文｜中國網地產
4月14日，魯商發(fā)展發(fā)布2021年度報告，報告期內公司實現營業(yè)收入123.63億元，同比減少9.20%，利潤總額6.44億元，同比減少24.58%，歸屬于上市公司股東的凈利潤3.62億元，同比減少43.34%。
在地產下行壓力下，深耕地產數十年的魯商發(fā)展，正試圖資產輕量化，向醫(yī)美大健康徐徐圖之。
開發(fā)疲軟，擴展輕資產業(yè)務
對于歸屬于母公司股東的凈利潤與去年同期的大幅減少，魯商發(fā)展表示主要原因為下半年市場形勢嚴峻，銷售價格下行，公司按照謹慎性原則，對年末資產進行了全面減值測試，其中對部分健康地產項目產品計提資產減值18,784.57萬元；2021年健康地產結算收入相比去年同期減少約20%，毛利額下降，影響歸屬上市公司股東的凈利潤減少。
年報顯示，截至2021年12月31日，健康地產實現營業(yè)收入96.96億元，同比減少18.40%。全年實現合同銷售額146.45?億元，同比減少?16.78%，銷售面積?137.11?萬㎡，同比減少?18.19%；全年實現新開工?137.75萬㎡，同比減少?26.78%，竣工面積?114.73?萬㎡，同比減少?1.69%。
縱觀2019年、2020年和2021年魯商發(fā)展房地產銷售占比，分別為85.12%、84.62%和79.90%。
可以看出，雖然地產營收占比逐年微降，但仍是魯商發(fā)展重頭戲。此外，魯商發(fā)展開發(fā)業(yè)務在山東省的營收占比達到約86%，且集中于三、四線城市，毛利率相對偏低。
魯商發(fā)展表示，在房地產市場整體低迷的背景下，一方面努力加大銷售去化力度，抓銷售回款，堅守安全經營底線，另一方面，拓展輕資產業(yè)務，向房地產上下游鏈條延伸，業(yè)務涵蓋康養(yǎng)、代建、商業(yè)管理、產業(yè)園區(qū)創(chuàng)新等，外拓三個政府代建項目和一個市場代建項目，拓展萊蕪魯商廣場項目、金茂國際廣場項目等多個商管項目。同時，魯商發(fā)展正在向大健康產業(yè)轉型，累計在濟南城市公司、青島城市公司、臨沂城市公司、魯西南城市公司等近十家城市公司開發(fā)生態(tài)健康項目?40?余個。
入局醫(yī)美，謀求多元化轉型
值得關注的是，魯商發(fā)展化妝品銷售營收呈爬坡式增長。年報顯示，2021?年，化妝品業(yè)務實現營業(yè)收入?14.95?億元，同比增長?117.01%。其中，頤蓮和璦爾博士兩個品牌業(yè)績增長較快，頤蓮品牌全年實現營業(yè)收入?6.46?億元，同比增長?73.08%，璦爾博士全年實現營業(yè)收入?7.44?億元，同比增長?272.14%。
早在幾年前，各大房企開始紛紛布局多元化業(yè)務，尋求新的利潤增長點。魯商發(fā)展也緊跟多元化潮流，從2018年開始，接連收購福瑞達醫(yī)藥100%股權、焦點生物60.11%股權，構建起包括地產、醫(yī)藥、化妝品等多元化業(yè)務的龐大生態(tài)圈。
福瑞達也確實為魯商發(fā)展貢獻了不菲的業(yè)績。年報顯示，福瑞達醫(yī)藥集團（合并口徑）實現營業(yè)收入?21.81?億元，占公司營業(yè)收入的17.64%，較上年增長?8.03?個百分點；實現利潤總額?2.23?億元，占公司利潤總額的?34.64%，較上年增長?19.72?個百分點；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤?1.80?億元，占公司歸屬于母公司所有者的凈利潤的?49.68%，較上年增長?33.05?個百分點。
新一界董事長賈慶文的到來也揭示魯商發(fā)展向醫(yī)美轉型的決心。1月20日，魯商發(fā)展發(fā)布公告稱賈慶文當選為公司董事長。
魯商發(fā)展表示，人事變動意味著公司將進一步從治理層架構角度，對公司高層進行戰(zhàn)略性調整。賈慶文具備豐富的醫(yī)藥研究背景和經營管理經驗，將為公司向健康產業(yè)轉型發(fā)展助力。
現金流承壓 ，道阻且長
盡管魯商發(fā)展醫(yī)美板塊成績斐然，但在整個營收占比較低，無法快速解決其流動性危機。
年報顯示，截至2021年12月31日，公司流動負債合計510.9億元，其中，短期借款為32.19億元，一年內到期的非流動負債為23.09億元，但同期公司貨幣資金僅有51.39億元。
此外， 2021年魯商發(fā)展股東股權頻繁遭遇質押。12月6日，魯商發(fā)展控股股東山東省商業(yè)集團有限公司向東方證券承銷保薦有限公司質押股份3500萬股，用于償還有息負債。占其所持公司股份的6.67%，占公司總股本比例的3.47%。
12月9日，魯商發(fā)展控股股東魯商集團將其持有的公司3800萬股無限售流通股質押給國金證券股份有限公司，占其持有公司股份的7.24%，占公司已發(fā)行總股本的3.77%，用于辦理股票質押式回購交易業(yè)務。
業(yè)內人士認為，大股東股權質押的公司很可能面臨現缺少現金流等方面的困境，預示著公司出現運營方面的風險；大量的股權質押甚至可能意味著公司日常運轉存在問題。
一邊是營收下滑，拖累現金流的地產主業(yè)，一邊是正處于風口上的醫(yī)美大健康，如何優(yōu)化現金流，平衡產業(yè)配比，真正推動創(chuàng)新轉型，魯商發(fā)展還有很長的路要走。