記者｜張子怡
二度沖擊IPO六個(gè)月后，方直集團(tuán)的招股書再次失效。
作為一家從惠州起家的房企，方直集團(tuán)在2020年傳出計(jì)劃IPO的消息，在2021年4月21日首次遞交招股書，又于當(dāng)年10月失效。
目前，港交所信息顯示，方直發(fā)展集團(tuán)有限公司于2021年11月8日第二次遞交的招股書屆滿六個(gè)月已失效。
踩著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階段的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，方直集團(tuán)試圖走入資本市場(chǎng)的時(shí)機(jī)并不好。
匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴界面新聞，目前又有房企有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，港交所對(duì)于內(nèi)房企的IPO審批趨向嚴(yán)格，現(xiàn)在融資比以前也更困難，現(xiàn)在基本上所有投資者對(duì)投資地產(chǎn)股都心有余悸，因此估值不會(huì)高。
停滯不前的銷售規(guī)模、高企的負(fù)債率以及高昂的融資成本，都是方直集團(tuán)不停沖擊IPO的必要理由。
在過去的2018年、2019年及2020年，方直集團(tuán)的收益分別為30.45億元、33.59億元及31.52億元，其中物業(yè)開發(fā)及銷售均占到了接近98%的水平。
為了沖擊IPO，2020年方直集團(tuán)在土地市場(chǎng)發(fā)力明顯，據(jù)官網(wǎng)公示信息，2020年，方直通過招拍掛新獲7宗地塊，新增貨量300億元。
招股書中顯示，2019、2020年方直新增土地儲(chǔ)備上升至百萬(wàn)平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億，占物業(yè)開發(fā)及銷售成本的比例43.3%。
方直集團(tuán)表示，公司現(xiàn)業(yè)務(wù)活動(dòng)主要集中于大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈各地，尤其是大灣區(qū)內(nèi)一線、二線及精選三線城市的核心區(qū)域。截至2021年1月31日，公司擁有43個(gè)項(xiàng)目，共覆蓋廣東省11個(gè)城市，土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約為430萬(wàn)平方米。
大本營(yíng)惠州占據(jù)方直集團(tuán)過半項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量為24個(gè)，土地儲(chǔ)備為133.78萬(wàn)平方米；位列第二的是佛山，開發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，土地儲(chǔ)備116.58萬(wàn)平方米。
值得注意的是，現(xiàn)階段全國(guó)樓市都處于下行階段，二三線城市的樓市情況更不景氣。土地儲(chǔ)備重倉(cāng)在惠州、佛山的方直集團(tuán)，物業(yè)銷售壓力可想而知。
同時(shí)，方直集團(tuán)現(xiàn)金及等價(jià)物這一項(xiàng)指標(biāo)有了明顯變化，，2018年末至2020年末，方直集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為7.03億元、3.58億元、9.19億元，到2021年5月31日錄得18.69億元，較2020年底增加了1.04倍。
此外，截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直集團(tuán)資本負(fù)債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，雖呈現(xiàn)快速下降趨勢(shì)，但整體負(fù)債比例仍位居地產(chǎn)行業(yè)高位。
由于未上市，方直集團(tuán)的融資渠道并不多，并且利率較高。
招股書顯示，方直集團(tuán)主要通過包括銀行貸款、信托融資及其他融資籌集資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集團(tuán)銀行及其他借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別達(dá)11.2%、11.5%及11.1%。
高融資利率相應(yīng)也侵蝕了企業(yè)的利潤(rùn)，從融資成本金額看，2018-2020年方直錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。截至2021年2月28日，方直集團(tuán)還訂立兩項(xiàng)信托融資安排，本金總額為約5.73億元，兩項(xiàng)信托融資協(xié)議的年利率達(dá)10%至15%。
據(jù)天眼查app顯示，方直集團(tuán)歷史股權(quán)出質(zhì)信息達(dá)140條，目前仍在有效期的有9條。最新的股權(quán)出質(zhì)信息發(fā)生在2021年12月。包括向中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司廣東省分行出質(zhì)股權(quán)數(shù)額2000萬(wàn)元；向廣東華興銀行股份有限公司廣州分行分別出質(zhì)股權(quán)數(shù)額達(dá)1億元和5055.6萬(wàn)元。
黃立沖認(rèn)為，對(duì)于中小房企而言，上市肯定是有一定幫助的，至少發(fā)債容易很多，不過現(xiàn)在這段時(shí)間發(fā)債也不容易，因此差別不是太大，也許債券市場(chǎng)緩和些差別能顯現(xiàn)。