文|獵云網(wǎng) 韓文靜
曾經(jīng)號(hào)稱不著急上市的萬(wàn)物云,還是在愚人節(jié)這天遞交了招股書。
作為萬(wàn)科的“親兒子”,萬(wàn)物云的前身是萬(wàn)科物業(yè)。在過(guò)去,萬(wàn)科針對(duì)物業(yè)上市的話題態(tài)度一直有些曖昧。在被問(wèn)及萬(wàn)物云何時(shí)上市時(shí),萬(wàn)科管理層多次隔空表態(tài)“時(shí)機(jī)還不成熟”。
但這次,萬(wàn)物云正式向港交所發(fā)起了沖擊。扭扭捏捏了幾年之后,萬(wàn)物云上市計(jì)劃的靴子終于落地,曾經(jīng)的言之鑿鑿也變成了過(guò)往云煙。
盡管作為如今為數(shù)不多的未上市的頭部物企之一,但擺在萬(wàn)物云面前的資本之路注定不是一路坦途。物業(yè)股風(fēng)口已過(guò)資本市場(chǎng)降溫,強(qiáng)行更名并加持的科技業(yè)務(wù)孱弱,營(yíng)收占比微弱;股東們紛紛提前減持套現(xiàn)等等,都將是擺在萬(wàn)云上市之路的一道道難題。
“姍姍來(lái)遲”的IPO
時(shí)間回到2011年,萬(wàn)物云首席合伙人、首席執(zhí)行官朱保全從房地產(chǎn)行業(yè)一腳踏入物業(yè)管理,加入萬(wàn)科物業(yè)。剛?cè)胄械臅r(shí)候,同業(yè)的人都在講“上輩子作孽,這輩子干物業(yè)”。
“我來(lái)萬(wàn)科物業(yè)的前一年,應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科物業(yè)還是萬(wàn)科地產(chǎn)的一個(gè)初始的服務(wù)部門?!敝毂Hf(shuō)道。
在執(zhí)掌萬(wàn)科物業(yè)十年之后,2020年,朱保全宣布萬(wàn)科物業(yè)改名,新名稱為“萬(wàn)物云”,同時(shí)給出了一個(gè)新的定義——“空間科技服務(wù)公司”。
而這一年,也被稱為物管行業(yè)的元年。隨著房地產(chǎn)集團(tuán)紛紛分拆資產(chǎn)上市,物業(yè)、商業(yè)的分拆成為潮流,物業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型載體。
2020年,共有18家物企上市,包括融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等頭部企業(yè)。2021年上半年,物管行業(yè)的上市熱潮繼續(xù)延續(xù),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有10家物企成功在港IPO。
在物管行業(yè)的風(fēng)口期,對(duì)于分拆物業(yè)上市的安排,萬(wàn)科方面一直表現(xiàn)“佛系”,“不著急”時(shí)常掛在嘴邊。朱保全就聲稱,萬(wàn)科不差錢,不會(huì)著急讓物業(yè)上市。
從去年下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)行業(yè)各類負(fù)面新聞?lì)l發(fā),房企在資本市場(chǎng)的窘境逐漸傳遞到物業(yè)。物業(yè)公司上市通道正在收緊,多家物企IPO折戟,這種“寒冷”一直延續(xù)至今。
此時(shí),萬(wàn)物云上市的靴子落地,這決定似乎顯得著急了些。一向求穩(wěn)的萬(wàn)科,也突然之間踩下了分拆萬(wàn)物云上市的油門。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,萬(wàn)物云不排除試圖講述科技故事以提高估值水平的可能,即便現(xiàn)在已不是物業(yè)上市的最好時(shí)機(jī)。
如今,物管股資本市場(chǎng)開(kāi)始大幅降溫,為萬(wàn)物云上市前景蒙上陰影,影響估值預(yù)期。去年赴港上市的恒大物業(yè)股價(jià)一度超過(guò)19.7港元/股,如今已跌落至2.3港元/股;碧桂園服務(wù)的股價(jià)也由去年最高點(diǎn)85.20港元/股,跌落至39.9港元/股。
錯(cuò)過(guò)了物管黃金時(shí)代的萬(wàn)物云,僅靠物業(yè)服務(wù)的概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
在招股書中,萬(wàn)物云也提到了通過(guò)科技的投入優(yōu)化服務(wù)能力,達(dá)到“重塑空間效率,服務(wù)歷久彌新”的使命。在物管風(fēng)口已過(guò)的當(dāng)下,萬(wàn)物云的科技故事,資本會(huì)買賬嗎?
科技屬性存疑
去年11月,朱保全公開(kāi)表示“我們把傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產(chǎn)服務(wù)定義為空間科技服務(wù)??萍?、云服務(wù)是萬(wàn)物云未來(lái)重倉(cāng)投資的方向,但在業(yè)務(wù)領(lǐng)域依然定位于服務(wù)業(yè)?!比f(wàn)物云的科技成分又有幾何?
招股書中顯示,公司的三大業(yè)務(wù)包含社區(qū)空間服務(wù)、商企和城市空間服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù),被稱作萬(wàn)物云業(yè)務(wù)的三架馬車。
其中,AIoT及BPaaS解決方案屬于遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營(yíng)服務(wù),將被應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域以提高效率,也就是萬(wàn)物云“科技故事”的關(guān)鍵所在。
來(lái)源:萬(wàn)物云招股書截圖
招股書披露,2019年、2020年及2021年,AIoT及BPaaS解決方案屬業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別為8.06億、10.33億和18.5億,占比分別為5.8%、5.7%和7.8%;毛利率分別為21.2%、24.6%和29.9%。
從中看出,萬(wàn)物云的科技板塊營(yíng)收雖然呈現(xiàn)了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),但營(yíng)收占比僅為個(gè)位數(shù)。其中,還在2020年出現(xiàn)了占比下降的情況。可見(jiàn),這塊業(yè)務(wù)未來(lái)走勢(shì)還存在不穩(wěn)定因素。
相對(duì)應(yīng)的是,傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)仍占據(jù)萬(wàn)物云的營(yíng)收絕對(duì)占比。自2019年、2020年及2021年,公司物業(yè)服務(wù)占同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。
由此看來(lái),萬(wàn)物云的概念確實(shí)是與其他公司別無(wú)二致,“云”與“服務(wù)”的成分不多,仍屬于傳統(tǒng)物管行業(yè)。
此外,2019年到2021年,萬(wàn)物云研發(fā)投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元,占總收入的比重不超過(guò)2%。
朱保全才能表示,萬(wàn)物云要革萬(wàn)科物業(yè)的命,定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商,造物業(yè)圈的“貝殼找房”。
然而尷尬的是,萬(wàn)物云在研發(fā)投入相比貝殼差距較遠(yuǎn)。2021年貝殼營(yíng)收為808億元,研發(fā)投入為32億元,占總收入的比重接近4%,是萬(wàn)物云的兩倍。如果從絕對(duì)研發(fā)資金對(duì)比,貝殼是萬(wàn)物云的9倍之多。
公開(kāi)報(bào)道顯示,萬(wàn)物云目前已經(jīng)擁有500人的研發(fā)團(tuán)隊(duì),規(guī)模已經(jīng)超過(guò)一個(gè)小型互聯(lián)網(wǎng)上市公司的研發(fā)人員數(shù)量,但是相比于超10萬(wàn)的員工總數(shù),萬(wàn)物云研發(fā)人員的占比不到1%,用來(lái)支撐萬(wàn)物云的科技底層服務(wù),顯然差距較遠(yuǎn)。
萬(wàn)物云在招股書中表示想通過(guò)科技板塊提升效率,從而降低對(duì)人力勞動(dòng)的依賴,但從結(jié)果來(lái)看,收效甚微。
招股書顯示,從2019年至2021年,萬(wàn)物云員工成本與分包成本合計(jì)占銷售成本比例為77.5%、80.7%、80.1%,人工成本并未出現(xiàn)顯著減少。萬(wàn)物云想借助科技降本增效,顯然還有很長(zhǎng)的路需要探索。
相關(guān)報(bào)道顯示,在德高行全球?qū)@麛?shù)據(jù)庫(kù)檢索得出:萬(wàn)物云中國(guó)專利155件,包括發(fā)明公開(kāi)85、發(fā)明授權(quán)10、實(shí)用新型40、外觀設(shè)計(jì)20,專利量最多的是深圳市萬(wàn)睿智能,其次是深圳市萬(wàn)物云科。
上市前夜,機(jī)構(gòu)套現(xiàn)離場(chǎng)
萬(wàn)物云不得不面臨另一個(gè)壓力。就在上市前夕,既有股東們開(kāi)始大規(guī)模減持套現(xiàn)。
2021年11月萬(wàn)科宣布擬分拆萬(wàn)物云擬赴港上市后,眼看馬上要迎來(lái)資本盛宴,博裕資本卻通過(guò)Radiant Sunbeam Limited將萬(wàn)物云7.6%股權(quán)轉(zhuǎn)給瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐,總對(duì)價(jià)69.96億元;
與此同時(shí),58集團(tuán)姚勁波通過(guò)旗下的Dream Landing HoldingsLimited向海南云勝轉(zhuǎn)讓2.14%的股權(quán),對(duì)價(jià)19.91億元。
資料顯示,2017年,萬(wàn)科物業(yè)引入博裕資本和58集團(tuán),博裕資本投資15億以其管理的基金認(rèn)購(gòu) 25%股權(quán);58集團(tuán)以其下屬公司認(rèn)購(gòu)5%股權(quán),投資金額為3億。次年3月,姚勁波正式成為萬(wàn)物云的董事。
經(jīng)過(guò)本次減持,博裕資本持股降至17.14%,58集團(tuán)降至2.86%;兩家套現(xiàn)總計(jì)約90億元。
按照減持時(shí)的對(duì)價(jià),萬(wàn)物云估值已接近920億元,折算1100億港元。如果對(duì)比目前已經(jīng)在港交所上市的物業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活,其市值已分別為1300億港元、927億,萬(wàn)物云市值已接近高點(diǎn)。這或許是兩大股東提前減持落袋為安的考量。
此外,由萬(wàn)物云收購(gòu)并換股的陽(yáng)光城也快速退場(chǎng)。早在2021年9月陽(yáng)光城發(fā)布公告,擬以其持有的陽(yáng)光智博100%股權(quán)換取萬(wàn)物云4.8%的股份。然而僅1個(gè)多月后,陽(yáng)光城便通過(guò)子公司海南慧優(yōu)轉(zhuǎn)讓了萬(wàn)物云3060.2萬(wàn)股股份,對(duì)價(jià)30.53億元,轉(zhuǎn)讓完成后陽(yáng)光城持股縮水至不足2%。
綜上所述,上述三家股東減持套現(xiàn)總計(jì)近120億元。
此外,萬(wàn)物云對(duì)于伯恩物業(yè)、陽(yáng)光智博的收購(gòu),導(dǎo)致賬面無(wú)形資產(chǎn)從2020年底的5.83億元,增長(zhǎng)至2021年底的82.44億元。而這些資產(chǎn)在未來(lái)是否會(huì)發(fā)生減值,無(wú)法預(yù)判。
在4月2日,也就是遞表港交所的第二天,CEO朱保全在萬(wàn)物云公眾號(hào)上發(fā)表的專欄文章中稱:“身處輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè),且有充沛的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流,我們本不需要上市,更不需要融資?!?/p>
值得注意的細(xì)節(jié)是,萬(wàn)物云已連續(xù)三年派息、累計(jì)41.02億元,而其同期的累計(jì)凈利潤(rùn)也僅為42.73億元。增強(qiáng)資本實(shí)力,萬(wàn)物云迫在眉睫。
一邊說(shuō)本不需要上市,另一邊又迫不及待的把萬(wàn)物云推向IPO。隨著前幾天萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)的公布,面對(duì)利潤(rùn)下滑45.7%的萬(wàn)科,外界認(rèn)為萬(wàn)物云的上市或許會(huì)成為萬(wàn)科度過(guò)困境的解題思路。
然而郁亮曾表示,“物業(yè)上市解決萬(wàn)科資金問(wèn)題”不存在,萬(wàn)物云的資產(chǎn)和利潤(rùn)占萬(wàn)科的比例在1-2%左右,影響不大。
遞表上市只是序曲,登陸資本市場(chǎng)后,萬(wàn)物云將會(huì)交出怎樣的一份答卷?科技屬性能否支撐起資本概念?只能交給時(shí)間。