文|創(chuàng)業(yè)最前線 付艷翠
編輯|蛋總
當(dāng)你有各種家具雜物、換季衣物、閑置書籍和文檔設(shè)備，舍不得扔但家里又沒地方放的時候，該怎么辦？
有一批創(chuàng)業(yè)者推出了一個解決方案——“私人迷你倉”。
創(chuàng)業(yè)者們將一個大倉庫改造成若干個小倉庫，小到0.3平方米、大到100平方米，最小按天/周為單位進行靈活倉儲租賃，價位在幾百元到一兩千元不等。里面包括智能除濕、紫外消毒（定期為物品消毒殺菌）、紅外感應(yīng)（自動照明）、遠程監(jiān)控和智能開鎖等功能。
創(chuàng)業(yè)者們認為，在寸金寸土的城市里，房價動輒幾萬一平，“迷你倉是一個有價值的行業(yè)?！?/p>
但作為“舶來品”的迷你倉，進入中國十年來似乎有些“水土不服”。迄今為止，它依舊沒有與其服務(wù)內(nèi)容相匹配的大眾認知度。
不過，如今愿意為迷你倉買單的年輕人逐漸多了起來——有00后為了居住空間更寬敞而將雜物放在迷你倉里，也有90后用迷你倉解決搬家中轉(zhuǎn)的難題，之后愛上了迷你倉……
01 為私人倉儲買單
今年2月，即將大學(xué)畢業(yè)的00后王梓，在北京與同學(xué)一起花了2000元合租了一間15平米的次臥。一開始，她們覺得15平米的面積足夠兩個人居住，但住了一個月，她們就開始為擁擠的居住空間苦惱。
“我們的生活物品特別多，我倆也不太愛收拾房間，感覺所有東西都是東一堆、西一堆地扔著，屋子看起來亂糟糟的，連下腳的地方都沒有了。”王梓向「創(chuàng)業(yè)最前線」表示。
雖然是租的房子，但生活是自己的，王梓兩人不愿將就，“還是希望每天下班回家后的生活環(huán)境是溫馨的?！?/p>
但由于還沒畢業(yè)，兩人的實習(xí)工資也不夠再換一間更大面積的房間。于是，兩人就體驗了一回迷你倉的便利。
“我有一個喜歡cosplay的朋友，了解到我們對空間的需求，就向我們介紹了私人迷你倉服務(wù)，她平時的衣服都是放在迷你倉里?！蓖蹊髀犕昱笥训慕榻B，就對“私人倉庫”起了興趣。
3月，王梓聯(lián)系了迷你倉管家了解情況。
很巧的是，她發(fā)現(xiàn)迷你倉離她家里很近，“就在我們小區(qū)里面，從我家坐電梯可以直達倉庫點，店里有監(jiān)控很安全，也可以24小時自由存取物品，非常方便。”
于是，王梓和朋友在網(wǎng)上購買了迷你倉服務(wù)，1.16立方米的倉柜，單價每月每立方的價錢是165元，當(dāng)時正好趕上活動，買1元抵50元券還抵了50元費用。
“一個月下來兩個人均攤也就50多元，若沒有活動，每月我們也就是多花費80多元。但屋子的雜物少了，心情都變好了?！蓖蹊鞲锌?，這錢花得值。
（圖 / 某迷你倉倉柜，王梓提供）
相比剛剛接觸迷你倉的王梓，1992年出生的白領(lǐng)林西，則會長期把一些衣物和雜物存放到迷你倉中。
林西是因為2020年需要將老小區(qū)的房子裝修才與迷你倉結(jié)緣。
“因為老房子需要裝修，我們就要重新租個地方住，但裝修要花不少錢，我們就沒舍得租大面積的房子?！绷治鞅硎?，當(dāng)時，房屋裝修預(yù)計需要3-4個月，而租的房間放不下家里的雜物，為了維持家里的整潔度，她就想起了早前在網(wǎng)上看到的迷你倉。
當(dāng)時的倉型有很多，從1立方到30立方不等，可供自由選擇，租期也很靈活。而且工作人員會幫忙聯(lián)系搬運，還有現(xiàn)場物品如何合理擺放都有工作人員幫忙。
“前后租了4個多月迷你倉，給我留下的印象也不錯。”林西表示。
此前，她最害怕的就是衣物會受潮發(fā)霉蟲蛀，但體驗過后就不擔(dān)心了，“倉內(nèi)有溫濕度控制系統(tǒng)，保證倉內(nèi)處于正常的溫濕度環(huán)境，還有定期的除蟲滅鼠，整體體驗非常好。”
（圖 / 迷你倉會保持智能溫濕控制）
她還透露，在廣州回南天也不用擔(dān)心自己的家具衣服回潮。此外，由于這是私人專屬的倉庫，只有她才有鑰匙，就算是工作人員，也沒有權(quán)限去打開倉庫，“還挺讓人安心的?！绷治髡f。
在擁有了便捷的倉儲體驗后，2021年，林西還將衣物存進小尺寸的迷你倉中，以此維持新家的整潔度。
根據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)，超過五成的迷你倉用戶年齡在26-30歲間。顯然，租賃方式靈活且價格適中的迷你倉，正在為年輕人解決生活中的儲物難題。
對此，自助倉品牌“迷你考拉倉”創(chuàng)始人秦軒也表示，迷你倉的需求場景很多。如今，越來越多人愿意租一個迷你小空間來存放閑置的物品，以讓原來的居所有更多的空間。其中，買房裝修房子、存放各種家具雜物、換季衣物、閑置書籍，以及公司的文檔設(shè)備等居多。
隨著年輕人開始為迷你倉買單，似乎讓迷你倉在國內(nèi)重燃了發(fā)展機會。
02 重資產(chǎn)的迷你倉
說起來，迷你倉算是一個“舶來品”，最早出現(xiàn)于20世紀60年代的美國。
當(dāng)時，它的主要用途是用在搬家的流程中，同時也為了節(jié)省居住空間，用于存儲各種家具雜物和大件設(shè)備等。
如今，自助儲存?zhèn)}在美國已隨處可見，并且以每年7.7%的速度增長，有10%的家庭每年花90美元租賃一個家庭倉庫，成為了美國家庭的必備空間。在美國，這是一項高達380億美元的成熟產(chǎn)業(yè)。
在2010年左右，迷你倉這項新興的租賃式倉儲業(yè)務(wù)悄然進入國內(nèi)市場。
據(jù)北京某社區(qū)倉儲公司的調(diào)查統(tǒng)計，目前有50%的家庭雜物過多，而這些雜物大多數(shù)是偶爾會用，扔掉可惜的物品，他們對于社區(qū)倉儲的需求很旺盛。
秦軒本科就讀于哈佛大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)專業(yè)，他對北京、上海等一線城市的觀察是，在寸金寸土的城市里，房價動輒幾萬一平，“迷你倉是一個有價值的行業(yè)?！?/p>
（圖 / 裝有衣服雜物的倉柜）
不過，迷你倉在國內(nèi)是一個十分重資產(chǎn)的行業(yè)。
對比來看，歐美地區(qū)的城市結(jié)構(gòu)比較松散，倉庫都建在郊區(qū)，“他們往往會將那塊地買下來然后自建門店，門店占地面積至少在幾千甚至上萬平米?！鼻剀幣e例道，而且美國的家電等大件物品價格昂貴，美國人也愿意租用倉庫來儲存。
但在國內(nèi)，環(huán)境的便利性和安全是大多數(shù)人首要考慮的因素。
但國內(nèi)一線城市的房價持續(xù)增加，加之要離居民近，迷你倉的租金成本投入注定不是一個小數(shù)目。
對此，廣東的迷你倉創(chuàng)業(yè)者劉偉（化名）也深有體會。
劉偉在廣州開設(shè)了兩家迷你倉門店，每家門店可提供的倉儲面積約500平方米。每家門店提供200多個儲物空間，尺寸類型在3-40立方米，“倉庫地處城市中心區(qū)，地價也不低。除租金成本外，還有設(shè)備、人力等成本，一并算下來，每家分店的投資至少也要幾百萬元?！?/p>
秦軒也表示，建立迷你倉根據(jù)門店的規(guī)模和人流量的不一樣，每家門店投入的成本小到十幾萬，大到上百萬的投資都很正常。
“除了租金外，為了保證安全性，智能硬件在我們門店的投入成本已經(jīng)達到1/3或以上。”秦軒透露，迷你倉門店設(shè)有24小時監(jiān)控和門禁系統(tǒng)，只有客戶才能通過門禁密碼進入倉儲門店；門店每天會有專人巡檢，若有異常會第一時間處理。
（圖 / 用戶更看重迷你倉的安全性）
此外，除濕通風(fēng)設(shè)備是大部分迷你倉的基本配置，保證了客戶存儲的物品不會因濕度招致?lián)p壞。一些自助倉還會定期請蟲害公司上門檢查，也為自有倉儲大樓購買了常規(guī)保險，提前做好各種防護工作。
“而且，為了公司進一步發(fā)展，技術(shù)層面的底層開發(fā)也要涉及更多的前期投入，包括系統(tǒng)搭建，科研工作等，總體的成本占比會更高?！鼻剀幈硎?。
投入大，但回報時間并不短。
劉偉透露，有些迷你倉最快的回報周期是一年半到兩年，有些迷你倉的回報周期可能在4-5年，“還是要看出租率多少，不過，出租率達到40左右，門店都能盈利?！?/p>
在秦軒看來，迷你倉是一個規(guī)模生意。
“就像便利店一樣，每家門店盈利一點，達到一定規(guī)模，才能實現(xiàn)利潤的增長。”秦軒坦言，迷你考拉倉如今已經(jīng)在全國五座城市開出500+家門店，如今還在繼續(xù)擴張，“我們希望今年的門店能夠有30%-50%的增長?！?/p>
劉偉也認識到開店的重要性，“我準備今年再繼續(xù)開店。”
繼續(xù)深耕開店，是創(chuàng)業(yè)者們一致目標。而在這一行，創(chuàng)業(yè)者注定就像開荒一般，要一點點把迷你倉的價值和門店“植入”更多年輕人群體和國內(nèi)城市當(dāng)中去。
03 迷你倉行業(yè)的挑戰(zhàn)
不過，相較已經(jīng)成熟的國外市場，迷你倉在國內(nèi)市場還是有些“水土不服”。
最明顯的一點是，迷你倉行業(yè)在國內(nèi)落地生根已經(jīng)十余年，但行業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段。甚至用戶的倉儲教育也還處于早期，目前行業(yè)也沒有太多投融資活動。
“其實很多人都對迷你倉的應(yīng)用場景有需求，但是很多國人還不知道有迷你倉這個服務(wù)?！鼻剀幪寡裕阅銈}行業(yè)還處于用戶教育的階段。
對于很多人來說，迷你倉仍屬新鮮事物。
80后許瑩表示，她在北京生活了近10年，但一直不知道身邊有迷你倉，“一直到去年，因為臨時急需一個倉庫放置東西，才在鄰居的介紹下知道了這個行業(yè)?！?/p>
就連一位媒體人也說，在聽到國內(nèi)有迷你倉這種租賃形式時也比較驚訝，“之前只在國外的電影里看到老外總是租一個小倉庫用來堆放東西，但我還不知道我們城市的角落里還有這樣一種業(yè)態(tài)?！?/p>
對此，身處行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者們更是深有體會。
“我們做社區(qū)宣傳的時候，就會有用戶說從來都沒有聽說過迷你倉，他們甚至?xí)X得迷你倉會很low。更多人從觀念上就不理解迷你倉，覺得為什么要將家里的東西另外花錢放到迷你倉里。”在秦軒看來，用戶教育是迷你倉行業(yè)最具挑戰(zhàn)的事情。
很顯然，居民們還沒有這種“租賃空間”的概念。
因此，這就需要迷你倉管家對用戶進行介紹，告訴用戶迷你倉的使用場景，還要帶他們?nèi)ビH自體驗，“只有他們發(fā)現(xiàn)環(huán)境和產(chǎn)品服務(wù)特別好，讓他們擁有了這樣的概念，才能發(fā)掘到需求。”秦軒說。
與此同時，迷你倉又是一個低頻的生意。
秦軒表示，還有很多用戶雖然知道了迷你倉這種事物，但對方可能要過一年、兩年，甚至更久才能碰到使用場景，從而有這樣的存儲需求，“感覺還是怎么讓大家對行業(yè)有個認可度的問題。”
事實上，根據(jù)艾媒咨詢的數(shù)據(jù)，2020年中國52.3%用戶已體驗過迷你倉。在這些體驗者當(dāng)中，37.4%表示未來對迷你倉有需求，14.9%表示未來對迷你倉不會有需求。此外45.1%用戶認為現(xiàn)在對迷你倉暫無需求，未來可能有需求。
也是因為這種特性，以至于創(chuàng)業(yè)者們默契的并不太關(guān)注行業(yè)內(nèi)部的競爭?！艾F(xiàn)在最重要的是用戶教育?！鼻剀幵俅螐娬{(diào)。
艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2020年中國迷你倉行業(yè)市場規(guī)模為11.4億元，同比增長28%，預(yù)計2021年有望增至14.0億元。誠然，行業(yè)的增長速度并不慢，但行業(yè)的市場規(guī)模卻不大，只能算是一個小眾行業(yè)。
當(dāng)然，創(chuàng)業(yè)者們依舊認為，隨著行業(yè)用戶教育的不斷提高，產(chǎn)品和服務(wù)的不斷完善，依舊具有不錯的前景。
因為迷你倉雖然低頻，但租賃時長卻并不短。
秦軒透露，迷你考拉倉的客戶平均存儲周期達2-3年，甚至有很多用戶從迷你考拉成立開始，就一直陪伴他們。
“讓用戶可以像管理網(wǎng)盤一樣管理放在迷你倉的物品?！鼻剀幷J為，想繼續(xù)留住用戶還是要不斷升級——數(shù)字化發(fā)展是迷你倉的發(fā)展趨勢，比如人臉識別、溫濕度監(jiān)測、防火防水等都要達到遠程控制。
具體來說，就是讓用戶的每一件物品都能夠聯(lián)網(wǎng)，用戶不光可以遠程看到迷你倉內(nèi)物品的狀態(tài)，還可以對物品進行實時跟蹤和管理。比如用戶需要物品又恰巧不在，還能遠程通過小程序讓朋友或者閃送幫忙解決，讓用戶存取物品更靈活方便。
“我覺得城市里現(xiàn)在有辦公空間、商業(yè)空間和居住空間，未來，一定會有第四種空間——就是存儲空間?！鼻剀幷f。
當(dāng)然，想要做到這種形態(tài)并不容易。正如秦軒所說，迷你倉是一個長期的生意。目前，從業(yè)者還面臨著不少挑戰(zhàn)，如何讓更多年輕人認可并使用迷你倉，將決定這個行業(yè)的生命力有多長。