文|每日財報 何嬙
2021年，“青銅”和“黑鐵”都是人們給予房地產(chǎn)市場的標簽。伴隨著一眾暴雷故事的上演，上市房企正從過往的唯規(guī)模、唯速度，轉(zhuǎn)向開始關注健康、綠色、社會效益等領域。
今年，在一眾房企延遲發(fā)布年報的氣氛中，4月11晚間，大悅城(000031.SZ)發(fā)布了經(jīng)審核業(yè)績，報告期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入426.14億元，同比增加41.69億元。營業(yè)利潤為28.60億元，同比下滑6.53%；凈利潤為7.67億元，同比下滑31.65%。
值得注意的是，在2020年大悅城制定了900億元的銷售額目標。但其在當年錄得銷售額僅為694億元，相當于只完成銷售目標的77%。
但即便如此，大悅城仍堅稱，“堅持2021年千億元目標不動搖”。最終，大悅城在2021年錄得銷售額719.1億元，距其千億目標足足差了近300億元。
增收不增利，暗暗抓緊銷量回款
作為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)業(yè)務平臺，大悅城的主要收入來源為銷售型業(yè)務、投資物業(yè)（商場及寫字樓）、酒店與長租公寓和物業(yè)管理服務四大板塊，分別占營業(yè)收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均較2020年出現(xiàn)營收增長。
另一面，2021年卻已是大悅城凈利潤的第三年下滑。較為夸張的是在2020年，其凈利潤為11.23億元，同比下滑降66.7%。如今再一次利潤下滑，足見其已陷入嚴重的“增收不增利”境地。
2021年，大悅城毛利率為27.44%，同比下降4個百分點。這與行業(yè)利潤下滑的趨勢是一致的。
此外，公司還在2021年進行了大額資產(chǎn)減值計提。數(shù)據(jù)顯示，去年大悅城受存貨跌價準備、壞賬準備、固定資產(chǎn)等減值計提影響，合并凈利潤減少21.35億元，歸母凈利潤減少約16.71億元；各類減值中，存貨跌價準備的額度最大。
《每日財報》發(fā)現(xiàn)，大悅城去年為加快去化回籠資金，積極采取以價換量的銷售方式，共計提存貨跌價準備19.56億元。如此看來，雖然貴為央企，但大悅城在利潤和銷量回款之間，也不得不選擇后者。
有意思的是，雖然營業(yè)利潤、凈利潤均出現(xiàn)下滑，但是大悅城歸母凈利潤卻錄得了127.79%的增長幅度。而回顧其2020年報，當年大悅城的歸母凈利潤錄得-3.87億元，同比下滑118.88%。
也就是說，2021年大悅城歸母凈利潤的大幅增長，主要是建立在上一年巨額虧損的基礎之上。事實上，雖然歸母凈利潤于2021年實現(xiàn)扭虧為盈，但也只是錄得1.08億元，占凈利潤比例只有14%。
腳踩一紅線，現(xiàn)金流明顯下滑
除了利潤下滑之外，大悅城還伴隨著經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負84.6億，2020年末則為98.1億，下滑幅度近兩倍。
究其原因，是大悅城未按下暫停鍵的擴張行動。大悅城對此解釋稱，本期新獲取項目土地支出、開發(fā)項目建造支出及稅費支出同比大幅增加，導致經(jīng)營性現(xiàn)金流與凈利潤產(chǎn)生較大差距。
據(jù)《每日財報》了解，2021年大悅城共獲取16個項目，新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建筑面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9，659元/平方米，平均溢價率為16%。截至期末，大悅城土地儲備可售貨值超2000億。
從布局來看，延續(xù)近幾年在華南地區(qū)的投資熱情，其新增土地儲備有39%位于長三角城市群，23%位于成渝經(jīng)濟圈，9%位于京津冀城市群。
而在財務狀況上，大悅城仍踩一道紅線。數(shù)據(jù)顯示，截至期末，貨幣資金余額248.86億元；現(xiàn)金短債比1.44；凈負債率90.06%；扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率70.31%。
融資有優(yōu)勢，規(guī)模擴張不止
客觀來看，2021年的大悅城仍處在規(guī)模擴張的路上，勢頭有增無減。因為去年，大悅城共獲取6個商業(yè)項目，開業(yè)18家（含輕資產(chǎn)）購物中心。
或許是倚仗央企背景，大悅城雖保持擴張節(jié)奏，但在融資方面的優(yōu)勢確實不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，2021年其籌資活動凈現(xiàn)金流為72.63億元。
在融資渠道方面，去年其曾發(fā)行多筆ABS、中期票據(jù)，今年1月，再次成功發(fā)行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進一步下降。
截至2021年底，大悅城持有貨幣資金248.86億元，雖然較2020年底的317.64億元減少21.65%，但完全可以覆蓋34.5億元的短期借款，以及139.47億元一年內(nèi)到期的非流動負債。
在今年諸多房企對目標避而不談的時候，大悅城卻表示，2022年將新開工項目19個，新開工面積303萬平方米，力爭實現(xiàn)銷售金額800億元。并且，輕資產(chǎn)商業(yè)項目拓展數(shù)量不低于2021年的7個。
氣勢可嘉，但眼下行業(yè)還并沒有真正迎來平穩(wěn)期，2022年消費者的預期轉(zhuǎn)向肯定還需要時間，行業(yè)發(fā)展依然存在較大阻力。在如此背景下，即使貴為央企，大悅城恐怕也需小心慎行。