記者 | 吳容

編輯 | 牙韓翔

德勤2021年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)一二線(xiàn)城市中，67%的白領(lǐng)有喝咖啡的習(xí)慣，平均每年消耗三百多杯咖啡——越來(lái)越多的咖啡店正在涌向他們，塞滿(mǎn)寫(xiě)字樓所有可能營(yíng)業(yè)的空間。

在廣州珠江新城、琶洲等寫(xiě)字樓聚集的地方，不止大堂設(shè)置咖啡品牌的快取店，一些高層寫(xiě)字樓也被充分利用，擺放著如瑞幸旗下的瑞即購(gòu)無(wú)人咖啡機(jī)。

以廣州琶洲保利中悅廣場(chǎng)大堂的瑞幸咖啡為例，門(mén)店下單高峰期一般在上午和午飯后，在工作日營(yíng)業(yè)單數(shù)超過(guò)400單；而一家位于廣州人民日?qǐng)?bào)華南分社的瑞幸咖啡在工作日也有超過(guò)450的單數(shù)。如果按照每單1.7杯（瑞幸咖啡價(jià)格帶分21元、24元、27元三檔）40元的客單價(jià)算，這些店的日營(yíng)業(yè)額在1.8-2萬(wàn)元。

?上海環(huán)貿(mào)中心寫(xiě)字樓大堂以及連通商場(chǎng)的過(guò)道空間內(nèi)，出現(xiàn)了% Arabica、Seesaw Coffee、Manner Coffee以及緊挨著它的星巴克；和上海環(huán)貿(mào)中心同屬同一家地產(chǎn)公司新鴻基的最新綜合體項(xiàng)目上海two itc座寫(xiě)字樓大堂，也出現(xiàn)了一家只有十幾平方米的%Arabica。

“離消費(fèi)者越近，就越有機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪對(duì)界面新聞?wù)f“一棟寫(xiě)字樓如果有一兩萬(wàn)白領(lǐng)，咖啡店能捕捉到1/10，那也有2000人了。這意味著是非常穩(wěn)定的客流量，如果有優(yōu)惠活動(dòng)疊加，工作日單日可以賣(mài)出500-600杯。”

這樣的單數(shù)對(duì)咖啡店而言顯然是可觀的。按照咖啡從業(yè)人士王振東的說(shuō)法，在上海，一家在市區(qū)的咖啡店基本保本杯量在日均120杯至160杯之間，也就是說(shuō)，每天超過(guò)100杯就有可能實(shí)現(xiàn)單店盈利---而做得好的寫(xiě)字樓咖啡店單數(shù)是它的4-6倍。

此外，在寫(xiě)字樓大堂開(kāi)咖啡店對(duì)于品牌而言性?xún)r(jià)比極高。

因?yàn)樗淖饨鸪杀驹诳沙惺芊秶鷥?nèi)。一位熟悉零售行業(yè)的分析人士對(duì)界面新聞透露，通常來(lái)說(shuō)，租金如果在營(yíng)業(yè)額的1/4是商家可以承受的范圍。“在上海，開(kāi)在寫(xiě)字樓咖啡店一般月租在2萬(wàn)元，一些門(mén)店每月?tīng)I(yíng)業(yè)額15萬(wàn)，好一點(diǎn)可以達(dá)到20萬(wàn)。”上述分析人士說(shuō)。

高力國(guó)際廣州公司董事總經(jīng)理曾慶慶也對(duì)界面新聞表示，以廣州珠江新城高德置地秋廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一樓靠街邊的咖啡門(mén)店租金約是每月每平方為1200元左右，一般來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓大堂內(nèi)的咖啡店租金會(huì)減半，大概每月每平方600元，這樣的租金是咖啡店完全可以負(fù)擔(dān)的成本。?

而且相比街鋪而言，大堂內(nèi)的店鋪使用率也相對(duì)高點(diǎn)。

“大堂的使用率一般高達(dá)到90%，街鋪的為70-80%?！痹鴳c慶說(shuō)。使用率（使用面積與建筑面積之比）指的使用的效率，與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方使用率低；而人流量并不等同于客流量，后者指的是符合定位的消費(fèi)群體——換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)在寫(xiě)字樓的咖啡店擁有更穩(wěn)定和針對(duì)性的消費(fèi)客群，轉(zhuǎn)化效率更高。

不過(guò)，如今這樣的黃金位置已一鋪難求。?

曾慶慶表示，過(guò)去人們?cè)谠O(shè)計(jì)寫(xiě)字樓的時(shí)候，往往旁邊配備了大量的商場(chǎng)或者底商，屬于寫(xiě)字樓內(nèi)部的商業(yè)功能基本都是忽視掉。如果大堂也不一定具備排煙排水等功能，咖啡店是無(wú)法進(jìn)駐的。再加上，一線(xiàn)城市核心商圈包括新增在內(nèi)的寫(xiě)字樓不多，導(dǎo)致一樓大堂的商業(yè)資源更是稀缺資源。

“招商量很小，也意味著，不會(huì)放到公開(kāi)市場(chǎng)或任何的中介機(jī)構(gòu)去交易，有位置騰出之后在內(nèi)部市場(chǎng)就消化掉了?！痹鴳c慶說(shuō)。

如今出于多點(diǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生效益的考慮，大部分寫(xiě)字樓歡迎咖啡業(yè)態(tài)進(jìn)駐大堂，但業(yè)主們對(duì)于品牌的選擇通常比較局限，也有自己的偏好。

按照多個(gè)房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)耸康恼f(shuō)法，為了迎合年輕白領(lǐng)的喜好，與周邊地方原有商業(yè)生態(tài)形成互補(bǔ)，業(yè)主們會(huì)優(yōu)先招商瑞幸咖啡、星巴克和manner等這些連鎖品牌。除了認(rèn)為它們符合寫(xiě)字樓調(diào)性外，連鎖品牌也相對(duì)擁有話(huà)語(yǔ)權(quán)，可以更快地拿到臨商證、衛(wèi)生許可證等。

而為了搶奪這樣的黃金鋪位，咖啡品牌們也絲毫不敢懈怠。

上述零售行業(yè)分析人士舉了Manner Coffee做為例子，“Manner決策比較快，它會(huì)快速觀察分析寫(xiě)字樓白領(lǐng)的年齡層次，并根據(jù)該寫(xiě)字樓附近已有的門(mén)店的銷(xiāo)量來(lái)判斷能不能開(kāi)店。從了解招商到回去協(xié)商再到簽約合同，一個(gè)星期能完全搞定。”

比起之前在商場(chǎng)、購(gòu)物中心的咖啡店租期為5年（星巴克早期談判能力比較強(qiáng)，租期甚至更長(zhǎng)），寫(xiě)字樓大堂咖啡店可能需要忍受較短的租期，一般大概3年-5年。某種程度上這意味著，一旦租約到期，又不得不面臨租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

“此外，為了彰顯自己的優(yōu)勢(shì)和差異，品牌們會(huì)提出可以為業(yè)主提供定制化服務(wù)的概念，也會(huì)強(qiáng)調(diào)自身品牌定位潮流，會(huì)和時(shí)尚品牌聯(lián)名合作。此外，在談判的時(shí)候會(huì)‘拉踩’一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”上述分析人士說(shuō)。

除了咖啡快取店、無(wú)人咖啡機(jī)，在一些寫(xiě)字樓大堂現(xiàn)在能找到花店、輕食餐飲門(mén)店等，未來(lái)還可能會(huì)有手辦、盲盒機(jī)的進(jìn)駐，但咖啡店仍會(huì)是寫(xiě)字樓大堂商業(yè)的主流選擇。大堂商業(yè)通常對(duì)是否排隊(duì)和干擾環(huán)境有一定要求，如果排隊(duì)太長(zhǎng)會(huì)擾亂秩序影響觀感，而不那么占地方、出品標(biāo)準(zhǔn)化的單品類(lèi)業(yè)態(tài)可以滿(mǎn)足這樣的要求。

?此外，在曾慶慶看來(lái)，寫(xiě)字樓咖啡品牌也可能還是局限在大家熟悉的連鎖品牌，小眾精品咖啡很難入圈。據(jù)公開(kāi)消息顯示，2021年咖啡領(lǐng)域投資案例共21起，總金額接近60億元?！翱Х热谫Y可能不會(huì)再像此前那樣蜂擁而上，大概率很難有新的品牌沖出重圍，寫(xiě)字樓大堂出現(xiàn)新品牌的概率也許很小。”上述分析人士說(shuō)。