文|光子星球 何芙蓉

編輯|吳先之

“如果不是特別著急的情況，我現(xiàn)在基本不會在貝殼、自如這類平臺租房?！苯な且晃辉诒本┕ぷ鞯?5后，老家在河南。畢業(yè)將近五年，開始工作并不穩(wěn)定，前前后后也因此換了三次房子。

“微博、豆瓣等租房論壇或群組，以及閑魚、小紅書、抖音等平臺都是可以找房的，不過就是比較費時間，需要自己篩選，但很多房子更能滿足我的需求，比如房東直租免中介費、可短租、押一付一等，都比較靈活?！?/p>

如今像貝殼這類垂直大平臺基本都遵循著最低一年起租、押一付三加中介費等相關(guān)的行業(yè)標準。而這對于大多數(shù)漂著的年輕人來說，無論是成本方面，或者換房的靈活性來考慮，都顯得不太“劃算”。

有多年租房經(jīng)驗、或者說有被小中介坑過的租客到頭來會發(fā)現(xiàn)，若單論房源真實性和保障性，選擇貝殼、自如這類大平臺的風(fēng)險因素?zé)o疑小得多。但現(xiàn)實是很多人這種追求“劃算”的心理，才給了中小中介逆勢生長的機會。

貝殼之外，年輕人租房的選擇也變得越來越多。

5月11日，貝殼在港雙重上市。而在前一日，貝殼裁員的消息被爆出，這已是貝殼近來的第三輪裁員。

貝殼現(xiàn)任董事長兼CEO彭永東曾表示，2021年是貝殼前所未有艱難的一年。2022年之際，貝殼仍未從裁員、虧損的低谷中走出來，而如今租房市場的變量因素卻變得越來越多，年輕人租房開始逃離貝殼，涌向小眾平臺。

年輕人租房“躲避”中介

近幾年，多家長租公寓接連暴雷，蛋殼們的“租金貸”套路也給廣大租客們上了一課，租房市場由此掀起了一股躲避中介的熱潮。

避開中介，用戶希望能找到與房東直接簽的房子，從而規(guī)避中介跑路的潛在風(fēng)險，以及節(jié)省中介費、服務(wù)費等各種附加的成本開支。

垂直租房軟件本身就是為中介而生。以行業(yè)龍頭貝殼和自如為例，貝殼起于鏈家，業(yè)主與中介公司均可入駐，走平臺模式，中介費、傭金為最直接的營收來源；自如則是托管模式，平臺先把房子從房東手中租過來，從而轉(zhuǎn)租給用戶賺取差價。

兩者模式不一，但本質(zhì)都是中介。

嘉林是鏈家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人，他表示經(jīng)常會遇到因覺得中介費太高放棄簽約的客戶，甚至很多人看到滿意的房子后通過各種渠道去聯(lián)系房東，試圖避開自己與房東私下簽約，為的就是不交中介費。

“貝殼平臺除了中介公司，個人業(yè)主也可以發(fā)布房源，而且是免費掛。但前提是房子必須得我們與租客對接，包括看方、簽約等環(huán)節(jié)都要有經(jīng)紀人參與，最終向租客收取中介費?！必悮づc房東直簽的模式一定程度上奠定了用戶對平臺的信任，但將中介費完全轉(zhuǎn)嫁至租客也引起了不少人的不滿。

對很多人來說將一個月房租作為中介費并不是一筆小的數(shù)目。同時，當(dāng)用戶有了其他的選擇，便越發(fā)會為所謂的中介費、服務(wù)費、維修費等各種名義費用而感到不值。

有流量就會有生意，有社區(qū)就會有連接。年輕人在內(nèi)容平臺、社區(qū)平臺掀起的租房風(fēng)已然成為一股潮流。

“在微博、豆瓣、以及小紅書等平臺一方面可以主動發(fā)帖求相關(guān)的資源，會有人主動評論或私聊；也可以去瀏覽別人發(fā)布的房源信息，我一般主要看房東個人直租的、找合租室友的、以及轉(zhuǎn)租等房源信息，這類的房源的真實性也較高，若遇到房東直租，一般價格都有可談的空間。”姜丹表示。

小眾平臺的房源以及找房方式都更加靈活，但也需要加強辨別。

一位北京地區(qū)的鏈家員工表示，鏈家以做整租為主，合租的房源很少。像北京這種城市，大多數(shù)人只能承擔(dān)得起合租，當(dāng)鏈家的房源滿足不了合租客戶，他們自然就會去看別的平臺。“現(xiàn)在在豆瓣、微博等平臺找室友、找合租的現(xiàn)象非常普遍，他們沒有一個專門發(fā)布平臺，因此就會去這類論壇上發(fā)布。”

“貝殼對房源的信息審核比較嚴，需要提供房產(chǎn)證和身份信息，同時公司也會通過和業(yè)主聯(lián)系確認是不是真實房源?！笨梢姶怪逼脚_的審核并不適合很多個人房源、轉(zhuǎn)租等信息的發(fā)布。

不過，這些流量平臺審核的松懈也放寬了對虛假信息的容忍度，用戶在找房的同時更重要的是提高辨別度。

躲過大中介，養(yǎng)肥小中介

隨著很多用戶注意力從垂直租房平臺的脫離，小中介們也因此看到了新生的曙光。

上述北京地區(qū)的鏈家員工表示，貝殼平臺在北京、上海等大城市只有鏈家在做。其他城市貝殼是一個大平臺，像我愛我家、德佑、遠投等小中介可以通過審核后入駐平臺。

鏈家是房產(chǎn)中介，貝殼是平臺，貝殼起于鏈家?？梢娫谧夥啃枨蟾蟮囊痪€城市，貝殼有在保障鏈家的獨家地位，更多的中小中介想要在貝殼獲取流量的路被堵死。

而像鏈家這類擁有自己的線上平臺的房產(chǎn)中介又有幾家？在線上化運營越發(fā)重要的當(dāng)下，越來越多的中小中介不得不在互聯(lián)網(wǎng)的各個角落尋找自己的棲身之處，因而年輕人群涌向的內(nèi)容和社區(qū)平臺也成為了他們成長的溫床。

“我們鏈家只在貝殼和鏈家網(wǎng)發(fā)布房源信息，渠道都是統(tǒng)一的。而微博、豆瓣、小紅書、抖音、或者閑魚這些平臺的房源，大多都是小中介拉客源?！鄙鲜霰本┮绘溂覇T工表示。

小紅書、抖音、快手等內(nèi)容平臺，基本囊括了當(dāng)下年輕人的大部分注意力，平臺自帶的流量和傳播屬性吸引著中介們的涌入。微博、豆瓣等社區(qū)論壇，也可根據(jù)話題將一部分人聚在一起，自然租客和中介在此相遇。

以短視頻平臺為例，近日快手正式成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，探索線上直播賣房模式。據(jù)悉快手房產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式是通過直播、短視頻獲客，再帶動成交。

快手作為短視頻平臺，在官方正式入局房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前，平臺在相關(guān)內(nèi)容領(lǐng)域便已經(jīng)有了大量的積累。很多房產(chǎn)中介早已將短視頻平臺視為其營銷獲客的流量窗口，近兩年組建短視頻營銷團隊的產(chǎn)房中介不在少數(shù)。

可見，在短視頻平臺官方參與分羹前，各大大小小的中介早已在此生根。

成都一家地方中介公司的內(nèi)部人士表示，房源信息的真假一般取決于公司，一定程度上也跟平臺的審核有關(guān)系?！安⒉皇撬械男≈薪槎际球_子公司，很多地方中介在當(dāng)?shù)夭⒉槐孺溂疫@類大公司做得差?！逼湔f法并非沒有道理。

“像我們公司，采用自如這種托管模式，沒有中介費和服務(wù)費，免物業(yè)費，雖然跟公司簽合同但房租押一付一，而且簽約時提供房產(chǎn)信息。在客戶對比劃算且房源信息有保障后自然就會選擇我們?！?/p>

很多中小中介公司了解用戶在乎的點，同時突出其與大平臺相比自身的優(yōu)勢所在，因此很容易吸引一批客戶。

業(yè)內(nèi)人實則都明白，包租的賺差價模式與賺中介費模式殊途同歸，但并非所有租房者都清楚這一點。

“我們公司現(xiàn)在貝殼、58、閑魚、天貓好房、京東的‘自營房產(chǎn)’等多個租房平臺都發(fā)房源信息，價格都是統(tǒng)一的。同時，公司也有運營小紅書、抖音等短視頻號，這主要是為了引流。”可見，中小中介公司在貝殼等垂直平臺之外的生存空間并不窄，他們采用廣撒網(wǎng)的形式吸引客戶。

企查查數(shù)據(jù)顯示，截至目前以“房產(chǎn)經(jīng)紀”為關(guān)鍵詞搜索的在業(yè)/存續(xù)企業(yè)共有1184690家，其中近1-3年內(nèi)成立的就有501143家。小中介們找到新的土壤正應(yīng)運而生。

房產(chǎn)中介愛上“種草”

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)似乎又回到了原點。用戶逃離貝殼、自如等大平臺是為了繞開中介，但當(dāng)他們把目光投向其他內(nèi)容平臺以及社區(qū)，大批的中小中介便聞風(fēng)而來。

“現(xiàn)在想要在安居客、58、天貓或閑魚等這些租房平臺上找個人房源，基本上找不到。因為這些平臺上大都是中介公司入駐，個人房東不會選擇付高額的入駐費來發(fā)布一兩套房源。微博豆瓣等社區(qū)論壇是免費發(fā)布的?！?/p>

“豆瓣、微博、小紅書、抖快等平臺上個人房源是有的，肯定有那么一部分房東覺得沒必要通過中介去出租房子，但絕對只是少數(shù)?！鄙鲜龀啥贾薪楣镜膬?nèi)部人士表示。

反而是這些內(nèi)容社區(qū)平臺披著“個人房源”的外衣，孕育著大批量的中小中介。他們無孔不入，根據(jù)各平臺的調(diào)性偽裝自己，進而生根發(fā)芽。

租房行業(yè)正在掀起一股濃濃的“種草”風(fēng)，其中以抖音、快手、小紅書平臺最為顯著。

中介們在內(nèi)容平臺運營起自己的賬號，通過內(nèi)容吸引用戶，進而將潛在客戶引導(dǎo)至私域進行轉(zhuǎn)化。在內(nèi)容平臺，有人把自己偽裝為做租房攻略的知識分享博主，同時也有直接以房產(chǎn)經(jīng)紀人的身份分享房源。他們都清一色的選擇裝修精致且價格較低的房源作為素材，目的均是引人關(guān)注，達到引流的目的。

這一系列操作都是因為小中介沒有自己的官方發(fā)布平臺保證穩(wěn)定客源，因而借助流量平臺提升曝光，這也可視為一種新的營銷手段。在新的傳播環(huán)境下，中介公司們已經(jīng)不再拘泥于傳統(tǒng)的垂直平臺。

貝殼一度將VR看房視作其核心競爭優(yōu)勢之一，為的是讓用戶更直觀、全面、立體的了解房源，而抖快的視頻、直播化呈現(xiàn)似乎并不遜色于VR，“看房”的視覺化需求天生就適合在視頻平臺傳播。

加之平臺流量的加持，不得不承認，有很多小公司通過這種方式確實活得還可以。

不過隨之帶來的負面影響也是明顯的，當(dāng)所謂的“種草”變了味，接踵而至的便是虛假信息的泛濫，這其中不排除很多割韭菜者。在小紅書等平臺上，用戶占據(jù)著內(nèi)容生產(chǎn)的兩頭，使虛假信息得以藏匿于一眾正常的筆記中，悄然收割著用戶們。

內(nèi)容及社區(qū)平臺的自媒體屬性決定了入駐門檻之低，加之平臺審核主要存在于內(nèi)容層面，內(nèi)容背后的商業(yè)手段常常成為平臺管理的空白區(qū)。

很多小中介為了與鏈家等大公司搶客源，不得不以讓利租客的方式留住用戶。不過租客在追求劃算的同時，也需考慮小中介的履約能力，重在識別，各有優(yōu)劣。