記者 | 黃昱
編輯 | 彭飛
AMC（資產(chǎn)管理公司）介入此輪房地產(chǎn)行業(yè)“出清”的時機已經(jīng)來臨。
在各方引導下，近期AMC越來越多的出現(xiàn)在紓困房企的名單中，包括佳兆業(yè)、奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽光城等。
房企化解債務風險的過程都會引入多個參與方，根據(jù)企業(yè)的實際情況，從各種角度來挖掘資產(chǎn)的潛在價值。在這個過程中，四大全國性AMC信達資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、華融資產(chǎn)和長城資產(chǎn)以往多數(shù)充當?shù)氖恰芭涮兹谫Y”角色，但接下來，它們將成為參與房企化債風險的主力。
華融資本總裁助理高敢近期在該公司業(yè)績發(fā)布會上表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入周期調(diào)整新階段，與房企債務化解、低效無效資產(chǎn)盤活、企業(yè)結構調(diào)整、民生保障等相關的不良資產(chǎn)業(yè)務機會激增，將給公司帶來較多的不良資產(chǎn)收購來源和業(yè)務機遇。
過去AMC主要是從銀行、非銀行金融機構和企業(yè)處收購不良資產(chǎn)，通過經(jīng)營、處置和重組等手段回收現(xiàn)金收益或化解信用風險。
而在這一輪地產(chǎn)調(diào)控周期，AMC將會更直接參與出險房企風險化解。中金公司分析師也指出，AMC目前參與房企風險化解可能更多采用自主收購模式和收購重組的處置方式。
AMC進場中
為加快出險房企的資產(chǎn)處置進度，在鼓勵優(yōu)質(zhì)房企等收并購后，今年1月，金融監(jiān)管部門曾召集幾家全國性AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則，參與風險房企的資產(chǎn)處置、項目并購及相關金融中介服務。
在此背景下，AMC開始籌集“彈藥”。3月份，東方資產(chǎn)成為首家發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC，規(guī)模為100億元；同月，長城資產(chǎn)也獲批發(fā)行100億元金融債券。
兩家AMC均表示，上述發(fā)行金融債券主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困、房地產(chǎn)金融風險化解等相關不良資產(chǎn)主營業(yè)務。
中金公司認為，AMC發(fā)行房地產(chǎn)并購項目主題債券能夠為其參與風險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關金融中介服務提供有力的資金支持，有利于AMC落實監(jiān)管要求。
在備足“彈藥”后，AMC需要加速進場。目前已明確介入出險房企不良資產(chǎn)風險化解的有兩家，一家是信達資產(chǎn)，另一家是長城資產(chǎn)。
信達資產(chǎn)目前釋放的信息明確。去年12月，信達資產(chǎn)副總裁趙立民加入恒大集團成立的風險化解委員會；到今年1月，信達資產(chǎn)全資子公司信達香港董事長梁森林也獲任非執(zhí)行董事。
長城資本則是首家公開與出險房企合作的AMC。4月5日，佳兆業(yè)與招商蛇口發(fā)布公告，稱雙方已與長城資產(chǎn)共同簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。三方將在城市更新、商業(yè)綜合體經(jīng)營和文旅等領域的項目開展合作，但目前還只是框架協(xié)議，具體合作項目仍待進一步洽談。
此外，還有市場消息稱，有AMC正在與華夏幸福商談相關資產(chǎn)債務收購業(yè)務；華融資產(chǎn)正在與花樣年就全面的債務重組計劃洽談合作；長城資產(chǎn)也與陽光城就包括資產(chǎn)收購在內(nèi)的合作進行了初步接觸；融創(chuàng)、世茂、奧園等也傳出與AMC機構洽談合作的消息。
地產(chǎn)類不良資產(chǎn)出讓方包括銀行、非銀行金融機構以及非金融企業(yè)。換言之，除了房企外，AMC還有很多渠道可以獲取地產(chǎn)類不良資產(chǎn)，形態(tài)則包括債權、股權、實物資產(chǎn)等。
四大AMC的地產(chǎn)風險敞口其實不小，因為其不少業(yè)務都與房地產(chǎn)相關。匯生國際融資總裁黃立沖對界面新聞表示，四大AMC都有被套的地產(chǎn)項目，也有降低地產(chǎn)風險敞口的需要。
華融資產(chǎn)在2021年年報中指出，其開展基于不良資產(chǎn)的特殊機遇投資業(yè)務的公司華融融德去年虧損約6.6億元，主要由于部分房地產(chǎn)企業(yè)客戶經(jīng)營及財務情況惡化，履約能力下降，華融融德當期確認了較大的信用損失。
華融資產(chǎn)副總裁陳延慶表示，2021年公司涉房規(guī)模和占比有效壓降。但在當前房地產(chǎn)業(yè)形勢下，公司存量涉房業(yè)務仍承受一定壓力。公司已全面梳理涉房重點客戶、重點項目，摸清資產(chǎn)底數(shù)。
在此背景下，AMC當前介入地產(chǎn)類不良資產(chǎn)業(yè)務時也會謹慎選擇，以免增加額外風險敞口。
一位前信達資產(chǎn)人士對界面新聞透露，長城資產(chǎn)之所以愿意與佳兆業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，大概率是因為其原本就有資金被套牢在佳兆業(yè)項目中，只能投入額外資金以便解套。
此前據(jù)媒體報道，長城資產(chǎn)目前在部分佳兆業(yè)臨深項目的存量債務大概有20億至30億元。
引入合作房企
AMC在為出險房企紓困上，主要通過輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式參與。輕資產(chǎn)模式，即AMC充當中間人的角色，為不良資產(chǎn)出讓方提供相關的金融中介服務，自己并不參與出資或者出資較少。
一位相關人士告訴界面新聞，這樣的輕資產(chǎn)模式對房企化債進程雖有一定幫助，但實質(zhì)性加快化債的貢獻可能有限，在目前市場環(huán)境下，能起到的作用也不大。
重資產(chǎn)模式才是AMC幫助房企紓困的重點，即其真正拿出資金參與房地產(chǎn)企業(yè)的債務化解。一般來說，AMC可以選擇從金融機構收購房企債務等不良資產(chǎn)，或者直接參與房企收購。
不過，黃立沖透露，從實際情況來看，AMC一般也不會直接參與房企收購，只會從銀行等金融機構手上收購房企債務等不良資產(chǎn)，然后伴隨國企地產(chǎn)公司做配資或者做明股實債的結構。
據(jù)界面新聞了解，之所以不直接參與房企收購，主要原因是部分AMC旗下雖然有地產(chǎn)開發(fā)平臺，但經(jīng)驗較少，參與收購一些全國性房企的項目時可能面對一系列新的合規(guī)與操作問題，難度和風險較大。
因此可以看到，此次參與紓困佳兆業(yè)的長城資產(chǎn)，還聯(lián)合了作為央企的招商蛇口，來共同搭建獨立的合作平臺推動佳兆業(yè)部分項目的開發(fā)。
碧桂園集團常務副總裁程光煜也在近日表示，現(xiàn)在AMC手頭已有不少項目前來與碧桂園接洽。
從AMC以往的不良資產(chǎn)收購方式來看，根據(jù)其在不良資產(chǎn)管理業(yè)務中承擔風險和享有收益的不同，可分為自主收購、委托收購和合作收購三種。
自主收購是指AMC自主從金融機構或非金融企業(yè)購買不良資產(chǎn)，之后自行完成不良資產(chǎn)的處置，公司自擔風險，自負盈虧;委托收購則是AMC接受金融機構或非持牌AMC的委托收購不良資產(chǎn)后即將不良資產(chǎn)或其收益權轉(zhuǎn)讓給委托方；合作收購通常就是AMC和非持牌AMC共同收購不良資產(chǎn)。
與其它房企合作，這是AMC選擇處置地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的重要途徑，主要模式有三大類：重組再開發(fā)、不良資產(chǎn)處置基金、聯(lián)合管理開發(fā)和代建。
一位碧桂園相關人士對界面新聞透露，在與AMC機構合作時，碧桂園直接收購或參股資產(chǎn)，以及代管代建都可以。
克而瑞研究中心指出，房企與AMC合作最主流的合作模式是重組再開發(fā)，即“不良資產(chǎn)處置、重組、再開發(fā)”模式，該模式下，AMC負責不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企作為重組方負責再開發(fā)和運營。
具體操作上，AMC通過收購債權取得作為抵債物的房地產(chǎn)項目。作為牽頭人，AMC需要先對不良資產(chǎn)進行處置，往往通過債轉(zhuǎn)股、以股頂債、債務重組等方式。
在對不良債權進行談判完畢后，AMC可引入重組方即優(yōu)質(zhì)房企進行投資，產(chǎn)權及股權轉(zhuǎn)移至房企，共同參與追加投資、債務重組、跟蹤管理，使得問題項目的不良轉(zhuǎn)為正常。期間，房企憑借其地產(chǎn)開發(fā)運營能力，對問題項目進行改造、再開發(fā)，進而推向市場變現(xiàn)，雙方各自獲得相應的收益。
合作開發(fā)管理或代建模式則是房企與AMC旗下地產(chǎn)子公司直接合作，合作開發(fā)經(jīng)營或進行品牌代建與小股操盤，獲得共同開發(fā)或代建收益等。
目前，只有信達資產(chǎn)、華融資產(chǎn)和長城資產(chǎn)旗下設有地產(chǎn)開發(fā)平臺，因此該模式只有這三家AMC參與。東方資產(chǎn)則在去年底與代建公司綠城管理達成合作，多個涉房類項目已進入商務階段。
隨著地產(chǎn)類不良資產(chǎn)增多，類似代建公司的客戶今后會變成大量的資本公司，在處置不良資產(chǎn)包時，會要求代建公司進行地產(chǎn)類項目的處置。
紓困邏輯
“綜合考慮房企風險化解工作的重要性和房企的債務性質(zhì)，我們認為，AMC參與房企風險化解可能更多采用自主收購模式和收購重組的處置方式?！敝薪鸸驹?月發(fā)布的AMC參與房企風險化解工作簡評中指出。
具體來說，即AMC通過收購其他機構對房企的債權，成為房企的債權人，之后可以與房企及其關聯(lián)方進行債務重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔保抵押等一系列重組安排，幫助房企減輕短期流動性壓力。
中金公司指出，在此過程中，金融資產(chǎn)管理公司也可通過資金注入、提供專業(yè)知識、協(xié)助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產(chǎn)，提升房企自身經(jīng)營效益。
華融資產(chǎn)近期也對外釋放了其助力房地產(chǎn)行業(yè)化解風險的思路，提到會重點參與問題房企的優(yōu)質(zhì)項目兼并重組。
據(jù)華融資產(chǎn)總裁助理高敢介紹，華融資產(chǎn)將根據(jù)新形勢，改變以流動性救助為主的涉房業(yè)務的運行模式，發(fā)揮資產(chǎn)管理公司重組盤活功能，通過將底層資產(chǎn)與債務企業(yè)實現(xiàn)隔離，完善交易結構設計和退出路徑，加強對項目還款來源的封閉監(jiān)管，靈活參與房地產(chǎn)企業(yè)風險化解和存量資產(chǎn)盤活。
通過綜合施策，華融資產(chǎn)還將重點參與實施“保交房”、爛尾樓盤活、“非居改保”等宏觀政策所支持鼓勵的與社會民生相關的業(yè)務，服務地方風險化解。
盡管是房地產(chǎn)行業(yè)紓困的重要力量，但AMC在參與債務化解中還是存在一定的局限性。
首先， AMC由于自身業(yè)務的特殊性，對不良資產(chǎn)的處置時間較長，同時受到較強的監(jiān)管，會占用較多資金和時間成本，最終盤活資產(chǎn)的時間可能難以掌控。
其次，AMC往往是從金融機構手上購買的地產(chǎn)類不良資產(chǎn)包，債權人吸收損失后退出并獲得流動性，那么這筆新注入的流動性并未直接用于保交樓，而是用于暫緩了地產(chǎn)企業(yè)對特定債務的償還壓力，算是間接性的流動性支持，后續(xù)還需要通過重組再開發(fā)等手段才能進一步盤活資產(chǎn)，AMC充當?shù)乃闶且粋€“融資中介”的角色。
并非所有的地產(chǎn)類不良資產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)的項目。就當前市場來看，一大部分不良資產(chǎn)源自三四線，潛在價值較低的項目較多，而從一些AMC釋放的信號來看，他們收購此類項目的可能性并不大。
基于此，AMC參與當前房企紓困，讓市場多了一種化解房企債務壓力的出路。但出險房企化解流動性問題的重心還是要積極自救，方式包括債務展期、引入戰(zhàn)投、出售資產(chǎn)、抵押融資等舉措。