，但壓迫感不一樣，對我來說那真的是個挺重的包袱，我現(xiàn)在覺得1萬元是一個特別理想的狀態(tài)?！蔽磥恚h清計劃繼續(xù)還一部分房貸，不過他不著急還完，“說不定個稅抵扣什么的對這方面有要求，我可能會留一小部分。”
和遠清情況類似的年輕人不少。
小溪在杭州定居，今年28歲，她于2018年在杭州買了房子，貸款有200來萬，5.88%的利率，每個月要還約1.3萬元的房貸。她老公也在婚前買了房子，兩個人每人身上背了200多萬的房貸，壓力很大。
而且她發(fā)現(xiàn)，三年多過去了，自己還掉的大部分都是利息，本金沒掉多少，“總是有一種欠了200萬的感覺。因為我是等額本息，等于前面還的大部分都是利息?！?/p>
于是，小溪跟老公商量，提前還房貸。2021年11月，在房貸滿三年的時候，他們提前還了100萬元?！艾F(xiàn)在我每個月只用還六千多塊錢的月供，租出去一套房子，也能覆蓋一些房貸，負擔就輕多了。
凡事必有兩面。
31歲的若楠雖然最近也提前還掉了房貸，但只是因為打算換房，為了賣房交易流程更暢通。她并不支持提前還房貸，因為她是一直利用金融杠桿理財?shù)氖芤嬲摺?/p>
2015年，若楠在燕郊房價9000元/平米的時候，買了一套60多平的房子，2016年房價大漲到28000元/平米，她把房子轉手一賣，在北京花100萬左右的首付買了自己的第二套房子。2018年她做了一些海外資產(chǎn)配置，買了日本的一套房子。她還投資過某公司旗下的一個風險型理財產(chǎn)品，最高的時候收益率達到了16%，她在里面賺了三十多萬元。
“去年前年我一直在定投黃金，我自己摸的規(guī)律是跌到350元/克的時候買入，到了390元/克左右賣出，就這樣，我的黃金投資收益還是不錯的。雖然我的股票基金目前也是被套牢狀態(tài)，但這兩年環(huán)境比較特殊，長期我是看好的?！?/p>
若楠在理財上的規(guī)劃是風險型和穩(wěn)健型產(chǎn)品搭配。除了房產(chǎn)，她會把一部分錢拿去買理財型保險，等到六七十歲以后，會有一筆錢是自己未來的保障。股票、基金、債券這一部分相對來說她能接受一定的浮動以及虧損。“我的理財產(chǎn)品有穩(wěn)健的、有冒進的，如果風險型的虧損了，我也不會那么焦慮?！?/p>
在她看來，理財長線短線都要看，房貸時間長達二三十年，這中間可能會有各種各樣的變化，這兩年理財市場不好，過兩年又未必還是這樣。當然了，大家常說賺不到認知以外的錢，要看自己有沒有理財上的認知，“如果具備比較多的理財知識和渠道，完全可以拿提前還貸的錢去尋找新的機會?！?/p>
到底該不該提前還房貸？
長期關注經(jīng)濟領域的北京師范大學教授、一帶一路學院研究員萬喆分析，社會融資中有一項就是居民貸款，近年來，居民貸款意愿下降和提前還貸的邏輯是一致的。
“過去十幾年來，居民愿意貸款買房，并且不提前還貸，原因是通貨膨脹率相對較高，整個社會投資又比較熱，居民更愿意拿錢去做多元投資。第二，房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一個快速上升的周期，投資回報率非常高，居民不斷貸款買房，看重的是房產(chǎn)未來的升值空間，這個投資回報率遠高于房貸的利率?！?/p>
但目前正處在一個變化的階段，近五年來，房住不炒的政策執(zhí)行得越來越嚴格，提高貸款門檻、限購、限貸等政策，不少房地產(chǎn)的企業(yè)高周轉的模式受到了壓力，房地產(chǎn)價格未來的預期已經(jīng)收縮，加上疫情的反復影響到了很多企業(yè)以及個人的收入。
另一方面，整個社會的投資回報收益過去也存在泡沫，居民拿出錢投資股票基金理財，回報率已經(jīng)不可能再像過去期待的那么高了，所以很多人覺得不如提前還貸。
萬喆指出，現(xiàn)在實際上就是處在疫情、房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴、通貨膨脹等綜合因素集中的階段，很多人貸款意愿、投資意愿都下降了，不愿意再進行運營擴張，也不太愿意繼續(xù)負債了。因為沒有上升空間的負債就是純粹的負債，手里有更多現(xiàn)金就要把這個負債降低?！安贿^現(xiàn)在的提前還款，只是短期內少數(shù)人的做法，不是特別普遍的趨勢?！?/p>
要不要提前還房貸，關鍵要看放在誰身上。
財商領域從業(yè)者榮威提醒，公積金貸款的部分，利率較低，不建議提前還。市面上目前相對穩(wěn)定的理財形式，比如保險公司五年或十年的理財產(chǎn)品，年化收益在5%左右。“貸款利率如果在5%以下，可以繼續(xù)承擔，如果是5%以上，可以早點還?！?/p>
另外還有一種對比法，就是跟通貨膨脹比，“如果你的收入漲幅能跑得贏通貨膨脹，可以繼續(xù)承擔房貸，反之，你就不適合用這個高杠桿。掙得越多，可以把杠桿放得越大?！?/p>
社科院金融研究所主任尹振濤補充，提前還房貸還要參考還貸方式和年限。等額本息每個月都還一樣的金額，這種貸款的特點是一開始更多的是支付利息，后面更多的是支付本金。這種在前一些年如果沒有更好的投資類型，可以選擇提前還貸。但30年的房貸如果已經(jīng)還了十幾年了，后面所還的貸款也大都是本金了，提前還意義也不大。還有一些銀行，在一年內或者三年內要提前還款，可能還有違約金，需要提前問清楚政策。
最后，還要考慮今后10年、20年的變化。尹振濤解釋，如果現(xiàn)在選擇了提前全部還清貸款，等于沒有了這個金融業(yè)務，后面還有20來年的調整期，銀行的利率和房貸利率常常調整，“不能因為短期的變化而給長期輕易做決策，還是要把目光放長遠?！比f喆也指出，既要考慮未來的通貨膨脹，也要考慮可能的滯脹或衰退。
所以，綜合多位業(yè)內人士的說法，有多套房產(chǎn)的人，做一個投資組合的變化是沒有問題的。對于大部分普通人來說，如果手里有閑錢，注意是留足了生活備用金，包括教育、醫(yī)療、意外等之后的閑置資金，且自己沒有相對穩(wěn)妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益，房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長的人，可以選擇提前還房貸?？紤]到未來可能的變數(shù)，提前還部分會是更穩(wěn)妥的做法。
反之，則建議繼續(xù)承擔房貸，分攤壓力，拿手里的資金創(chuàng)造更多可能。
應受訪者要求，文中陳立、遠清、小溪、若楠、榮威為化名。