記者 | 黃昱
在各地政府持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則以提升房企拿地積極性后，2022年的第一輪集中供地流拍率相比去年第三輪已有所下降，但各地冷熱分化明顯，且央企國(guó)企“托底”作用突出。
截至5月7日，全國(guó)22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中，除上海、蘇州、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春外，其余17個(gè)城市已經(jīng)完成今年首次集中供地。
從出讓結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)分化明顯，既有深圳8幅土拍地塊全部觸及最高限價(jià)、杭州60宗地塊僅一宗流拍的回暖，也有天津出現(xiàn)大幅宗地終止出讓或流拍的情況。
從拿地房企來(lái)看，幾乎所有城市成交地塊中央企國(guó)企的拿地占比都超過(guò)了一半，其中廣州達(dá)到88%、深圳為100%、北京97%、南京100% ，合肥、青島、杭州所占比例則是稍微少一些的，分別為42%、53%、58%。
克而瑞研究中心指出，在各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，預(yù)計(jì)二季度少數(shù)重點(diǎn)城市土拍或?qū)⒂兴販?。但受制于多?shù)房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位。
流拍率下降背后
受房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)變化影響，今年不少城市的首輪集中供地體量，較去年首輪甚至第三輪有明顯減少。
19城第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊 ，共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%；另外供應(yīng)規(guī)劃建筑面積也有下降，今年第一輪為4412.35萬(wàn)平方米，較去年第三輪下降41.34%，較去年首輪下降56.20%。
例如，廣州今年首輪集中拍地共推出18宗地塊，相比去年首批和第二批集中供地的48宗地塊有明顯下降，與去年第三批集中供地的數(shù)量基本持平，但建面和起拍金額都有一定幅度下降，總建面約為276萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)為367.7億元。
一向土地供應(yīng)稀少的深圳，今年首輪集中供地?cái)?shù)量為8宗，總建面僅有107萬(wàn)平方米，幾乎回落到2021年首次集中供地的規(guī)模水平，較去年第三批較少3宗。
此外，武漢、青島、重慶、福州等城市比去年第三批集中供地也分別減少38宗、29總、15宗和12宗。
東方金誠(chéng)分析師唐曉琳表示，首輪集中供地供應(yīng)數(shù)量的下降，一方面是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整，房企拿地意愿和拿地能力有所減弱，為避免都出現(xiàn)大規(guī)模土地流拍的情況而作出的調(diào)整；另一方面，武漢、青島等城市今年集中供地計(jì)劃由三次改為了四次。
土地供應(yīng)量降低的同時(shí)，各地政府的土拍規(guī)則也有所調(diào)整，是實(shí)行集中供地制度以來(lái)最為“友好”的一次。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年19個(gè)已完成或公告首次集中供地計(jì)劃的城市中“競(jìng)配建”的城市數(shù)量為0，而去年首次、第二次、第三次供地分別為11個(gè)、2個(gè)、0個(gè)；“競(jìng)自持”面積的為3個(gè)，而去年首次、第二次、第三次供地分別為10個(gè)、6個(gè)、3個(gè)。
此外，今年依然執(zhí)行“限房?jī)r(jià)”政策的城市為11個(gè)，而去年首次、第二次、第三次供地分別為12個(gè)、12個(gè)、18個(gè)。
為降低拿地門(mén)檻，不少城市對(duì)參與競(jìng)拍主體的資質(zhì)要求也有所降低，包括下調(diào)保證金比例至20%，并適當(dāng)延長(zhǎng)付款周期等。
在此背景下，各地土拍的流拍率較去年下半年有明顯下降。
據(jù)界面新聞粗略統(tǒng)計(jì)，今年已完成首批集中供地的17個(gè)城市共計(jì)推出396宗地，成交326宗，流拍70宗，流拍率為17%。除了深圳全部觸頂成交外，長(zhǎng)沙、重慶和寧波等無(wú)流拍，北京、廣州等也只有1宗地塊流拍。
當(dāng)然并非所有的城市的土地成交情況都能有所改善。天津是目前流拍率最高的城市，30宗地塊正式開(kāi)拍之前就15宗停牌，開(kāi)拍當(dāng)天15宗地中9宗流拍；而5月7日剛完成土拍的濟(jì)南市場(chǎng)，流拍率也達(dá)到47%。
位于東三省的沈陽(yáng)和長(zhǎng)春，去年的三次土拍流拍率都處于高位，受疫情等客觀因素影響，這兩大城市今年還未公布集中供地計(jì)劃。
穩(wěn)定土地市場(chǎng)
盡管不少城市的土地流拍率有所下降，但土地市場(chǎng)的整體信心仍有待恢復(fù)。
從今年第一輪供地的拿地企業(yè)來(lái)看，央企國(guó)企（包括城投）在今年首輪土拍中的表現(xiàn)突出。
北京是今年首個(gè)開(kāi)啟集中供地的城市，其成交的17宗地塊中僅一宗地塊由民企旭輝拿下；廣州成交的17宗地塊中僅兩宗地塊由民企拿下；深圳8宗地塊全部由國(guó)企拿下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央企國(guó)企在各地首拍中的主導(dǎo)特征明顯，主要是穩(wěn)定土地市場(chǎng)，避免地價(jià)下行對(duì)土地市場(chǎng)和樓市的沖擊，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
值得一提的是，全國(guó)布局型的央企國(guó)企也更傾向在核心城市的熱門(mén)板塊拿地。如，中海地產(chǎn)在廣州以最高限價(jià)27億元+9%住宅自持將白云新城一地塊收入囊中，溢價(jià)率達(dá)15%。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，目前，中海地產(chǎn)是今年首輪集中拍地中拿地城市數(shù)量最多的房企，包括廣州、北京、重慶等8個(gè)城市，拿地?cái)?shù)量為11宗，權(quán)益拿地金額達(dá)約218億元。
從拿地?cái)?shù)量來(lái)看，綠城、建發(fā)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等央企國(guó)企均是名列前茅，斬獲7宗及以上地塊，其中綠城拿地?cái)?shù)量最多，在杭州、北京等三城拿地11宗，金額超過(guò)260億元。
在首輪土拍中，杭州本地房企濱江是可以與這些國(guó)企比肩的唯一一家民企，在杭州一口氣拿下11宗地，拿地金額達(dá)184億元。
然而，并非所有城市都有自己的“濱江”，更多的城市還是依靠地方城投。
比如廣州成功出讓的17宗地塊中有9宗由本地城投拿下，其中廣州地鐵以約165億元拿下4宗地，廣州建筑以約8.8億元拿下2宗，知識(shí)城集團(tuán)以25.9億元拿下1宗，南沙建設(shè)以15.6億元拿下1宗，以及番禺交建以14.3億元拿下1宗。
此外，福州、武漢、無(wú)錫、成都、寧波、天津的地方城投公司拿地比例都達(dá)到了50%及以上，分別為50%、50%、88%、51%、65%、70%。
唐曉琳指出，盡管承擔(dān)了一定任務(wù)，但國(guó)企央企普遍重視在當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)，傾向于布局當(dāng)?shù)?，且拿地不單純考慮利潤(rùn)空間，更重視項(xiàng)目的去化能力。
而對(duì)于大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前擴(kuò)充土地儲(chǔ)備已經(jīng)不是最重要的了，保持安全的現(xiàn)金流活下去才是關(guān)鍵。因此，不僅是重點(diǎn)集中供地，在全國(guó)其它城市的土拍中，房企拿地積極性也不高。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-4 月,全國(guó) 300 城共推出各類(lèi)用地規(guī)劃建筑面積 49900萬(wàn)平方米，同比下降23.9%;成交規(guī)劃建筑面積 39850 萬(wàn)平方米，同比下降 30.9%；成交樓面均價(jià)為 1838 元/平方米，同比下跌 28.9%;平均溢價(jià)率為4.4%，較去年同期下降 13.6 個(gè)百分點(diǎn);各類(lèi)用地出讓金達(dá) 7322.8 億元，同比下降 50.9%。
從房企來(lái)看，1-4月TOP100房企拿地總額同比下降55.9%至3626億元，綠城中國(guó)拿地金額位居榜首達(dá)到283億元，排名第二至第五依次為建發(fā)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)，拿地金額均超過(guò)180億元，而保利發(fā)展、萬(wàn)科拿地金額未及百億。
“從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，二季度的土地成交情況好于一季度。因此，預(yù)期今年二季度土地出讓規(guī)則仍會(huì)較為寬松，土地供應(yīng)數(shù)量將有所提升?！?/span>唐曉琳稱(chēng)，展望二季度，從土地市場(chǎng)到政策方向?qū)?huì)持續(xù)利好房地產(chǎn)，部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企投資需求將會(huì)得到釋放，土地市場(chǎng)出讓情況大概率好于一季度。