文｜文軒財(cái)經(jīng)

4月8日，《成都市地下空間開發(fā)利用管理?xiàng)l例》公開發(fā)布，其中明確地下空間禁止布局住宅項(xiàng)目，該《條例》將于6月1日起正式施行。

無疑，該《條例》的發(fā)布，對(duì)于有計(jì)劃開發(fā)“地下室”的住宅地塊，將會(huì)帶來直接影響。

近兩年，“雙集中”供地背景下，由于受到清水住房最高銷售均價(jià)的限制，越來越多的項(xiàng)目通過挖掘地下空間，將可售空間向下延伸，通過搭配底躍房源，一來可以拉低項(xiàng)目整體均價(jià)以達(dá)到限價(jià)要求，二來可以獲取更多的利潤(rùn)空間。

如早期試點(diǎn)的“雙限地”項(xiàng)目新希望萬科知園和交投電建洺悅瓏庭，均搭配了一定套數(shù)的底躍房源。自去年實(shí)施“雙集中”供地以來，成都4次集中土拍共成交169宗“雙限地”（去年3個(gè)批次合計(jì)成交125宗+今年1批次成交44宗），截止目前，31個(gè)已公布案名的項(xiàng)目中，超10個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有底躍產(chǎn)品。

帶底躍產(chǎn)品規(guī)劃“雙限地”項(xiàng)目一覽

圖| 帶底躍“雙限地”項(xiàng)目，文軒財(cái)經(jīng)根據(jù)公開信息整理

據(jù)悉，近期公布了建筑規(guī)劃的城投金牛國(guó)賓40畝及70畝地塊、首鋼二八板塊43畝地塊，它們的地下空間仍規(guī)劃了住宅面積。

可以說，類似“一躍負(fù)一”底躍戶型項(xiàng)目的密集入市是市場(chǎng)“雙限”大環(huán)境下的衍生品。這也是目前新入市的樓盤多數(shù)帶有底躍房源的原因之一。

但當(dāng)挖掘地下空間求利潤(rùn)這條路被堵死，對(duì)于去年和今年拿了地但尚未來得及報(bào)規(guī)的企業(yè)而言，如何求得利潤(rùn)和品質(zhì)之間的完美平衡將是他們后續(xù)需要重點(diǎn)思考的課題。

對(duì)此，文軒財(cái)經(jīng)針對(duì)這一重大變化，采訪了文軒智庫的專家們，就該《條例》將對(duì)拿地房企產(chǎn)生什么樣的影響、未來房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)品打造趨勢(shì)，談?wù)勊麄兊目捶ā?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師-關(guān)榮雪：《成都市地下空間開發(fā)利用管理?xiàng)l例》中明確地下空間禁止布局住宅項(xiàng)目，這將在一定程度上堵住房企通過向地下空間延伸開發(fā)住宅項(xiàng)目以提升利潤(rùn)的道路。

一方面，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)源頭來看，此項(xiàng)監(jiān)管實(shí)施難免會(huì)在一定程度上降低房企拿地積極性；另一方面，開發(fā)途徑在一定程度上受限，企業(yè)資金壓力或?qū)⒃黾?；另外，條例雖禁止利用地下空間布局住宅、養(yǎng)老、學(xué)校等項(xiàng)目，但還是為開發(fā)者提供了較為多樣的業(yè)態(tài)開發(fā)方向，因此也或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬弦龑?dǎo)房企開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略的積極轉(zhuǎn)型。

挖掘地下空間求利潤(rùn)這條路被堵死，對(duì)于拿地房企而言，對(duì)地上空間最優(yōu)化、合理化利用顯得尤為重要，因此可以根據(jù)市場(chǎng)需求，加大熱銷戶型的建設(shè)力度，以提升項(xiàng)目后續(xù)去化能力；另外，依法合理利用地下空間是被鼓勵(lì)的，企業(yè)可適當(dāng)增加項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施等，多樣化探索項(xiàng)目功能，擴(kuò)大產(chǎn)品的群體覆蓋面，也將有助于后續(xù)的去化回款。

成都未來的產(chǎn)品打造趨勢(shì)或?qū)⒁暂^大面積段且偏高端類產(chǎn)品居多，中小面積段共存但占比相對(duì)較小。主要是結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)及需求等方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，其一，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年末成都市常住人口為2119.2萬人，比2020年末增加24.5萬人，可見成都人口流入量是呈上漲態(tài)勢(shì)的，潛在購(gòu)房需求將隨之增多，而且隨著人們生活水平的提高，改善需求也正逐漸增多；其二，由于不少地塊明確規(guī)定配建型人才公寓的項(xiàng)目90平方米以下戶型住房占項(xiàng)目住房總套數(shù)比例不低于20%，所以不少地塊配置的中小戶型偏多。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師-盧文曦：規(guī)則制定越細(xì)越苛刻，對(duì)企業(yè)的約束越多，周轉(zhuǎn)挪騰的空間越小，說到底，就是不讓企業(yè)有太多的一些額外的小算盤和小動(dòng)作。正正規(guī)規(guī)的做設(shè)計(jì)、好好的做產(chǎn)品，控制成本，自然會(huì)有合理的利潤(rùn)。如果通過旁門左道的方式肯定是要予以禁止的。

現(xiàn)在售價(jià)被管控了，這種情況下，想要獲取更多利潤(rùn)就要比拼成本的控制。控成本形式可以是多樣的，第一設(shè)計(jì)上，是不是做到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)，房型戶型是不是最受市場(chǎng)關(guān)注歡迎的；第二是施工成本，以及其他成本等等。

成本控制的同時(shí)需要把控好質(zhì)量，避免豆腐渣工程。未來的產(chǎn)品打造趨勢(shì)可能基本上就是標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計(jì)，對(duì)于大部分普通產(chǎn)品來說，就是模塊化標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的戶型模板作為基礎(chǔ)模板，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修改，我個(gè)人認(rèn)為個(gè)性化程度的可能性會(huì)越來越小，可能在一些高端項(xiàng)目里才能得以體現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)-嚴(yán)躍進(jìn)：此次條例對(duì)于地下空間的規(guī)劃和開發(fā)提出了明確的意見，對(duì)于房企地下空間的開發(fā)等是有啟發(fā)的。

政策明確，地下空間應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于布局地下交通、應(yīng)急防災(zāi)、人民防空、環(huán)境保護(hù)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。可以布局商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流設(shè)施等項(xiàng)目。禁止布局住宅、學(xué)校、托幼、養(yǎng)老等項(xiàng)目。

可以看出，地下空間開發(fā)其實(shí)是遵循了“一優(yōu)先一允許一禁止”的模式。對(duì)于住宅等業(yè)態(tài)不允許進(jìn)行開發(fā)。類似規(guī)定其實(shí)是為了嚴(yán)管“地下空間房地產(chǎn)化”的傾向，有助于規(guī)范地下空間開發(fā)行為，真正促進(jìn)地下空間規(guī)范運(yùn)作。

這幾年房地產(chǎn)政策管控比較多，但是往往對(duì)于地下空間的關(guān)注比較少。這也使得地下空間的開發(fā)面臨監(jiān)管缺失的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)各類亂象出現(xiàn)，比如說地下空間出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的出售等，甚至繞過了既有房地產(chǎn)監(jiān)管政策的約束。

從這個(gè)角度看，地下空間開發(fā)確實(shí)需要進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)于房企來說，過去也有通過地下空間產(chǎn)品的銷售，來做大盈利空間，就這個(gè)政策而言，其對(duì)于房企的開發(fā)行為是有約束的。不過反過來看，未來如何精細(xì)化做好地下空間的規(guī)劃也很關(guān)鍵，既要通過技術(shù)來促進(jìn)開發(fā)成本的降低，同時(shí)也可以優(yōu)化地下空間的業(yè)態(tài)，真正讓地下空間開辟出合規(guī)、有趣、有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的業(yè)態(tài)。

明源存量地產(chǎn)首席研究員-艾振強(qiáng)：該條例的實(shí)施將對(duì)過去長(zhǎng)期靠打擦邊球進(jìn)行運(yùn)作的房企來說會(huì)帶來壓力。當(dāng)下的土地出讓，政府還是給房企預(yù)留了利潤(rùn)的，至于能不能賺，能不能多賺，取決于企業(yè)自身的精細(xì)化管理能力，取決于產(chǎn)品力，靠打政策擦邊球本身就不是長(zhǎng)久之計(jì)。

產(chǎn)品的打造要真正回歸真實(shí)的生活場(chǎng)景和客戶需求，而不是自嗨，過去自嗨的設(shè)計(jì)不少。另外，過去便宏大敘事，大門打造很漂亮，外立面很漂亮，種珍貴樹種等等，這些更多是外向，現(xiàn)在更多回歸日常，真實(shí)需求，內(nèi)向的。

綜上，當(dāng)?shù)叵率医共季肿≌?xiàng)目，房企可盈利渠道再減少，未來企業(yè)盈利的多少將取決于房企自身的運(yùn)營(yíng)管控和成本控制能力，產(chǎn)品力則決定其后期的競(jìng)爭(zhēng)力。

首先，要想獲得合理的利潤(rùn)，最有效的方式是降低開發(fā)成本，可以通過“降三費(fèi)”即“銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”來控制企業(yè)成本，做到精細(xì)化管理，從而提高盈利。針對(duì)開發(fā)周期長(zhǎng)、流程繁雜、資金流量大的房企來說更是需要嚴(yán)格的成本管理制度。

其次，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房企可以通過產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，比如緊跟市場(chǎng)風(fēng)向，加大熱銷戶型的建設(shè)力度以提升去化速度等；

另外，在《條例》中，雖禁止利用布局住宅等，但還是為開發(fā)者提供了較為多樣的業(yè)態(tài)開發(fā)方向，房企可以嘗試新的開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)型方向。且依法合理利用地下空間是被鼓勵(lì)的，因此可以適當(dāng)增加搭配項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施等，多樣化探索項(xiàng)目功能，擴(kuò)大產(chǎn)品的群體覆蓋面，也將有助于后續(xù)銷售回款。

最后，如何在利潤(rùn)、品質(zhì)和口碑三者之間的博弈中取得巧妙平衡，將是開發(fā)者們可持續(xù)發(fā)展道路上必須面對(duì)和解決的重要問題。

需要注意的是，控制成本并不意味著降低品質(zhì)，無論何時(shí)，產(chǎn)品品質(zhì)都不應(yīng)該是追逐利潤(rùn)之下的犧牲品。無論是黃金時(shí)代還是黑鐵時(shí)代，品質(zhì)都不是高要求，而應(yīng)該是最基礎(chǔ)、最入門的要求。否則，歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，違背“規(guī)則”的代價(jià)將是慘痛的。