記者 樊旭

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

相比去年12月的政治局會(huì)議，分析師認(rèn)為，本次會(huì)議向行業(yè)釋放了更明確、更積極的政策信號。

他們指出，今年以來，房地產(chǎn)市場整體偏弱，無論是銷售端還是施工端均顯示信心不足。在此背景下，最高層表態(tài)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，有利于釋放地方政府的主動(dòng)性和積極性，進(jìn)一步出臺穩(wěn)樓市的政策。

“近期各地政策的出臺，更多是依據(jù)因城施策的模式進(jìn)行的，但是部分城市做法偏保守，出臺政策扭扭捏捏、甚至不公開發(fā)文。而從此次中央政治局的會(huì)議可以看出，（中央）對于近期各地完善房地產(chǎn)政策是持支持態(tài)度的，這其實(shí)為后續(xù)各地穩(wěn)樓市的做法提供了最大的支持，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場行情的提振。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從會(huì)議內(nèi)容看，未來調(diào)控政策松綁現(xiàn)象可能從非熱點(diǎn)城市擴(kuò)大到熱點(diǎn)城市。

“因?yàn)闊狳c(diǎn)城市或區(qū)域（五大都市圈）占到全國樓市交易量的65%以上，穩(wěn)住這些城市的地產(chǎn)，就穩(wěn)住全國的地產(chǎn)了，他們是地產(chǎn)的基本盤。而且，這些城市或區(qū)域，外來人口多，新市民多，前期住房銷售規(guī)模大，剛需和換房需求都比較旺盛，需要政策松綁或紓困?！彼f。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示，預(yù)計(jì)后期地方調(diào)控自主性更強(qiáng)，一些大中城市仍在實(shí)施的限制性政策如限購、限售、限貸等有望松綁，房貸利率、交易稅費(fèi)等購房成本有望進(jìn)一步降低，剛需和改善住房需求得到釋放。

今年以來，全國已有上百個(gè)城市放松了房地產(chǎn)調(diào)控，主要措施包括降低限購限售門檻、下調(diào)首付比、降低按揭貸款利率等等，但從政策效果看，購房者信心尚未恢復(fù)，市場活躍度仍顯不足。

會(huì)議除了要求支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求外，還提出優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。分析師指出，過去一年地方政府對于企業(yè)預(yù)售資金的監(jiān)管過于嚴(yán)厲，本次政治局會(huì)議提出優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管后，預(yù)計(jì)地方政府將對政策進(jìn)行調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，中央政治局明確表示“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這充分說明預(yù)售資金監(jiān)管的工作也受到重視，且未來的工作方向不是收緊，也不是放松，而是“優(yōu)化”。

“地方上，預(yù)售資金監(jiān)管政策過去停留在松還是緊的討論中，導(dǎo)致此類工作的方向完全是迷糊的，中央此次給予了明確的定調(diào)?！彼f。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，有一些領(lǐng)域需要收緊，比如要加快制定預(yù)售資金監(jiān)管的政策，各類資金需要納入監(jiān)管賬戶；有一些領(lǐng)域可以適當(dāng)放松，比如，對于預(yù)售資金監(jiān)管的撥付要給予支持，防范預(yù)售資金沉淀。“這兩個(gè)操作，其實(shí)都是有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的。”他說。

今年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。

李宇嘉表示，盡管國家層面出臺了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，但由于很多項(xiàng)目超融、預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。在他看來，“新老劃斷”是一個(gè)比較好的解決思路。

“新資金進(jìn)來以后，輔以政策扶持，比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)，規(guī)劃調(diào)整等，資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離，通過新的項(xiàng)目盤活，釋放新的預(yù)售資金。首先確保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。通過局部一塊一塊修復(fù)，從而將整體盤活?！彼f。