記者 王玉
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌周日表示，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾是新市民難以在工作的城市安居，以及房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)和過度縮表威脅到金融穩(wěn)定甚至宏觀經(jīng)濟(jì)。
張斌在CF40中國(guó)金融改革報(bào)告發(fā)布會(huì)上說，市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)存在三種誤解，一種誤解是認(rèn)為高房?jī)r(jià)等于房?jī)r(jià)泡沫，從而引發(fā)金融危機(jī)，但實(shí)際上高房?jī)r(jià)并不能與房?jī)r(jià)泡沫和金融危機(jī)劃上等號(hào)。
他說，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，還不起房貸導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌引發(fā)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，這個(gè)觀點(diǎn)在中國(guó)是不成立的?！爸袊?guó)很重要的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，盡管我們的老百姓很喜歡買房子，但是我們并不是特別舉債買房子，而是更多用自己的儲(chǔ)蓄買房子。即便舉債買房子，還本付息還是有充分的支持保障。”
第二種觀點(diǎn)是高房?jī)r(jià)會(huì)擠壓企業(yè)生存空間和居民消費(fèi)，張斌表示，這個(gè)說法也是非常誤導(dǎo)的。“因?yàn)槲覀兗瓤梢钥吹椒績(jī)r(jià)高了對(duì)企業(yè)和居民有壓力的一面，同時(shí)也應(yīng)該看到房?jī)r(jià)的上漲過程、房屋供給提高過程、城市擴(kuò)張過程、人口流入過程，正是過去20、30年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展里面一個(gè)非常重要的線索，房?jī)r(jià)上漲是這個(gè)過程當(dāng)中不可或缺的一部分?！?/p>
張斌說，第三種誤解是，如果房地產(chǎn)信貸需求旺盛，會(huì)擠占其他部門的信貸，從而擠壓其他部門的發(fā)展。但實(shí)際上，在當(dāng)期信貸需求較弱的情況下，房地產(chǎn)創(chuàng)造的信貸會(huì)進(jìn)一步向下傳遞，創(chuàng)造全社會(huì)購(gòu)買力，支撐對(duì)其他部門的產(chǎn)品和服務(wù)需求，進(jìn)而支持其他部門的發(fā)展。
他表示，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾是兩點(diǎn)，一是都市圈房?jī)r(jià)太高，使得城市打工者難以安居；二是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)階段性的債務(wù)危機(jī)和過度縮表，制約全社會(huì)信用擴(kuò)張、引發(fā)需求收縮和宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定。
“房地產(chǎn)是給人住房，誰的住房沒解決好？不是在農(nóng)村生活的人，也不是在城市里面有戶籍買了房的人，而是現(xiàn)在新進(jìn)入城市的群體，這里面包括2.9億農(nóng)民工也包括其它中低收入群體，他們的住房問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)上頭號(hào)的問題?！睆埍笳f。
他建議監(jiān)管部門為沒有戶籍和自有住房、長(zhǎng)期在該城市工作的打工者發(fā)放“長(zhǎng)期工作簽證”，以此作為新市民的身份。同時(shí)，允許郊區(qū)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當(dāng)?shù)刈≌玫刂笜?biāo)。
“要給新市民一個(gè)身份。應(yīng)該有一個(gè)長(zhǎng)期工作簽證，有了這個(gè)身份之后，從供地上，農(nóng)村的集體建設(shè)用地可以給他們蓋房子，把老家宅基地指標(biāo)讓出來在城市里用，這樣就不會(huì)占據(jù)當(dāng)?shù)刈≌玫刂笜?biāo)?！睆埍笳f。
他還建議監(jiān)管部門為新市民提供眾籌合作建房服務(wù)，對(duì)新市民合作建房實(shí)施免稅，同時(shí)規(guī)定新市民合作建房在出售時(shí)只能賣給別的新市民。鼓勵(lì)企業(yè)為新市民及其家庭成員提供醫(yī)療、教育服務(wù)，支持開設(shè)新市民子弟學(xué)校，為新市民教育和醫(yī)療服務(wù)提供稅收優(yōu)惠和開設(shè)場(chǎng)地政策支持。設(shè)立針對(duì)新市民的住房金融互助機(jī)構(gòu)，用來自新市民的低息存款和政府貼息債券向新市民發(fā)放低息貸款，貸款額度與新市民的存款時(shí)間和數(shù)量掛鉤。
對(duì)于化解房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)問題，張斌認(rèn)為需要多管齊下，一方面是推動(dòng)住房抵押貸款利率市場(chǎng)化，緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定居民部門的購(gòu)房需求。
“其中包括降息、推動(dòng)利率市場(chǎng)化，房地產(chǎn)的問題不光是流動(dòng)性問題，更是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面資產(chǎn)負(fù)債表縮表的問題，不是短期問題而是一個(gè)中長(zhǎng)期問題，隨時(shí)都可能會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融市場(chǎng)造成威脅，這需要解決。”他說。
另外，張斌建議通過“貼息+REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增加面向中低收入群體的住房供給。
他強(qiáng)調(diào)，要允許房企沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，根據(jù)存量資產(chǎn)特征選擇做成保障房、長(zhǎng)租房、公租房等具有準(zhǔn)公共性質(zhì)住房產(chǎn)品，然后由金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)這些住房產(chǎn)品。
“按照市場(chǎng)化原則實(shí)行項(xiàng)目制管理，引入職業(yè)經(jīng)理人，對(duì)金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)的住房產(chǎn)品做資產(chǎn)證券化處理（REITs、ABS、MBS）。職業(yè)經(jīng)理人同時(shí)負(fù)責(zé)將住房產(chǎn)品通過出租或者出售的方式提供給享受住房政策保障的個(gè)體。”他說。
最后由財(cái)政為證券化產(chǎn)品提供貼息。張斌說，如果項(xiàng)目提供的穩(wěn)定收益現(xiàn)金流能保持在2%，財(cái)政貼息2%可以讓該類金融產(chǎn)品具有市場(chǎng)吸引力。財(cái)政支出對(duì)資產(chǎn)的撬動(dòng)效應(yīng)是1:50，即1000億元的財(cái)政貼息可以撬動(dòng)5萬億元的沉淀資產(chǎn)，按照每套房產(chǎn)100萬元計(jì)算可以為500萬家庭提供政策保障性住房。