記者|楊冰柯
2022年是集中供地試點的第二年,目前,北京、合肥、廈門、福州、青島、徐州、成都、武漢等城市已經(jīng)率先完成年度第一批集中供地,還未集中供地的城市也已經(jīng)陸續(xù)公布了土地出讓計劃。
一個顯著的變化是土拍政策幾乎都有所放松,比如取消配建、取消自持等。其中,最直接的放松是限價提升和地價下降。
去年杭州第三批集中供地已經(jīng)釋放了土拍政策放松的明顯利好。為了提高開發(fā)商積極性,保證供地圓滿完成,各大試點城市紛紛放松了土地政策。
從已經(jīng)完成集中供地的城市看,在土地政策放松明顯的城市,開發(fā)商的拿地?zé)崆橄啾热ツ甑谌味加兴厣?;但在土地政策未有明顯變化的城市,仍然以底價托底成交為主。
克而瑞研究報告顯示,從土拍結(jié)果看,城市熱度分化明顯,合肥、廈門土拍時多家民企參與,土拍火熱;青島、福州土拍就顯得冷清許多。
政策放松
為了提高開發(fā)商拿地積極性,各集中供地城市或是增加地價與房價的價差;或是取消競配建、自持等;或是采取了一攬子土地放松政策。
2022年集中供地“第一槍”在北京打響。
雖然北京集中供地政策沒有變化,但從土拍看,出讓地塊配建面積減少,18宗地塊中僅有3宗地塊含有少量保障房配建要求。同時,地價下調(diào),以崔各莊地塊為例,起拍價與成交樓面價均下調(diào)了5%。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),北京首輪推出的18宗含宅用地最終成交17宗,首輪集中土拍整體盈利空間較高,成交樓板價與住宅銷售指導(dǎo)價之間價差達(dá)到2萬元/平方米以上的地塊就有17宗。
福州的首批集中供地規(guī)定住宅項目底價成交的,商品房備案均價原則按照商品房銷售指導(dǎo)價確定。出讓價款每增加1%,備案均價按商品房銷售指導(dǎo)價上浮0.3%確定,最高上浮幅度不得超過4.5%。
在成都,集中供地地塊限價出現(xiàn)了明顯的提高。去年三輪供地限價在28000元/平米以上的地塊只有2宗,而今年第一輪供地,就有10宗地塊在28000元/平米以上,如果加上精裝,價格還要再提高3000元/平米。
采取一攬子政策的主要是合肥、重慶、南京等城市。
在合肥,大部分地塊取消了配建保障性租賃用房比例;代建要求也有所減少,各地塊只有一些幼兒園、綠地、道路的代建要求;地塊面積縮減或被分割出售;另外,地塊本身較為優(yōu)質(zhì)。
在重慶,競自持取消;地價降低,在周邊有同類型地塊可對比的10宗地中,僅有2幅地的起拍樓板價微漲,其余地塊的起拍價均不及去年周邊成交同類型地塊的價格;供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化,13幅地基本均位于軌交站點周邊。
在南京,土地出讓政策調(diào)整主要集中在四個方面:集中取消了租賃住房的配建要求;保證金比例下調(diào)至起始總價的20%;優(yōu)化調(diào)整了房地價差確保預(yù)期利潤;取消了房企競得地塊數(shù)量的限制。
引起行業(yè)最大關(guān)注的是杭州土拍政策調(diào)整。即將舉行首批集中供地的杭州將采用新的土拍競價規(guī)則——“一次性報價”,并首創(chuàng)“以次高報價的原則確定競得房企。”
多個城市的政策調(diào)整帶動土拍量價回升,穩(wěn)定市場信心,同時增加投放,為今年銷售提供保障。
克而瑞研究中心認(rèn)為,3月,房地產(chǎn)市場迎來一系列利好聲音,若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質(zhì)性改善,信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。
冷熱分化
根據(jù)中指院數(shù)據(jù),第一季度,北京、重慶和合肥位列房企拿地面積前三城市,由于這三個城市積極降低拿地成本,熱度回升,表現(xiàn)搶眼。
衡量土拍熱度的指標(biāo)中,溢價率和流拍率是非常重要的兩個指標(biāo)。
在北京的土拍中,今年首批集中供地溢價成交占總供應(yīng)的50%,較去年第二批和第三批溢價成交率高出一半。同時,流拍地塊占總供應(yīng)的6%,較去年第二批和第三批供地大幅度下降。
總體來看,北京首批集中供地?zé)岫让黠@上升。
在合肥,今年首批集中供地溢價成交占總供應(yīng)的92%,熱度明顯高于去年第二批供地和第三批供地。同時,流拍地塊占總供應(yīng)的25%。
合肥土拍備受關(guān)注,一方面是因為八成地塊拍至封頂價。另一方面,一眾民企也積極參與到土拍中,旭輝、龍湖、偉星、文一、邦泰、安徽置地等房企都積極參與了這次土拍。
在廈門,今年首批集中供地溢價成交占總供應(yīng)的20%,熱度高于去年第三批供地。同時,流拍地塊占總供應(yīng)的10%,是去年第三批供地的一半。
一邊是土地市場明顯回暖,另一邊是土地冷清收場,比如福州和青島。
在福州,土地政策沒有明顯變化,溢價成交占總供應(yīng)的比例相比去年第三批供地時繼續(xù)下降。
在青島,土地政策不僅沒有明顯的放松,土地供應(yīng)質(zhì)量也不高,主要集中在郊區(qū),以項目后續(xù)擴(kuò)大用地為主,土拍市場也表現(xiàn)平淡。
值得注意的是,雖然土地市場冷熱分化,但隨著土地政策放松成為主流,機(jī)構(gòu)們對接下來的市場抱以信心。
中泰證券認(rèn)為,2022年房地產(chǎn)板塊將迎來政策持續(xù)改善,土拍市場回暖將帶動供給側(cè)修復(fù),疊加頭部房企競爭格局持續(xù)優(yōu)化的投資機(jī)會。
首創(chuàng)證券認(rèn)為,首輪集中供地各城市熱度分化明顯。政策空間充足,地產(chǎn)板塊迎來確定性機(jī)會。當(dāng)前仍處歷史調(diào)控較嚴(yán)階段,政策工具釋放空間較大,信貸利率的下調(diào),疊加行政政策的進(jìn)一步寬松,后續(xù)行業(yè)基本面有望伴隨政策逐步改善而迎來復(fù)蘇。同時高層明確提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型,我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)正從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量持有運營以及服務(wù)的模式。