文|邁點

5月7日，《深圳市2021年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》正式發(fā)布，公報主要內容包含了農業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)、文化、旅游等12個部分的發(fā)展數據，其中住宿和餐飲業(yè)增加了407.9億元，增長7.3%，在分行業(yè)固定資產投資層面，住宿業(yè)和餐飲業(yè)同比上年增長387.9%，領先制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產業(yè)等多個行業(yè)，這也意味著餐飲住宿產業(yè)正在成為深圳經濟深化發(fā)展的新引擎。

羅馬并非一日建成，深圳酒店市場也并非短期練就，從深圳1979年正式建市到1980年成立特區(qū)，乃至如今成為GDP萬億俱樂部的長期會員、中國四大一線城市之一，高端酒店就伴隨著深圳的城市建設而不斷發(fā)展，不少高端酒店在成為深圳地標的同時，也見證了城市的迭代與變遷。

1、深圳高端酒店的地標演變史

深圳市地處中國華南，東臨大亞灣與惠州市相連，西至珠江口伶仃洋與中山市、珠海市相望，南至深圳河與香港毗鄰，北與東莞市、惠州市接壤，擁有得天獨厚的地理條件。

其于1980年成為中國第一個經濟特區(qū)、中國改革開放的窗口和新興移民城市，創(chuàng)造了舉世矚目的“深圳速度”。這一加速度也同樣作用在深圳的高端酒店市場上，據邁點研究院不完全統(tǒng)計，深圳自建市以來共有超120家高端酒店開業(yè)，除了有聞名遐邇的國際高端酒店品牌入駐以外，本土高端酒店更是遍地開花，成為深圳高端酒店市場獨特的風采，其中涌現(xiàn)不少地標酒店。

深圳第一個明顯的地標酒店是1986年開業(yè)的深圳首家五星級酒店——深圳南海酒店。其坐落于深圳蛇口經濟特區(qū)，由香港美麗華集團、香港招商局集團、香港上海匯豐銀行及中國銀行深圳分行聯(lián)合投資，開業(yè)期間接待過眾多中外政要，作為亮眼的城市名片，其不僅見證了深圳的發(fā)展，也成為深圳蛇口不可替代的重要標志。

隨后，伴隨著1992年鄧公視察深圳并發(fā)表南方談話，深圳經濟發(fā)展進入新階段。同年，深圳第二個地標酒店開業(yè)，就是位于位于羅湖區(qū)的深圳香格里拉大酒店，這是深圳第一家國際高端酒店品牌，也正式開啟了深圳的高端酒店浪潮。

據邁點研究院不完全統(tǒng)計，進入21世紀以前，深圳共開業(yè)8家高端酒店，除了1992年開業(yè)的深圳香格里拉酒店及1994年開業(yè)的深圳富苑皇冠假日套房酒店屬于國際高端酒店以外，其余均為本土高端酒店，且均勻分布在深圳的羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍華區(qū)和福田區(qū)，成為各分區(qū)極具代表性的地標建筑。

進入21世紀以后，深圳經濟飛速發(fā)展，高端酒店也進入開業(yè)高峰期。2006年起，深圳五星級酒店數量開始明顯提高，奢華酒店如星河麗思卡爾頓酒店、深圳君悅酒店逐漸入市，深圳的地標酒店更新速度明顯上升。

據邁點研究院不完全統(tǒng)計，此階段深圳共開業(yè)31家高端酒店，其中包括13家國際高端酒店，占比約為41.94%，國際高端酒店開業(yè)數量增多。而伴隨著新區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，除了原有的中心城區(qū)以外，不少酒店開始向其他分區(qū)擴散。

如2007年開業(yè)的深圳大梅沙京基洲際度假酒店，這是深圳鹽田區(qū)第一家五星級酒店，也是該區(qū)域著名的地標建筑之一。

2010年是深圳經濟發(fā)展的一大轉折點。一方面在于此時深圳的經濟特區(qū)范圍繼續(xù)延伸，擴展到了龍崗、寶安地區(qū)，同年7月國務院批復深圳經濟特區(qū)擴大至全市。原有的特區(qū)經濟帶來的優(yōu)勢如龍卷風般席卷了整個深圳，深圳高端酒店迎來一波更大的開業(yè)浪潮；另一方面在于深圳的國際地位也在不斷上升，在接下來的2011年，深圳承辦了第26屆世界大學生夏季運動會，盡管起知名度不如奧運，但也讓世界知道中國華南地區(qū)還有這樣一個充滿機會的酒店市場。

據邁點研究院不完全統(tǒng)計，在接下來的十年中，深圳共開業(yè)了72家高端酒店，僅2011年就開業(yè)了12家。

其中有25家國際高端酒店，占比約為34.72%。包括2011年的深圳瑞吉酒店、2017年的深圳觀瀾湖硬石酒店、2018年的深圳機場凱悅酒店及2019年的深圳鵬瑞萊佛士酒店等，這些國際高端酒店品牌在中國的布局屈指可數，卻同時下注深圳，可見深圳在國際市場中的知名度和影響力。

值得注意的是，到了2010年以后，深圳再無劃時代意義的地標酒店，因為往往一年內就有數家高端酒店開業(yè)，“地標”已經無法形容高端酒店市場的蓬勃，新的時代已經到來。

2、深圳高端酒店，政策引領，商務遍地

想要探尋中國經濟發(fā)展的歷史脈絡，繞不開深圳城市的建立與發(fā)展，同樣地，想要追溯中國高端酒店市場的發(fā)展軌跡，也同樣離不開這座矗立在南海之濱的城市。與其他城市相比，深圳高端酒店市場的形成更加清晰直接。

首先，深圳高端酒店市場的發(fā)展有著極為雄厚的政策優(yōu)勢。簡單來說，深圳建市和特區(qū)建立是中國在國家經濟發(fā)展探索之路上的偉大嘗試，本身有著明顯“孤注一擲”的政策傾斜，這為高端酒店的發(fā)展提供了良好的生存土壤。

其次，深圳高端酒店市場呈現(xiàn)多中心發(fā)展態(tài)勢，在區(qū)域上呈現(xiàn)沿東向西，沿南向北的發(fā)展脈絡。據了解，最早劃分的深圳特區(qū)只包括羅湖、福田、南山、鹽田四個區(qū)，隨之建立的還有特區(qū)和非特區(qū)之間用鐵絲網修筑的一道管理線，直到2010年經濟特區(qū)才擴大至全市。因此在2010年以前，深圳開業(yè)的39家高端酒店有29家位于此區(qū)域內，在2010年以后開始向北部的龍崗區(qū)、龍華區(qū)進行轉移。而在南部地區(qū)的羅湖、福田及南山3個重點行政區(qū)域內，伴隨著金融、商務功能的轉移，其也呈現(xiàn)沿東向西的發(fā)展態(tài)勢。

最后，獨特的城市定位構筑了深圳獨特“高端商務酒店為主”的市場布局。此前邁點分析重慶、香港、上海等城市高端酒店市場時，酒店品類的多元化是高端酒店發(fā)展的重要特點之一，但深圳卻有所不同。實際上，僅從酒店名稱來看，深圳開業(yè)的120余家高端酒店僅有5家?guī)в卸燃俚拿黠@字樣，而從酒店介紹來看，大多數以靠近交通中心和中心CBD為主要賣點。據不完全統(tǒng)計，在1985至2000年，深圳高端酒店大多位于羅湖火車站附近，而在2001年以后，大多數酒店則選擇開業(yè)在CBD和商業(yè)中心附近。

其根本原因在于深圳的城市發(fā)展便是以商業(yè)發(fā)展為主要目的，也催生了商務酒店市場發(fā)展與成熟。其中福田-羅湖作為早期深圳的城市主中心區(qū)域，擁有專業(yè)的金融和商貿服務資源，商務氛圍成熟。隨后伴隨著南山和前海成為深圳CBD崛起新力量，深圳的高端商務酒店市場的版圖愈發(fā)擴大。

3、深圳高端酒店市場如何回暖？

近日，中國各省市2022年一季度GDP數據陸續(xù)出爐，其中深圳的地區(qū)經濟總值為7064.61億元，同比增長2%，落后全國4.8%的整體增速，也低于其他主要城市。而在消費方面深圳市全市社會消費品零售總額為2107.34億元，同比下降1.6%，僅餐飲收入就下降了17.3%。業(yè)內人士認為疫情是主要原因，畢竟一季度的深圳既要阻擊本土疫情、支援香港抗疫，還要保障城市平穩(wěn)有序運行，壓力不小。

但增速下降已成客觀事實，而伴隨著餐飲住宿企業(yè)在深圳產值占比的不斷增加，其受到疫情的負面影響或許會繼續(xù)影響深圳經濟的發(fā)展。長遠來看，深圳高端酒店市場發(fā)展也有可能進入冷卻期，想要實現(xiàn)市場回暖，活躍酒店投資市場，有以下幾個角度可以思考：

在城市規(guī)劃角度，深圳高端酒店市場更需內外兼修。一方面，發(fā)揮粵港澳大灣區(qū)經濟作用，多城市聯(lián)合吸引酒店投資。深圳的高端酒店市場始于“特區(qū)”，其本質是開放和吸引外資，而其高端酒店發(fā)展的每一個節(jié)拍都與對外交通的發(fā)展有著密不可分的關系。

比如1991年深圳機場正式通航，同年位于羅湖區(qū)的深圳陽光酒店開業(yè)；1996年前后京九鐵路和廣深高速通車，同年深圳五洲賓館和深圳麒麟山莊開業(yè)；2018年廣深港高鐵開通、港珠澳大橋通車，同年深圳機場凱悅酒店開業(yè)等。

如今，對于包括深圳、廣州在內的南部沿海城市而言，粵港澳大灣區(qū)作為近年來最大規(guī)模的區(qū)域經濟政策，擁有廣闊的發(fā)展前景，深圳在灣區(qū)經濟中可以充分發(fā)揮地理優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，積極對外溝通，多城市聯(lián)合共創(chuàng)，以此拉動高端酒店投資。

另一方面，加速城市更新，挖掘區(qū)域酒店市場新潛能。2021年11月，鹽田區(qū)官網發(fā)布《深圳市鹽田區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（后稱《規(guī)劃》），該份文件提出要要圍繞建設沙頭角深港國際旅游消費合作區(qū)，聚焦“旅游+消費”主體功能，形成“一核引領，四區(qū)聯(lián)動”的空間發(fā)展結構?！兑?guī)劃》中還提到鹽田海鮮街漁港風情體驗區(qū)將加快舊墟鎮(zhèn)改造，面向全球招標配建七星級酒店。

而早在2018年，華僑城集團就曾與大鵬區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將斥巨資把大鵬半島打造成世界級別的旅游目的地，其中包括建設“七星級度假酒店群”。

邁點注意到，深圳的區(qū)域建設正在成為城市更新的重要助力，過去“全民搶奪商業(yè)中心”的勢頭正在伴隨著城市經濟發(fā)展成熟而在不斷變化，不同的區(qū)域找到了屬于自己的定位，并以此為基礎進行系統(tǒng)的區(qū)域規(guī)劃，而這也成為高端酒店投資的重要方向之一。

在酒店產業(yè)角度，深圳高端酒店投資更需貼近消費者需求，既要發(fā)展多元業(yè)態(tài)，更要攻堅存量改造。有業(yè)內人士認為當下酒店業(yè)的經營難點在于酒店的客源結構呈現(xiàn)出隨疫情波動的常態(tài)化新局面，簡單來理解就是當一地發(fā)生疫情，與其關聯(lián)的重點區(qū)域的客源就會呈現(xiàn)速凍狀態(tài)，此時想要抓住消費者，酒店就需要有適應不同客源的能力。此前就有報道稱曾經集會議、娛樂、購物、度假為一體的北京樂多港萬豪酒店就于今年2月正式轉型為度假酒店，旨在抓住后疫情時代的親子游消費者。

而這對于過去以商務酒店為主的深圳高端酒店市場來說，也是值得借鑒的方向之一。除了度假以外，符合年輕消費者需求的生活方式酒店、電競酒店等等均有可能在深圳找到自己的一席之地。

另外，深圳高端酒店市場經過近40年的發(fā)展已經趨于成熟，其市場中也存在大量的老舊物業(yè)亟待改造，目前比較成功的案例一是1985年開業(yè)的深圳灣大酒店，由華僑城集團和香港中旅酒店管理有限公司合資建成，在開業(yè)20年后拆除改建，于2006年以深圳華僑城洲際大酒店的名字重新起航；二是前文提及的1986年開業(yè)的深圳南海酒店，在2017年6年伴隨著招商蛇口引入希爾頓酒店集團，更名為深圳蛇口希爾頓南海酒店。

當然，不僅那些經營數十年的高端酒店歷經時代變遷同樣有重新煥發(fā)光彩的可能，還包括部分老舊廠房、老舊街區(qū)等等，均可以作為高端酒店投資的重要選項。

4、結語

如果說是“特區(qū)經濟”催生了深圳高端酒店市場的形成，那么其發(fā)展至今依賴的則是特區(qū)模式的生命力和城市更新迭代的無限可能，而深圳的成功也為中國南部沿海城市發(fā)展樹立了一個優(yōu)秀的樣本。從某種程度上來說，深圳是中國經濟發(fā)展長路上的開拓者，而身處其中的酒店市場也同樣不會畏懼變化的可能，屬于高端酒店的“深圳速度”將依然繼續(xù)！