記者 | 孫梅欣
在房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，金地集團保持了規(guī)模增長，未來將加強在上海、北京、深圳的投資力度。
金地集團4月2日公布的2021全年業(yè)績顯示，2021年，公司全年實現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%；累計簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%。公司營收992.23億元，同比上升18.16%；總資產(chǎn)4628.09億元，同比增長15.23%。
從銷售、營收和企業(yè)規(guī)模來看，金地仍在上行通道。從利潤表現(xiàn)看也面臨壓力，凈利潤出現(xiàn)小幅下滑。但同期橫向?qū)Ρ绕渌科?，已?jīng)算優(yōu)等。
年報顯示，金地集團去年歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元，同比下滑9.5%；歸屬上市公司股東扣非后凈利潤86.15億元，同比下滑11.87%；基本每股收益2.08元，同比減少9.57%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率15.69%，同比下降2.89個百分點。
金地年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為19.65%，這比去年33.6%的毛利率水平，下降了13.95個百分點。
在4月25日的業(yè)績交流會上，金地集團財務負責人韋傳軍表示，利潤下滑主要有三點因素。首先，政策調(diào)控市場下行，金地和房地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下滑的大趨勢一致；其次，受去年下半年部分同行降價促銷影響，金地對目前可能出現(xiàn)虧損的項目進行了計提減值，影響了利潤，對歸屬母公司凈利潤減少了15.8億元；再次，去年下半年長三角地區(qū)疫情多點散發(fā)，使得部分項目工程和交付結(jié)轉(zhuǎn)進度都造成影響。
韋傳軍表示，去年下半年公司加快結(jié)轉(zhuǎn)速度，結(jié)轉(zhuǎn)較上年增長了18%，部分對沖了減值計提和毛利率下降。
從土地儲備來看，去年金地較為謹慎，總投資額1309億元，投資地塊111宗地塊，權(quán)益金額約為523億元。新增土地儲備1636萬平方米，其中權(quán)益儲備約648萬平方米。在一、二線城市投資占比65%，一線城市投資占比提升34%，能夠支持未來三年以上的開發(fā)。
金地稱，未來將加強在上海、北京、深圳的投資力度，并進一步控制到三四線城市的投資下沉。截止期末，金地在全國78個城市中，總土地儲備約6398萬平方米，比去年增加362萬平方米，但權(quán)益土地儲備約2923萬平方米，比去年減少280萬平方米。
金地集團總裁黃俊燦表示，公司將進一步調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)，2022年一季度在一線城市銷售占比達到44%，二線城市占比32%，三四線城市銷售占比只有24%。并且三、四線城市也以長三角、珠三角城市群為主。值得注意的是，2021年金地在在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，整體市占率有提升。
債務方面，截至期末，金地集團的債務融資余額為1256億元，債務融資加權(quán)平均成本進一步下降為4.56%，資產(chǎn)負債率為76.19%，剔除不構(gòu)成實際償債壓力的預收款項后，公司實際資產(chǎn)負債率為67.6%，凈負債率為55.2%，較上年下降7.33個百分點，整體財務狀況維持在“綠檔”。
同時，期內(nèi)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，至期末公司持有648.06億元，包含預售監(jiān)管資金88.2億元，剔除受限資金后，對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)為1.4倍。
截止期末，公司一年期以上中長期負債占總有息負債的68.25%，短期債務比為31.7%；其中境內(nèi)負債占比92.3%，境外負債占比7.7%。
金地管理層表示，2022年全年到期債務399億元，其中一季度到期為96億元，新增融資108億元，剩余三個季度到期約300億元，公司授信額度到期末有1598億元，資金較為充裕。
值得注意的是，金地集團并表的金地商置，收入和利潤也出現(xiàn)下滑。其中，營收141.85億元，同比下滑16%；毛利為28.84億元，同比下降57%。
金地商置在年報中表示，業(yè)績減少，主要由于銷售物業(yè)交付面積減少，以及毛利下降所致。同時，物業(yè)投資及管理部分獲得的收入為86.86億元，同比增加9.25%，在總收入占比僅為6%，比上年增加一個百分點。
金地集團董事、高級副總裁徐家俊在業(yè)績會上表示，過去房企依賴“三高”的發(fā)展未來難以維持，房地產(chǎn)企業(yè)要從增量向存量轉(zhuǎn)變，進一步從增量變?yōu)橄蚬芾硪б?，金地會探索住宅開發(fā)之外的其他發(fā)展模式。
截止期內(nèi)，金地集團持有型物業(yè)共有56個，總建筑面積近500萬平方米，產(chǎn)業(yè)項目19個，管理面積210萬平方米，其余為商業(yè)和寫字樓項目，已經(jīng)開業(yè)的是250萬平方米，2021年的租金收入為21億元，其中產(chǎn)業(yè)項目在運營16個，運營面積120萬平方米，租金收入4.7億元；商業(yè)在運營11個；租金收入5.2億元；寫字樓項目在運營7個，租金收入12.6億元。
負責產(chǎn)業(yè)運營和開發(fā)的金地威新，目前已實現(xiàn)全國化布局，累計開發(fā)和運營項目24個，管理面積225萬平方米，期內(nèi)在運營項目16個，運營面積120萬平方米，租金收入4.7億元。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“能力驅(qū)動”的管理紅利期，即郁亮口中的“向管理要紅利”，金地著重在產(chǎn)品提升上下功夫，建立了產(chǎn)品系列標準化體系及常態(tài)化產(chǎn)品創(chuàng)新機制，以保持產(chǎn)品在市場的領(lǐng)先性。
對于房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的看法，金地集團董事長凌克表示，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下行，當前行業(yè)政策已由適度糾偏逐步轉(zhuǎn)向放松，基于促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的需要，預計政策將繼續(xù)漸進式寬松以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，當前銷售市場需求低迷，需要需求端政策的實質(zhì)性放松以對沖市場下行，預計在政策支持下，行業(yè)整體仍將保持健康發(fā)展的態(tài)勢。