文|野馬財(cái)經(jīng) 白龍
編輯|盧泳志
有著“杭州一哥”之稱的濱江集團(tuán)（002244.SZ），在五一假期前終于交出了2021年的成績(jī)單。
4月29日，濱江集團(tuán)發(fā)布財(cái)報(bào)，2021年累計(jì)銷售金額1691億元，同比增長(zhǎng)24%。
值得一提的是，發(fā)布財(cái)報(bào)前，在杭州首輪土拍中，濱江集團(tuán)繼續(xù)豪擲184.35億，拔得土拍頭籌。
一位杭州業(yè)內(nèi)人士表示，此次杭州土拍的利潤(rùn)率較為可觀，即便達(dá)到中止價(jià)也為開發(fā)商預(yù)留了空間。
那么，為什么是濱江集團(tuán)呢？或許從其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以得到答案。
2021年，其現(xiàn)金回籠超過683億元，比2020年增長(zhǎng)30%。此外，融資利率由2020年的5.2%降至2021年的4.9%，創(chuàng)歷史新低。
或許，這就是濱江集團(tuán)在土拍市場(chǎng)如此豪橫的原因。
“杭州一哥”開年不利
濱江集團(tuán)可以說是出生在杭州、成長(zhǎng)在杭州、盤踞在杭州，長(zhǎng)期成為杭州房企銷售榜頭名，收獲了“杭州一哥”的稱呼。
從布局來看，濱江集團(tuán)經(jīng)營范圍主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的金華、嘉興、寧波、溫州、湖州等區(qū)域；而省外城市的布局寥寥幾個(gè)，包括上海、深圳、蘇州、南京等。
依托杭州，2021年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元，歸母凈利潤(rùn)30.27億元，分別較上年同期增長(zhǎng)32.8%和30.06%。
不過，隨著濱江集團(tuán)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，經(jīng)營成本逐年增加，其毛利率在持續(xù)走低。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，濱江集團(tuán)的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率進(jìn)一步下滑，已經(jīng)縮減至24.66%，下跌趨勢(shì)并未緩和。
圖片來源：濱江集團(tuán)2021年年報(bào)
東方財(cái)富指出，濱江集團(tuán)2021年的營業(yè)成本為285.47億元，同比增長(zhǎng)36.8%，高于營業(yè)收入32.8%的增速，導(dǎo)致毛利率下降2.2%。
除此之外，濱江集團(tuán)一直讓人詬病的權(quán)益銷售額降低的現(xiàn)狀，仍未改變。
據(jù)了解，去年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)1691億元銷售額，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的權(quán)益銷售金額中，只有871.5億元，權(quán)益占比為51.53%，仍然處于一個(gè)較低水平。
進(jìn)入2022年，去年下半年不斷萎縮的樓市行情，已經(jīng)反映在濱江集團(tuán)今年一季度的經(jīng)營數(shù)據(jù)上。
濱江集團(tuán)公布的2022年第一季度的成績(jī)，與去年成績(jī)相差甚遠(yuǎn)。
濱江集團(tuán)一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入61.83億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤(rùn)2.28億元，同比下降42.7%。
在中指研究院公布的房企銷售榜單中，今年一季度濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了253.1億元銷售額，與去年同期的479.6億元，直接下降了47.22%。
斥巨資拿地，只做區(qū)域“龍頭”？
2022年，濱江集團(tuán)雖然開局表現(xiàn)不佳，但并沒有停下繼續(xù)大舉拿地的步伐，在土地市場(chǎng)上依舊表現(xiàn)積極。
4月，在杭州集中供地中，濱江集團(tuán)一舉拿下11宗地塊位。其中與金帝、杭州蕭山城區(qū)建設(shè)聯(lián)合拿下3宗，其余8宗單獨(dú)拿下，豪擲184.35億。
將杭州當(dāng)作“朱砂痣”的房企濱江集團(tuán)，土拍剛一結(jié)束，發(fā)出了準(zhǔn)備好的喜報(bào)，深情表白杭州：我們深愛這個(gè)城市。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年濱江集團(tuán)拿地金額298.86億元，位居杭州拿地金額榜榜首。
截至2021年末，濱江集團(tuán)在浙江省內(nèi)共拿地75宗。在公司土地儲(chǔ)備中，浙江省占據(jù)了85%，浙江省外占比僅有15%。
杭州作為濱江集團(tuán)的大本營，在土地儲(chǔ)備中，占比達(dá)到60%。
在去年杭州第一輪集中供地過后，濱江集團(tuán)公司董事長(zhǎng)戚金興曾自揭大舉拿地下的困境，表示爭(zhēng)取達(dá)到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。
即使凈利潤(rùn)如此之低，濱江集團(tuán)也會(huì)保住其在當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)先位置。據(jù)了解，濱江集團(tuán)將繼續(xù)保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。但在投資比例上，杭州50%，浙江省內(nèi)杭州外40%，浙江省外10%，保持區(qū)域性深耕。
據(jù)了解，濱江集團(tuán)在對(duì)外擴(kuò)張表現(xiàn)一直都不太順利。2017年的深圳龍華舊改項(xiàng)目由于政策突變而擱置，導(dǎo)致計(jì)提7.24億元壞賬。2021年，與越秀地產(chǎn)的開展合作，本計(jì)劃在年內(nèi)落地3個(gè)項(xiàng)目，但截至年底僅落地1個(gè)項(xiàng)目。
除此之外，濱江集團(tuán)在對(duì)外的擴(kuò)張中，難以體現(xiàn)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，在上海地區(qū)的毛利率僅為11.91%，遠(yuǎn)低于其公司的毛利率水平。
在戚金興看來，毛利率差異比較大的原因是因?yàn)樾逻M(jìn)城市一般競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及杭州之外濱江進(jìn)入的城市銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。
“綠檔房企”風(fēng)險(xiǎn)猶存？
去年以來，一大批房企債券逾期，資金壓力成為眾多房企的阿喀琉斯之踵。
從目前來看，2022年的情況并未好轉(zhuǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)顯示，1 -3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%；利用外資10億元，下降7.8%，開發(fā)商整體依舊處于錢緊的狀態(tài)。
圖片來源：企業(yè)預(yù)警通
數(shù)據(jù)顯示，目前濱江集團(tuán)存續(xù)債券共有17只，存續(xù)規(guī)模為120.29億元。其中有5只債券在2022年到期，涉及金額42.9億元。
今年2月，濱江集團(tuán)再次發(fā)行了短期融資券7.2億元，用于歸還存續(xù)期債務(wù)融資工具本金及利息。
從債務(wù)水平來看，截至2021年，濱江集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模457.62億元，其中銀行貸款占比73.8%，直接融資占比26.2%。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，短期債務(wù)為139.96億元，占比僅為30.58%，低于期末貨幣資金211.41億元。
債務(wù)壓力繼續(xù)維持綠檔，其扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%，現(xiàn)金短債比為1.51倍，短期償債并無壓力。
雖然濱江集團(tuán)在規(guī)模逐步攀升中，財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)良好，但是其少數(shù)股東權(quán)益在激增。
資料顯示，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益從2018年開始激增。2018年，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益達(dá)到40.53億元，同比上年增加19.72億元，接近翻番。2019年，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益繼續(xù)攀升，達(dá)到58.45億元，2020年至2021年則分別達(dá)到96.75億元和168.07億元。
2021年-2022年，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益分別占比整體權(quán)益的34.49%、44.95%，增長(zhǎng)明顯。
IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，少數(shù)股東權(quán)益占比的增加可以減少凈負(fù)債率，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，還可以降低企業(yè)的表現(xiàn)負(fù)債。
除此之外，濱江集團(tuán)2021年尚未結(jié)算的預(yù)收房款為935.4億元，較年初增長(zhǎng)28.5%，高于去年24%的資金回籠速度，預(yù)收款項(xiàng)持續(xù)增厚。
易居研究院支部中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)收款的快速增長(zhǎng)，一方面可以改善資金狀況，但是對(duì)于后續(xù)經(jīng)營也會(huì)產(chǎn)生壓力。
在房企普遍“錢緊”的情況下，濱江集團(tuán)斥巨資拿地有沒有風(fēng)險(xiǎn)呢？歡迎留言評(píng)論！