文︱星途

“行業(yè)最糟糕時(shí)間逐步過(guò)去，預(yù)計(jì)全年是先低后平穩(wěn)的過(guò)程，從二三季度開(kāi)始，市場(chǎng)會(huì)逐步走向平穩(wěn)?！痹?月底舉行的時(shí)代中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄表示。

但同時(shí)，時(shí)代中國(guó)主動(dòng)對(duì)銷售目標(biāo)做了調(diào)整，預(yù)計(jì)650億元左右，較2021年的1100億元調(diào)低了450億元。

對(duì)此，岑釗雄認(rèn)為是基于“面對(duì)行業(yè)調(diào)整、變化及對(duì)于未來(lái)行業(yè)發(fā)展的判斷”。

作為在2020年銷售額首次破千億的房企，時(shí)代中國(guó)在2021年的銷售額未達(dá)目標(biāo)，回落至千億元以內(nèi)?；蚧谶@一原因，疊加市場(chǎng)仍未回暖的考慮，如今擬定的目標(biāo)較為穩(wěn)健。

事實(shí)上，自去年末以來(lái)，由政策端吹起的暖風(fēng)一直助力房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)，部分城市房貸利率和放款速度都有所放松，需求端也有一定回暖。 

據(jù)4月5日中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年一季度，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比有所恢復(fù)，價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)有所恢復(fù)。

時(shí)代中國(guó)作為華南民營(yíng)企業(yè)，深耕粵港澳大灣區(qū)由來(lái)已久，此次一線城市首季需求端的回暖，一定程度上也為其帶來(lái)銷售層面上的利好局面。

銷售額同比微降

將持續(xù)轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目

在上一年度房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)控的大背景下，時(shí)代中國(guó)交出的答卷仍然較為堅(jiān)韌。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年末，公司年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額436.4億元，同比增加13.1%；年度合同銷售955.9億元，同比下跌4.8%，但僅實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售額的86.9%；合同銷售均價(jià)為18590元/m2，同比增加24.7%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)47.5億元，同比下跌11.4%；毛利率及凈利率分別為27.6%及10.9%，與去年基本持平。

雖然合同銷售及利潤(rùn)方面有所減幅，但在疫情及調(diào)控的影響下，該份成績(jī)單表現(xiàn)較為不錯(cuò)。而銷售均價(jià)的提升，主力區(qū)域來(lái)自于廣州及佛山兩城。

據(jù)了解， 2021年，時(shí)代中國(guó)在廣州及佛山兩城分別實(shí)現(xiàn)321.2億元及208.4億元的銷售金額，占總金額的33.6%及21.8%，銷售單價(jià)分別同比上升46.2%及40.7%。

目前，時(shí)代中國(guó)擁有城市更新項(xiàng)目總數(shù)約135個(gè)，潛在總建筑面積約4000萬(wàn)m2，總體貨值超過(guò)1萬(wàn)億元，廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區(qū)城市為重點(diǎn)布局主力。

2021年，時(shí)代中國(guó)來(lái)自城市更新業(yè)務(wù)的收入約為44.07億元，主要貢獻(xiàn)來(lái)自廣州、佛山地區(qū)的城市更新項(xiàng)目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，時(shí)代中國(guó)在廣州確定或介入超20個(gè)舊改村項(xiàng)目，包括增城新塘官湖村、增城荔城城豐村新湯社、從化江埔街禾倉(cāng)村、番禺沙灣福涌村、花都橫潭村、黃埔紅衛(wèi)村、南沙黃閣大塘村等。

這幾個(gè)舊改項(xiàng)目，涉及了黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等區(qū)域，舊改投資金額超290億。

其中，橫潭村是花都重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，投資額為8億元。在今年花都區(qū)工作會(huì)議上，已經(jīng)確定將穩(wěn)步推進(jìn)橫潭村舊村改造項(xiàng)目。

增城核心發(fā)展區(qū)域新塘官湖村舊改總投資預(yù)算約63億元，該村位于地鐵13號(hào)線官湖站上蓋，一站可鏈接新塘TOD。去年，官湖村已被納入新塘舊改試點(diǎn)項(xiàng)目，在增城快速推進(jìn)城市更新的當(dāng)下，官湖村未來(lái)的舊改成果值得期待。

近兩年具備較高成交熱度的南沙黃閣，時(shí)代中國(guó)也有所涉及。2020年5月，時(shí)代中國(guó)通過(guò)南沙黃閣鎮(zhèn)大塘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社代表會(huì)議表決，成為大塘村舊改的合作房企，項(xiàng)目投資金額約38.53億元。據(jù)了解，大塘村舊改項(xiàng)目被列入了廣州市發(fā)改委2022年“攻城拔寨”重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃中。

岑釗雄表示，城市更新會(huì)是時(shí)代中國(guó)主要的業(yè)務(wù)，今年公司預(yù)計(jì)會(huì)有8個(gè)城市更新的項(xiàng)目會(huì)完成轉(zhuǎn)化，其中一部分也會(huì)變成土儲(chǔ)。

截至2021年末，時(shí)代中國(guó)總土地儲(chǔ)備約為1990萬(wàn)m2，其中位于大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占比接近90%，公司認(rèn)為足夠應(yīng)付其未來(lái)三年的發(fā)展所需。

而隨著城更項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，或?qū)⑦M(jìn)一步提升房企開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間。

信號(hào)加強(qiáng)，壓力緩釋

年底三道紅線爭(zhēng)取轉(zhuǎn)綠

當(dāng)前，在政策端放松信號(hào)的導(dǎo)向下，穩(wěn)房地產(chǎn)的訴求強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要性不言而喻。這要求房企在資金端方面也需有一定的把控能力。

在資金端上，時(shí)代中國(guó)債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，表現(xiàn)為負(fù)債、融資成本降低等，不過(guò)三道紅線方面，仍有一項(xiàng)未達(dá)標(biāo)。

截至2021年期末，時(shí)代中國(guó)計(jì)息負(fù)債余額為534億元，相比去年降了81億元，降債幅度超過(guò)13%。同時(shí)，時(shí)代中國(guó)融資成本也有所降低，2021年公司融資成本為6.6%，較2020年的7.3%下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

三道紅線方面，時(shí)代中國(guó)在凈負(fù)債比率、現(xiàn)金短債指標(biāo)上有比較明顯的改善，分別為76.7%、1.9，均優(yōu)于監(jiān)管要求；而剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.6%，雖高于三道紅線標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，但也較2020年底下降4個(gè)百分點(diǎn)。

時(shí)代中國(guó)管理層表示，將全力推進(jìn)三道紅線2022年底轉(zhuǎn)綠。

在政策端紓困，及金融機(jī)構(gòu)保持新增貸款適度增長(zhǎng)的大環(huán)境下，三道紅線達(dá)標(biāo)的房企，更容易獲得市場(chǎng)的青睞。

時(shí)代中國(guó)2021年呈現(xiàn)的資金端數(shù)據(jù)，雖說(shuō)還未到達(dá)優(yōu)秀水平，但其良好的土儲(chǔ)情況和杠桿調(diào)節(jié)能力，有助于外界對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展持正面態(tài)度。

正如岑釗雄所說(shuō)，今年的目標(biāo)，就是堅(jiān)定降低杠桿率，降負(fù)債，以確保公司平穩(wěn)發(fā)展。而另一層面上，也可以理解為，能扛過(guò)行業(yè)周期的企業(yè)，才不會(huì)在這條長(zhǎng)長(zhǎng)的賽道上滑坡。