記者 | 胡振明
首發(fā)上市不足一周年，普聯(lián)軟件（300996.SZ）擬變更募投項目而將剩余資金在北京“買房”，這比租房更劃算嗎？
4月14日收盤，普聯(lián)軟件股票收于28.08元/股（-2.64％），接近于兩天前的歷史最低股價27.01元。
4月12日，普聯(lián)軟件發(fā)布《關(guān)于募集資金投資項目變更部分實施內(nèi)容并使用部分超募資金及自籌資金購置北京辦公用房的公告》稱，擬變更首發(fā)上市的募投項目，對“營銷及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目”中原有多地區(qū)市場布局規(guī)劃調(diào)整為重點加強北京地區(qū)面向央企總部營銷及服務(wù)能力建設(shè)，使用“營銷及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目”募資4600萬元、超募資金7300萬元以及自籌資金930萬元，合計不超過12830萬元在北京購置辦公用房（具體價格以最終簽署的房地產(chǎn)認(rèn)購書為準(zhǔn)）。
對此，深交所向普聯(lián)軟件下發(fā)關(guān)注函，要求其說明上市不到1年內(nèi)即變更首發(fā)募資投向的合理性。
普聯(lián)軟件于2021年6月3日在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，首次公開發(fā)行新股2210萬股，每股發(fā)行價格為20.81元，募資總額4.60億元，扣除發(fā)行費用6154.28萬元后，實際募資凈額為3.98億元，其中超募資金總額為1.03億元。
上市之后不久，經(jīng)2021年6月30日召開的股東大會審議通過，使用部分超募資金3100萬元用于永久補充流動資金。截至2022年3月31日，超募資金剩余金額7377.93萬元（其中利息140.50萬元）。也就是，普聯(lián)軟件擬將剩余的超募資金的絕大部分用于上述北京辦公用房的購置。
載至2022年3月末，首發(fā)上市募資余額為，“智能化集團(tuán)管控系列產(chǎn)品研發(fā)項目”募資余額2612.36萬元，“營銷及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目”募資余額為4810.98萬元（其中理財及利息收入138.28萬元），合計為7423.34萬元。
其中，普聯(lián)軟件用于上述購房事項的4600萬元就是計劃調(diào)整“營銷及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目”，并將該項目尚未完成投資的部分資金變更用途而取得。該項目包括場地租賃及裝修等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備購置、人力成本及其他鋪底流動資金等投入，預(yù)估投資總額為6136.40萬元，全部擬用首發(fā)上市所募得的資金投入。截至公告出具日，該項目已經(jīng)投入了一部分資金，其中場地租賃費291.04萬元、設(shè)備購置支出81.70萬元、人員支出1090.96萬元。公告顯示，普聯(lián)軟件已在深圳、成都及新疆等地區(qū)根據(jù)實際業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行了營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)投資。
深交所在關(guān)注函中，要求普聯(lián)軟件說明截至目前“營銷及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目”的進(jìn)展情況，該項目實際使用金額遠(yuǎn)低于《招股說明書》披露數(shù)據(jù)的原因；說明在已支付場地租賃費的情況下，未投入場地裝修費的原因，該項目的實際經(jīng)營內(nèi)容是否與《招股說明書》所披露的內(nèi)容存在較大差異；還要求說明公司首發(fā)上市時作出的募資用途相關(guān)決策是否審慎、合理。
普聯(lián)軟件表示，首發(fā)上市的時候原計劃對各地區(qū)公司進(jìn)行提升及新設(shè)地區(qū)公司進(jìn)行市場布局，不過，公司的大型央企客戶的總部集中在北京地區(qū)，急需擴(kuò)大北京本地化技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊和市場團(tuán)隊規(guī)模，迫切需要穩(wěn)定的自有辦公場所。
普聯(lián)軟件未披露來自北京地區(qū)的收入情況，其2021年年報顯示，來自華北地區(qū)的收入為4.04億元，占公司營業(yè)收入的69.47%；上一年度，華北地區(qū)收入2.50億元，占比為59.15%。比較兩年的情況，華北地區(qū)收入增收，且而在公司營業(yè)收入中的占比也有明顯提升。從營業(yè)收入占比來看，境內(nèi)收入除了華北、西南地區(qū)占比提升之外，其余各地區(qū)收入占比均出現(xiàn)下滑。
去年首發(fā)上市的時候，2021年5月14日普聯(lián)軟件披露了《公司首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市招股意向書》。其中，公司認(rèn)為要全面布局“營銷及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目”，“公司已經(jīng)做了充分準(zhǔn)備，并實際進(jìn)行了多種形式的先期試點，如設(shè)立普聯(lián)香港子公司、深圳分公司、巴州分公司、新疆分公司等。通過不同形式的機(jī)構(gòu)設(shè)立實踐，公司在區(qū)域業(yè)務(wù)管理、市場拓展、團(tuán)隊建設(shè)等方面積累了實踐經(jīng)驗，為在更多區(qū)域設(shè)立服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供了參照和借鑒，為完成本項目的順利實施奠定了基礎(chǔ)?！?/p>
真是計劃不如變化快，如今，普聯(lián)軟件卻要把該項目的剩余資金拿來“買房”。
根據(jù)公告，普聯(lián)軟件與交易對方北京中晟宏源科技有限公司簽署《關(guān)于天恒大廈第17層物業(yè)購買之意向書》，擬向北京中晟宏源科技有限公司購買其擁有的位于北京市東城區(qū)東直門外大街46號1號樓17層1701物業(yè)的房產(chǎn)，作為公司北京辦公用房。
本次擬購買的辦公用房建筑面積為2105.33平方米（具體面積以雙方最終簽署的買賣合同及產(chǎn)權(quán)證明文件為準(zhǔn)），投資總價不超過12830萬元，其中交易價格為1.13億元，根據(jù)交易價格及建筑面積計算，每平方米的價格為5.37萬元。
在北京買房劃算，還是租房劃算？
普聯(lián)軟件認(rèn)為，“按公司會計政策規(guī)定的折舊方法年限平均法計算，殘值5%，年限按30年計算，年度折舊額約為406.28萬元；目前該地段寫字樓的日租金價格約為11元/平米，以同樣面積計算年租金（按365天計算）支出在845.29萬元左右；該項目投資后年折舊額小于目前市場年度租金支出額度，相對于租賃同等面積的相同場所，本項目的實施更具有長遠(yuǎn)優(yōu)勢?！?/p>
若是如此，那么“買房”之后，普聯(lián)軟件每年節(jié)省約439萬元的辦公用房支出。
然而租金或許被高估了。普聯(lián)軟件擬購買的標(biāo)的房產(chǎn)位于天恒大廈，界面新聞記者通過“58同城寫字樓”網(wǎng)頁搜索發(fā)現(xiàn)，天恒大廈竣工時間為2005年，參考租金價格為每天8.5元/平方米。
另外，記者在“安居客商鋪寫字樓”平臺上查詢到，天恒大廈的參考租金有每天5元/平方米、6元/平方米、7元/平方米等多個價格。
上述網(wǎng)頁搜索到的公開參考租金價格均與普聯(lián)軟件公告所示的“約為11元/平米”存在較大差距。當(dāng)然了，這些網(wǎng)絡(luò)平臺所公示的僅是參考價格，并非最終的成交價格。那么，普聯(lián)軟件調(diào)整首發(fā)上市的募投項目并拿錢購置辦公用房，此舉是否比租房更“劃算”？深交所在關(guān)注函中，要求普聯(lián)軟件“結(jié)合市場數(shù)據(jù)，進(jìn)一步量化分析本次房產(chǎn)交易價格的公允性”。