文|光子星球 何芙蓉
編輯|吳先之
“如果不是特別著急的情況，我現(xiàn)在基本不會(huì)在貝殼、自如這類平臺(tái)租房。”姜丹是一位在北京工作的95后，老家在河南。畢業(yè)將近五年，開始工作并不穩(wěn)定，前前后后也因此換了三次房子。
“微博、豆瓣等租房論壇或群組，以及閑魚、小紅書、抖音等平臺(tái)都是可以找房的，不過就是比較費(fèi)時(shí)間，需要自己篩選，但很多房子更能滿足我的需求，比如房東直租免中介費(fèi)、可短租、押一付一等，都比較靈活?！?/p>
如今像貝殼這類垂直大平臺(tái)基本都遵循著最低一年起租、押一付三加中介費(fèi)等相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。而這對(duì)于大多數(shù)漂著的年輕人來說，無論是成本方面，或者換房的靈活性來考慮，都顯得不太“劃算”。
有多年租房經(jīng)驗(yàn)、或者說有被小中介坑過的租客到頭來會(huì)發(fā)現(xiàn)，若單論房源真實(shí)性和保障性，選擇貝殼、自如這類大平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)因素?zé)o疑小得多。但現(xiàn)實(shí)是很多人這種追求“劃算”的心理，才給了中小中介逆勢(shì)生長的機(jī)會(huì)。
貝殼之外，年輕人租房的選擇也變得越來越多。
5月11日，貝殼在港雙重上市。而在前一日，貝殼裁員的消息被爆出，這已是貝殼近來的第三輪裁員。
貝殼現(xiàn)任董事長兼CEO彭永東曾表示，2021年是貝殼前所未有艱難的一年。2022年之際，貝殼仍未從裁員、虧損的低谷中走出來，而如今租房市場(chǎng)的變量因素卻變得越來越多，年輕人租房開始逃離貝殼，涌向小眾平臺(tái)。
年輕人租房“躲避”中介
近幾年，多家長租公寓接連暴雷，蛋殼們的“租金貸”套路也給廣大租客們上了一課，租房市場(chǎng)由此掀起了一股躲避中介的熱潮。
避開中介，用戶希望能找到與房東直接簽的房子，從而規(guī)避中介跑路的潛在風(fēng)險(xiǎn)，以及節(jié)省中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等各種附加的成本開支。
垂直租房軟件本身就是為中介而生。以行業(yè)龍頭貝殼和自如為例，貝殼起于鏈家，業(yè)主與中介公司均可入駐，走平臺(tái)模式，中介費(fèi)、傭金為最直接的營收來源；自如則是托管模式，平臺(tái)先把房子從房東手中租過來，從而轉(zhuǎn)租給用戶賺取差價(jià)。
兩者模式不一，但本質(zhì)都是中介。
嘉林是鏈家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他表示經(jīng)常會(huì)遇到因覺得中介費(fèi)太高放棄簽約的客戶，甚至很多人看到滿意的房子后通過各種渠道去聯(lián)系房東，試圖避開自己與房東私下簽約，為的就是不交中介費(fèi)。
“貝殼平臺(tái)除了中介公司，個(gè)人業(yè)主也可以發(fā)布房源，而且是免費(fèi)掛。但前提是房子必須得我們與租客對(duì)接，包括看方、簽約等環(huán)節(jié)都要有經(jīng)紀(jì)人參與，最終向租客收取中介費(fèi)?！必悮づc房東直簽的模式一定程度上奠定了用戶對(duì)平臺(tái)的信任，但將中介費(fèi)完全轉(zhuǎn)嫁至租客也引起了不少人的不滿。
對(duì)很多人來說將一個(gè)月房租作為中介費(fèi)并不是一筆小的數(shù)目。同時(shí)，當(dāng)用戶有了其他的選擇，便越發(fā)會(huì)為所謂的中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)等各種名義費(fèi)用而感到不值。
有流量就會(huì)有生意，有社區(qū)就會(huì)有連接。年輕人在內(nèi)容平臺(tái)、社區(qū)平臺(tái)掀起的租房風(fēng)已然成為一股潮流。
“在微博、豆瓣、以及小紅書等平臺(tái)一方面可以主動(dòng)發(fā)帖求相關(guān)的資源，會(huì)有人主動(dòng)評(píng)論或私聊；也可以去瀏覽別人發(fā)布的房源信息，我一般主要看房東個(gè)人直租的、找合租室友的、以及轉(zhuǎn)租等房源信息，這類的房源的真實(shí)性也較高，若遇到房東直租，一般價(jià)格都有可談的空間?！苯け硎?。
小眾平臺(tái)的房源以及找房方式都更加靈活，但也需要加強(qiáng)辨別。
一位北京地區(qū)的鏈家員工表示，鏈家以做整租為主，合租的房源很少。像北京這種城市，大多數(shù)人只能承擔(dān)得起合租，當(dāng)鏈家的房源滿足不了合租客戶，他們自然就會(huì)去看別的平臺(tái)。“現(xiàn)在在豆瓣、微博等平臺(tái)找室友、找合租的現(xiàn)象非常普遍，他們沒有一個(gè)專門發(fā)布平臺(tái)，因此就會(huì)去這類論壇上發(fā)布?！?/p>
“貝殼對(duì)房源的信息審核比較嚴(yán)，需要提供房產(chǎn)證和身份信息，同時(shí)公司也會(huì)通過和業(yè)主聯(lián)系確認(rèn)是不是真實(shí)房源。”可見垂直平臺(tái)的審核并不適合很多個(gè)人房源、轉(zhuǎn)租等信息的發(fā)布。
不過，這些流量平臺(tái)審核的松懈也放寬了對(duì)虛假信息的容忍度，用戶在找房的同時(shí)更重要的是提高辨別度。
躲過大中介，養(yǎng)肥小中介
隨著很多用戶注意力從垂直租房平臺(tái)的脫離，小中介們也因此看到了新生的曙光。
上述北京地區(qū)的鏈家員工表示，貝殼平臺(tái)在北京、上海等大城市只有鏈家在做。其他城市貝殼是一個(gè)大平臺(tái)，像我愛我家、德佑、遠(yuǎn)投等小中介可以通過審核后入駐平臺(tái)。
鏈家是房產(chǎn)中介，貝殼是平臺(tái)，貝殼起于鏈家?？梢娫谧夥啃枨蟾蟮囊痪€城市，貝殼有在保障鏈家的獨(dú)家地位，更多的中小中介想要在貝殼獲取流量的路被堵死。
而像鏈家這類擁有自己的線上平臺(tái)的房產(chǎn)中介又有幾家？在線上化運(yùn)營越發(fā)重要的當(dāng)下，越來越多的中小中介不得不在互聯(lián)網(wǎng)的各個(gè)角落尋找自己的棲身之處，因而年輕人群涌向的內(nèi)容和社區(qū)平臺(tái)也成為了他們成長的溫床。
“我們鏈家只在貝殼和鏈家網(wǎng)發(fā)布房源信息，渠道都是統(tǒng)一的。而微博、豆瓣、小紅書、抖音、或者閑魚這些平臺(tái)的房源，大多都是小中介拉客源。”上述北京一鏈家員工表示。
小紅書、抖音、快手等內(nèi)容平臺(tái)，基本囊括了當(dāng)下年輕人的大部分注意力，平臺(tái)自帶的流量和傳播屬性吸引著中介們的涌入。微博、豆瓣等社區(qū)論壇，也可根據(jù)話題將一部分人聚在一起，自然租客和中介在此相遇。
以短視頻平臺(tái)為例，近日快手正式成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，探索線上直播賣房模式。據(jù)悉快手房產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式是通過直播、短視頻獲客，再帶動(dòng)成交。
快手作為短視頻平臺(tái)，在官方正式入局房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前，平臺(tái)在相關(guān)內(nèi)容領(lǐng)域便已經(jīng)有了大量的積累。很多房產(chǎn)中介早已將短視頻平臺(tái)視為其營銷獲客的流量窗口，近兩年組建短視頻營銷團(tuán)隊(duì)的產(chǎn)房中介不在少數(shù)。
可見，在短視頻平臺(tái)官方參與分羹前，各大大小小的中介早已在此生根。
成都一家地方中介公司的內(nèi)部人士表示，房源信息的真假一般取決于公司，一定程度上也跟平臺(tái)的審核有關(guān)系。“并不是所有的小中介都是騙子公司，很多地方中介在當(dāng)?shù)夭⒉槐孺溂疫@類大公司做得差?！逼湔f法并非沒有道理。
“像我們公司，采用自如這種托管模式，沒有中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，免物業(yè)費(fèi)，雖然跟公司簽合同但房租押一付一，而且簽約時(shí)提供房產(chǎn)信息。在客戶對(duì)比劃算且房源信息有保障后自然就會(huì)選擇我們?！?/p>
很多中小中介公司了解用戶在乎的點(diǎn)，同時(shí)突出其與大平臺(tái)相比自身的優(yōu)勢(shì)所在，因此很容易吸引一批客戶。
業(yè)內(nèi)人實(shí)則都明白，包租的賺差價(jià)模式與賺中介費(fèi)模式殊途同歸，但并非所有租房者都清楚這一點(diǎn)。
“我們公司現(xiàn)在貝殼、58、閑魚、天貓好房、京東的‘自營房產(chǎn)’等多個(gè)租房平臺(tái)都發(fā)房源信息，價(jià)格都是統(tǒng)一的。同時(shí)，公司也有運(yùn)營小紅書、抖音等短視頻號(hào)，這主要是為了引流?！笨梢?，中小中介公司在貝殼等垂直平臺(tái)之外的生存空間并不窄，他們采用廣撒網(wǎng)的形式吸引客戶。
企查查數(shù)據(jù)顯示，截至目前以“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”為關(guān)鍵詞搜索的在業(yè)/存續(xù)企業(yè)共有1184690家，其中近1-3年內(nèi)成立的就有501143家。小中介們找到新的土壤正應(yīng)運(yùn)而生。
房產(chǎn)中介愛上“種草”
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)似乎又回到了原點(diǎn)。用戶逃離貝殼、自如等大平臺(tái)是為了繞開中介，但當(dāng)他們把目光投向其他內(nèi)容平臺(tái)以及社區(qū)，大批的中小中介便聞風(fēng)而來。
“現(xiàn)在想要在安居客、58、天貓或閑魚等這些租房平臺(tái)上找個(gè)人房源，基本上找不到。因?yàn)檫@些平臺(tái)上大都是中介公司入駐，個(gè)人房東不會(huì)選擇付高額的入駐費(fèi)來發(fā)布一兩套房源。微博豆瓣等社區(qū)論壇是免費(fèi)發(fā)布的?！?/p>
“豆瓣、微博、小紅書、抖快等平臺(tái)上個(gè)人房源是有的，肯定有那么一部分房東覺得沒必要通過中介去出租房子，但絕對(duì)只是少數(shù)?！鄙鲜龀啥贾薪楣镜膬?nèi)部人士表示。
反而是這些內(nèi)容社區(qū)平臺(tái)披著“個(gè)人房源”的外衣，孕育著大批量的中小中介。他們無孔不入，根據(jù)各平臺(tái)的調(diào)性偽裝自己，進(jìn)而生根發(fā)芽。
租房行業(yè)正在掀起一股濃濃的“種草”風(fēng)，其中以抖音、快手、小紅書平臺(tái)最為顯著。
中介們?cè)趦?nèi)容平臺(tái)運(yùn)營起自己的賬號(hào)，通過內(nèi)容吸引用戶，進(jìn)而將潛在客戶引導(dǎo)至私域進(jìn)行轉(zhuǎn)化。在內(nèi)容平臺(tái)，有人把自己偽裝為做租房攻略的知識(shí)分享博主，同時(shí)也有直接以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份分享房源。他們都清一色的選擇裝修精致且價(jià)格較低的房源作為素材，目的均是引人關(guān)注，達(dá)到引流的目的。
這一系列操作都是因?yàn)樾≈薪闆]有自己的官方發(fā)布平臺(tái)保證穩(wěn)定客源，因而借助流量平臺(tái)提升曝光，這也可視為一種新的營銷手段。在新的傳播環(huán)境下，中介公司們已經(jīng)不再拘泥于傳統(tǒng)的垂直平臺(tái)。
貝殼一度將VR看房視作其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，為的是讓用戶更直觀、全面、立體的了解房源，而抖快的視頻、直播化呈現(xiàn)似乎并不遜色于VR，“看房”的視覺化需求天生就適合在視頻平臺(tái)傳播。
加之平臺(tái)流量的加持，不得不承認(rèn)，有很多小公司通過這種方式確實(shí)活得還可以。
不過隨之帶來的負(fù)面影響也是明顯的，當(dāng)所謂的“種草”變了味，接踵而至的便是虛假信息的泛濫，這其中不排除很多割韭菜者。在小紅書等平臺(tái)上，用戶占據(jù)著內(nèi)容生產(chǎn)的兩頭，使虛假信息得以藏匿于一眾正常的筆記中，悄然收割著用戶們。
內(nèi)容及社區(qū)平臺(tái)的自媒體屬性決定了入駐門檻之低，加之平臺(tái)審核主要存在于內(nèi)容層面，內(nèi)容背后的商業(yè)手段常常成為平臺(tái)管理的空白區(qū)。
很多小中介為了與鏈家等大公司搶客源，不得不以讓利租客的方式留住用戶。不過租客在追求劃算的同時(shí)，也需考慮小中介的履約能力，重在識(shí)別，各有優(yōu)劣。