記者 杜萌

5月21日，中航首鋼綠能REIT發(fā)布份額解除限售的提示性公告，公告顯示，6月21日，該REIT項目將有2000萬份戰(zhàn)略配售份額滿足解除限售條件。

本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為6000萬份，占該基金全部基金份額的60%。

作為限售的戰(zhàn)略配售份額，這2000萬份基金并沒有參與二級市場的交易，而是享受REITs項目的年度利潤分配。公告顯示，根據(jù)項目的2021年年度報告，中航首鋼綠能 REIT2021年度可供分配金額為1.73億元，根據(jù)《基金招募說明書》的規(guī)定，2022年度預測的可供分配金額為1.02億元。

基于上述數(shù)據(jù)，當投資人在首次發(fā)行時買入本基金，買入價格 13.38 元/份，該投資者的 2021 年測算凈現(xiàn)金流分派率=年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本，即每份基金的年度凈現(xiàn)金流分派率為12.91%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，中航首鋼綠能REIT收盤價為17.09元，相比13.38元的發(fā)行價格，漲幅為27.73%。

這意味著中航首鋼綠能REIT的年度凈現(xiàn)金流分派率遠遠不及二級市場的漲幅。對此，中航首鋼綠能REIT公告特別說明，公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT的凈現(xiàn)金流分派率和投資者的買入成本相關(guān)。

二級市場交易價格上漲會導致買入成本上漲，導致投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

如果投資人在 5月19日通過二級市場交易買入本基金，假設(shè)買入價格 17.06元/份，該投資者的 2022年度凈現(xiàn)金流分派率預測值為5.98%。

那么，距離首批9只公募REITs的限售份額解禁不足一個月，持續(xù)溢價的公募REITs會否面臨潛在的價格沖擊？

從二級市場的交易價格來看，今年以來，與股債關(guān)聯(lián)性較低的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs走出了一波火熱的上漲行情，盡管近期公募REITs市場有所降溫，但整體漲幅仍處于高位。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9只首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行規(guī)模達到64億份。其中，滿12個月解禁的基金份額達到21.93億份。

業(yè)內(nèi)人士提示，考慮到限售份額即將解禁，并且去年的凈現(xiàn)金流分派率不及二級市場溢價，屆時會帶來新增的流通份額供給，投資者需警惕解禁可能構(gòu)成的價格沖擊。

界面新聞記者了解到，針對累計漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大的REITs項目，目前交易所采取交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制，并要求公募基金管理人提示市場關(guān)注交易風險。而隨著公募REITs市場的持續(xù)擴容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性將會下降，資金給予產(chǎn)品的溢價空間或?qū)⒅饾u減少。