文︱星途

“行業(yè)最糟糕時間逐步過去，預(yù)計全年是先低后平穩(wěn)的過程，從二三季度開始，市場會逐步走向平穩(wěn)?！痹?月底舉行的時代中國業(yè)績會上，董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄表示。

但同時，時代中國主動對銷售目標(biāo)做了調(diào)整，預(yù)計650億元左右，較2021年的1100億元調(diào)低了450億元。

對此，岑釗雄認(rèn)為是基于“面對行業(yè)調(diào)整、變化及對于未來行業(yè)發(fā)展的判斷”。

作為在2020年銷售額首次破千億的房企，時代中國在2021年的銷售額未達(dá)目標(biāo)，回落至千億元以內(nèi)?；蚧谶@一原因，疊加市場仍未回暖的考慮，如今擬定的目標(biāo)較為穩(wěn)健。

事實上，自去年末以來，由政策端吹起的暖風(fēng)一直助力房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)，部分城市房貸利率和放款速度都有所放松，需求端也有一定回暖。 

據(jù)4月5日中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年一季度，一線城市新房價格環(huán)比有所恢復(fù)，價格累計上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲，市場有所恢復(fù)。

時代中國作為華南民營企業(yè)，深耕粵港澳大灣區(qū)由來已久，此次一線城市首季需求端的回暖，一定程度上也為其帶來銷售層面上的利好局面。

銷售額同比微降

將持續(xù)轉(zhuǎn)化城市更新項目

在上一年度房地產(chǎn)市場嚴(yán)控的大背景下，時代中國交出的答卷仍然較為堅韌。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，截至2021年末，公司年內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)額436.4億元，同比增加13.1%；年度合同銷售955.9億元，同比下跌4.8%，但僅實現(xiàn)目標(biāo)銷售額的86.9%；合同銷售均價為18590元/m2，同比增加24.7%；實現(xiàn)利潤47.5億元，同比下跌11.4%；毛利率及凈利率分別為27.6%及10.9%，與去年基本持平。

雖然合同銷售及利潤方面有所減幅，但在疫情及調(diào)控的影響下，該份成績單表現(xiàn)較為不錯。而銷售均價的提升，主力區(qū)域來自于廣州及佛山兩城。

據(jù)了解， 2021年，時代中國在廣州及佛山兩城分別實現(xiàn)321.2億元及208.4億元的銷售金額，占總金額的33.6%及21.8%，銷售單價分別同比上升46.2%及40.7%。

目前，時代中國擁有城市更新項目總數(shù)約135個，潛在總建筑面積約4000萬m2，總體貨值超過1萬億元，廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區(qū)城市為重點布局主力。

2021年，時代中國來自城市更新業(yè)務(wù)的收入約為44.07億元，主要貢獻(xiàn)來自廣州、佛山地區(qū)的城市更新項目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，時代中國在廣州確定或介入超20個舊改村項目，包括增城新塘官湖村、增城荔城城豐村新湯社、從化江埔街禾倉村、番禺沙灣福涌村、花都橫潭村、黃埔紅衛(wèi)村、南沙黃閣大塘村等。

這幾個舊改項目，涉及了黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等區(qū)域，舊改投資金額超290億。

其中，橫潭村是花都重點舊改項目，投資額為8億元。在今年花都區(qū)工作會議上，已經(jīng)確定將穩(wěn)步推進(jìn)橫潭村舊村改造項目。

增城核心發(fā)展區(qū)域新塘官湖村舊改總投資預(yù)算約63億元，該村位于地鐵13號線官湖站上蓋，一站可鏈接新塘TOD。去年，官湖村已被納入新塘舊改試點項目，在增城快速推進(jìn)城市更新的當(dāng)下，官湖村未來的舊改成果值得期待。

近兩年具備較高成交熱度的南沙黃閣，時代中國也有所涉及。2020年5月，時代中國通過南沙黃閣鎮(zhèn)大塘經(jīng)濟聯(lián)合社代表會議表決，成為大塘村舊改的合作房企，項目投資金額約38.53億元。據(jù)了解，大塘村舊改項目被列入了廣州市發(fā)改委2022年“攻城拔寨”重點項目計劃中。

岑釗雄表示，城市更新會是時代中國主要的業(yè)務(wù)，今年公司預(yù)計會有8個城市更新的項目會完成轉(zhuǎn)化，其中一部分也會變成土儲。

截至2021年末，時代中國總土地儲備約為1990萬m2，其中位于大灣區(qū)的土地儲備占比接近90%，公司認(rèn)為足夠應(yīng)付其未來三年的發(fā)展所需。

而隨著城更項目的轉(zhuǎn)化，或?qū)⑦M(jìn)一步提升房企開發(fā)利潤空間。

信號加強，壓力緩釋

年底三道紅線爭取轉(zhuǎn)綠

當(dāng)前，在政策端放松信號的導(dǎo)向下，穩(wěn)房地產(chǎn)的訴求強烈，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要性不言而喻。這要求房企在資金端方面也需有一定的把控能力。

在資金端上，時代中國債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，表現(xiàn)為負(fù)債、融資成本降低等，不過三道紅線方面，仍有一項未達(dá)標(biāo)。

截至2021年期末，時代中國計息負(fù)債余額為534億元，相比去年降了81億元，降債幅度超過13%。同時，時代中國融資成本也有所降低，2021年公司融資成本為6.6%，較2020年的7.3%下降了0.7個百分點。

三道紅線方面，時代中國在凈負(fù)債比率、現(xiàn)金短債指標(biāo)上有比較明顯的改善，分別為76.7%、1.9，均優(yōu)于監(jiān)管要求；而剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.6%，雖高于三道紅線標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，但也較2020年底下降4個百分點。

時代中國管理層表示，將全力推進(jìn)三道紅線2022年底轉(zhuǎn)綠。

在政策端紓困，及金融機構(gòu)保持新增貸款適度增長的大環(huán)境下，三道紅線達(dá)標(biāo)的房企，更容易獲得市場的青睞。

時代中國2021年呈現(xiàn)的資金端數(shù)據(jù)，雖說還未到達(dá)優(yōu)秀水平，但其良好的土儲情況和杠桿調(diào)節(jié)能力，有助于外界對公司長遠(yuǎn)發(fā)展持正面態(tài)度。

正如岑釗雄所說，今年的目標(biāo)，就是堅定降低杠桿率，降負(fù)債，以確保公司平穩(wěn)發(fā)展。而另一層面上，也可以理解為，能扛過行業(yè)周期的企業(yè)，才不會在這條長長的賽道上滑坡。