文｜野馬財經(jīng) 盧泳志
編輯丨高巖
在房地產(chǎn)進入下半場后，凌克開始為金地集團(600383.SH)另謀出路。
4月25日，在金地集團業(yè)績說明會上，董事長凌克表示，公司將適度提高持有型物業(yè)規(guī)模，在住宅銷售放緩的情況下，維持銷售額、利潤和估值的穩(wěn)定增長。
前一天下午，金地集團交上了2021年的成績單，從營收和銷售業(yè)績來看，金地集團的表現(xiàn)可圈可點，不僅營收實現(xiàn)了18.16%的增長，而且完成了2800億元的銷售目標。
不過，受市場下行和疫情等多重因素影響，2021年金地集團毛利率呈現(xiàn)出進一步下滑態(tài)勢，相比上一年下降13.91個百分點。
除此之外，2021年，金地集團實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤94.1億元，同比下降9.5%，屬于典型的增收不增利。
面對這樣的情況，凌克表示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入下半場，城市化進程也進入了下半場，城市化率逐漸放緩，住宅每年銷售也隨之放緩，住宅開發(fā)收益水平有所調(diào)整。
三季度曾出現(xiàn)“營、利”雙降
2017年初，金地集團喊出了“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標”的口號，得益于“合作開發(fā)”，金地集團于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。
不過，在克而瑞發(fā)布的“2021年1-12月房企全口徑銷售金額排行榜”中，金地集團跌出了前十，排在第11位。
2021年，金地集團累計實現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比上升15.25%；累計實現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。
據(jù)悉，金地集團2021年銷售目標為2800億元，可以說是壓線完成業(yè)績目標。
圖片來源：Wind
盡管銷售端保持了增長，但依然出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。
2021年，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤94.1億元，同比下降9.5%。
其中，在第三季度，金地集團甚至出現(xiàn)了營收和凈利“雙降”。第三季度，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入196.1億元，同比下降4.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。
值得一提的是，這是自2015年以來，金地集團首次出現(xiàn)三季度營收和歸母凈利潤同時下降。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，合作開發(fā)雖然是大環(huán)境下房企擴大規(guī)模的利器，也為其埋下了隱患。金地與其他房企在合作過程中，較低的權(quán)益占比影響了其歸母利潤水平。
對此，金地集團在三季度報中表示，業(yè)績下滑是由于報告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率下降以及期間費用增加。
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的確，自2019年以來，金地集團毛利率就在不斷走低。2021年，金地集團的毛利率為19.65%，比上年再次降低13.91個百分點。
2021年，金地集團的營業(yè)總成本為908.24億元，同比增長33.81%。其中，銷售費用為30.93億元，同比增長44.77%；管理費用為53.41億元，同比增長25.04%；利息費用37.55億元，同比增長26.35%。
除此之外，金地集團2021年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為94億元，同比增長25.07%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-95.55億元，同比增長4.8%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，未來在市場趨勢未出現(xiàn)明顯改變下，投資者將更看重房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力，以及持續(xù)的盈利能力。
逆勢發(fā)債成功“借新還舊”
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)寒冬，多家房企出現(xiàn)債務違約。不過，金地集團卻發(fā)行了兩期公司債，累計發(fā)行規(guī)模49.95億元，另發(fā)行110億元中期票據(jù)，各期債券全部按時兌付。
在房企融資端和銷售端都面臨一定壓力的情況下，金地集團成為當時為數(shù)不多獲準境內(nèi)發(fā)債融資的房企。
當時，同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份40家典型房企發(fā)行中期票據(jù)規(guī)模總計不過20億元。
金地在公告中表示，此次票據(jù)募集資金將全部用于償還到期債券。
圖片來源：企業(yè)預警通
據(jù)統(tǒng)計，金地集團目前存續(xù)3只美元債券，存續(xù)規(guī)模9.3億美元（約59.36億元），其中2只一年內(nèi)到期，分別為2022年6月14日和2022年7月26日到期，金額分別為2.5億美元（約15.96億元）和2億美元（約12.77億元）。
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同時，金地集團境內(nèi)債券存量為36只，共計492.47億元，其中7只將于一年內(nèi)到期，金額為132.8億元，集中兌付壓力較大。
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從負債來看，2021年，金地集團總負債為3526.03億元，資產(chǎn)負債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預收款項后，公司實際資產(chǎn)負債率為67.6%，凈負債率為55.2%。
不過，金地集團主要以流動負債為主，為2580.78億元，占總負債比為73.19%；非流動負債為945.25億元，有息負債合計1256.49億元。
有息負債中，銀行借款占比為52.99%，公開市場融資占比為44.07%，其他融資占比為2.94%。債務期限上，一年期以上的中長期負債占比68.25%，短期債務占比31.7%；境內(nèi)、外占比上，境內(nèi)負債占比92.29%，境外負債占比7.71%。
此外，金地集團持有貨幣資金648.06億元，其中預售監(jiān)管資金88.2億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)仍有1.4倍。
在業(yè)績發(fā)布會當天，海通證券發(fā)布評級報告稱，維持金地集團“優(yōu)于大市”評級；而國信證券、天風證券也維持了金地集團“買入”評級。
股東頻繁撤離，還有誰在進？
盡管在2021年的表現(xiàn)還算不錯，但金地集團卻遭遇了股東們的“拋棄”。
從2021年9月初開始，大家人壽保險股份有限公司（簡稱“大家人壽”）先后通過集中競價和大宗交易，合計減持金地集團1.06億股，占總股本的2.34%。
具體來看，2021年9月3日至9月14日，大家人壽通過集合競價累計減持4504.92萬股，占總股本的0.99%；通過大宗交易減持6054萬股，占總股本的1.34%。
值得注意的是，這是大家人壽持股9年以來首次減持。選擇在這個時間減持，有業(yè)內(nèi)人士將其解讀為險資開始逃離地產(chǎn)行業(yè)。
不過，金地集團在公告中表示，該權(quán)益變動屬于減持，不觸及要約收購，不涉及公司控制權(quán)變化。
此后，大家人壽開啟了“減減減”的節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計，自從2021年9月開始，大家人壽合計減持金地集團約6.77億股，占總股本的15%；權(quán)益變動后，其持有公司股份比例下降至5.43%。
對此，金地集團曾回應表示，大家人壽減持或與政策收緊有一定關聯(lián)，但對金地的經(jīng)營的影響有限。
作為A股市場險資持股比例最高的一家上市房企，在此之外，金地集團的第一大、第三大股東分別是富德生命人壽和深圳市福田投資控股有限公司，分別持股29.83%和7.79%。
在被減持之前，大家人壽持有金地集團股票9.22億股，占總股本的20.43%，是其第二大股東。
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在多輪減持后，深圳市福田投資控股有限公司成為第二大股東，而大家人壽依然是第三大股東。在前十大股東中，兩家險資企業(yè)占據(jù)了半壁江山。
在二股東頻繁減持的同時，小股東也在撤退。截至2021年，金地集團股東戶數(shù)為4.86萬戶，同比減少了1.5萬戶，減少23.67%。
不過，值得注意的是，凌克于9月16日增持公司股份10萬股，增持后共持有380.84萬股，占總股本的0.08%。根據(jù)記錄顯示，這是近十年來凌克首次在二級市場增持公司股份。
此外，2021年，金地集團受香港中央結(jié)算有限公司增持0.47億股，目前該股東持股占流通股比例3.13%。
在住房金融高級分析師陳斌看來，股東的減持動作無非是出于對控制風險的考量。房企頻繁暴雷，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的風險重新評估，可能是為了防止后期的市場波動。
對于2022年的發(fā)展策略，凌克表示，將繼續(xù)堅持利潤與規(guī)模平衡發(fā)展的戰(zhàn)略思想，不懈提高經(jīng)營管理質(zhì)量，力爭“項目利潤實現(xiàn)”及公司“利潤總額”的穩(wěn)步增長，為股東創(chuàng)造長期穩(wěn)定的價值。
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