記者|楊冰柯
杭州老牌房企眾安集團(tuán)(00672.HK)在杭州今年的首批集中供地中刷了一波存在感。
在日前的杭州首批集中供地中,眾安先是在上午底價(jià)拿下了蕭山黨灣和戴村兩宗宅地。
緊接著在下午的一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié),眾安又搖中了三墩單元地塊、未來科技城聯(lián)榮片區(qū)地塊和蜀山單元地塊。
在這批集中供地中,眾安可謂收獲頗豐,拿地5宗,僅次于另兩家杭州房企濱江和綠城,拿地總金額為39.1億元,位列第七名,無論拿地宗數(shù)還是拿地金額眾安都比較突出。
根據(jù)眾安集團(tuán)官網(wǎng),其于1997年成立于杭州,堅(jiān)持地產(chǎn)核心主業(yè),圍繞“地產(chǎn)+”全面布局,下設(shè)房產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、資本四大戰(zhàn)略版塊;業(yè)務(wù)覆蓋中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、金融、酒店、影院、健康、教育等。
眾安集團(tuán)創(chuàng)始人施侃成1963年出生于杭州,曾是杭州蕭山區(qū)財(cái)政稅務(wù)局公務(wù)員;1993年到1997年,出任蕭山市銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理,主持開發(fā)建設(shè)銀行銀河公寓、銀河商務(wù)中心、銀河小區(qū)等項(xiàng)目。1997年,施侃成下海創(chuàng)業(yè),成立了眾安集團(tuán)前身眾安房產(chǎn)。
眾安集團(tuán)2021年業(yè)績報(bào)告顯示,2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元,同比增長27.3%,其中97%左右的銷售額均來源于浙江省內(nèi),大本營杭州貢獻(xiàn)達(dá)44%。
銷售規(guī)模增長,但眾安的營收卻大步下滑。根據(jù)眾安2021年業(yè)績報(bào)告,這一年,眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入49.7億元,其中地產(chǎn)銷售收入由于結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間的影響為42.8億元,同比下降36.6%。酒店經(jīng)營、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)收入約6.9億元,整體與2020年持平。
2021年眾安的利潤也在大幅下滑。根據(jù)年報(bào),截至2021年12月31日止,眾安集團(tuán)錄得毛利約人民幣14.76億元,較上年度下降約34.2%。毛利率約為29.7%,較2020年下降約0.5個(gè)百分點(diǎn),歸屬母公司凈利潤僅7313.20萬元,同比大幅下降91.17%。
在財(cái)務(wù)狀況方面,根據(jù)年報(bào),截止2021年底,眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金77.5億元,現(xiàn)金短債比提升至2.14,長短債比為3.70。
截至2021年底,眾安借款總額約為169.9億元,其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%,1-2年債務(wù)占比45%。
雖然眾安集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)看似較為合理,但這家公司的非限制現(xiàn)金僅為53億元,未來一年到期的銀行借款為36億元,加上供應(yīng)商欠款21億元,總計(jì)57億。這意味著,眾安集團(tuán)依然面臨一定的債務(wù)兌付壓力。
另外,2021年眾安整體融資成本為6.20%,相較2020年底略有下降。凈負(fù)債率略有升高至77.5%,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣略有升高至66.9%。
值得注意的是,去年?duì)I收僅為49.7億,眾安在杭州的首批集中供地中就花掉了39.1億,這一拿地金額已占到去年總營收的78.7%。
在土地儲(chǔ)備方面,2021年眾安集團(tuán)共新增12個(gè)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)總建面193.4萬平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)111.0億元。
從眾安的業(yè)績報(bào)告看,2020年,這家老牌房開始大舉擴(kuò)張,僅2020年上半年,眾安便共斥資111余億元,12次出手搶地。而2019年全年,眾安僅新增土地5宗,斥資約40億元。
值得注意的是,創(chuàng)始人施侃成旗下的物業(yè)平臺(tái)眾安智慧生活在兩度遞表、歷時(shí)302天后終于通過港交所聆訊,距離登陸香港資本市場只差最后一步。
最新招股材料顯示,截至2021年12月31日,眾安智慧生活在管總建筑面積約為1180萬平方米,在管項(xiàng)目74個(gè),涵蓋國內(nèi)6個(gè)城市及兩個(gè)省份;同期,總合約建筑面積約1710萬平方米,合約項(xiàng)目108個(gè),覆蓋國內(nèi)17個(gè)城市及7個(gè)省份。
在披露2021年在管面積的47家物物企中,眾安智慧生活的在管規(guī)模僅排名第41位,屬于蚊型物企。
規(guī)模體量小,眾安智慧生活還嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)方眾安集團(tuán)。
根據(jù)招股書,2019年-2021年,眾安智慧生活來自關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目收入分別為1.41億元、1.82億元、2.29億元,分別占同期總收入的78.0%、79.0%及77.5%。
目前的香港資本市場對(duì)物管公司尤其是蚊型物管公司并不看好。雖然施侃成可能通過物業(yè)公司再打通一條融資通道,但物管公司上市后的表現(xiàn)以及房產(chǎn)公司擴(kuò)張后面臨的管理問題都要他亟待解決。