記者｜楊冰柯

杭州老牌房企眾安集團(tuán)（00672.HK）在杭州今年的首批集中供地中刷了一波存在感。

在日前的杭州首批集中供地中，眾安先是在上午底價(jià)拿下了蕭山黨灣和戴村兩宗宅地。

緊接著在下午的一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，眾安又搖中了三墩單元地塊、未來科技城聯(lián)榮片區(qū)地塊和蜀山單元地塊。

在這批集中供地中，眾安可謂收獲頗豐，拿地5宗，僅次于另兩家杭州房企濱江和綠城，拿地總金額為39.1億元，位列第七名，無論拿地宗數(shù)還是拿地金額眾安都比較突出。

根據(jù)眾安集團(tuán)官網(wǎng)，其于1997年成立于杭州，堅(jiān)持地產(chǎn)核心主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設(shè)房產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、資本四大戰(zhàn)略版塊；業(yè)務(wù)覆蓋中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、金融、酒店、影院、健康、教育等。

眾安集團(tuán)創(chuàng)始人施侃成1963年出生于杭州，曾是杭州蕭山區(qū)財(cái)政稅務(wù)局公務(wù)員；1993年到1997年，出任蕭山市銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理，主持開發(fā)建設(shè)銀行銀河公寓、銀河商務(wù)中心、銀河小區(qū)等項(xiàng)目。1997年，施侃成下海創(chuàng)業(yè)，成立了眾安集團(tuán)前身眾安房產(chǎn)。

眾安集團(tuán)2021年業(yè)績報(bào)告顯示，2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，同比增長27.3%，其中97%左右的銷售額均來源于浙江省內(nèi)，大本營杭州貢獻(xiàn)達(dá)44%。

銷售規(guī)模增長，但眾安的營收卻大步下滑。根據(jù)眾安2021年業(yè)績報(bào)告，這一年，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入49.7億元，其中地產(chǎn)銷售收入由于結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間的影響為42.8億元，同比下降36.6%。酒店經(jīng)營、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)收入約6.9億元，整體與2020年持平。

2021年眾安的利潤也在大幅下滑。根據(jù)年報(bào)，截至2021年12月31日止，眾安集團(tuán)錄得毛利約人民幣14.76億元，較上年度下降約34.2%。毛利率約為29.7%，較2020年下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)，歸屬母公司凈利潤僅7313.20萬元，同比大幅下降91.17%。

在財(cái)務(wù)狀況方面，根據(jù)年報(bào)，截止2021年底，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金77.5億元，現(xiàn)金短債比提升至2.14，長短債比為3.70。

截至2021年底，眾安借款總額約為169.9億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%。

雖然眾安集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)看似較為合理，但這家公司的非限制現(xiàn)金僅為53億元，未來一年到期的銀行借款為36億元，加上供應(yīng)商欠款21億元，總計(jì)57億。這意味著，眾安集團(tuán)依然面臨一定的債務(wù)兌付壓力。

另外，2021年眾安整體融資成本為6.20%，相較2020年底略有下降。凈負(fù)債率略有升高至77.5%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣略有升高至66.9%。

值得注意的是，去年?duì)I收僅為49.7億，眾安在杭州的首批集中供地中就花掉了39.1億，這一拿地金額已占到去年總營收的78.7%。

在土地儲(chǔ)備方面，2021年眾安集團(tuán)共新增12個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面193.4萬平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)111.0億元。

從眾安的業(yè)績報(bào)告看，2020年，這家老牌房開始大舉擴(kuò)張，僅2020年上半年，眾安便共斥資111余億元，12次出手搶地。而2019年全年，眾安僅新增土地5宗，斥資約40億元。

值得注意的是，創(chuàng)始人施侃成旗下的物業(yè)平臺(tái)眾安智慧生活在兩度遞表、歷時(shí)302天后終于通過港交所聆訊，距離登陸香港資本市場只差最后一步。

最新招股材料顯示，截至2021年12月31日，眾安智慧生活在管總建筑面積約為1180萬平方米，在管項(xiàng)目74個(gè)，涵蓋國內(nèi)6個(gè)城市及兩個(gè)省份；同期，總合約建筑面積約1710萬平方米，合約項(xiàng)目108個(gè)，覆蓋國內(nèi)17個(gè)城市及7個(gè)省份。

在披露2021年在管面積的47家物物企中，眾安智慧生活的在管規(guī)模僅排名第41位，屬于蚊型物企。

規(guī)模體量小，眾安智慧生活還嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)方眾安集團(tuán)。

根據(jù)招股書，2019年-2021年，眾安智慧生活來自關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目收入分別為1.41億元、1.82億元、2.29億元，分別占同期總收入的78.0%、79.0%及77.5%。

目前的香港資本市場對(duì)物管公司尤其是蚊型物管公司并不看好。雖然施侃成可能通過物業(yè)公司再打通一條融資通道，但物管公司上市后的表現(xiàn)以及房產(chǎn)公司擴(kuò)張后面臨的管理問題都要他亟待解決。