文|野馬財經(jīng) 白龍
編輯|盧泳志
“一個企業(yè)有了較雄厚的實力后，不能自我膨脹，一定要有畏懼感，對市場的畏懼感，對未來的畏懼感，以及對變化的畏懼感，才能在市場競爭中得以長遠(yuǎn)的生存。”
在閩系房企中，信奉“懼者生存”的中駿集團(tuán)（1966.HK），在董事局主席黃朝陽的帶領(lǐng)下，最初發(fā)展速度一直以“佛系”著稱。
1987年成立的中駿集團(tuán)，直到2013年才突破100億元規(guī)模。與其它激進(jìn)的閩系房企相比，算是一股清流。
不過近年來，中駿一改佛系風(fēng)格，僅用三年時間就跨入千億房企。今年是中駿進(jìn)入千億隊伍的第三年，不久前公布了2021年的成績單，繼續(xù)以1045.31億元的銷售額，站穩(wěn)了千億腳跟。
圖片來源：中駿集團(tuán)2021年財報
從加速，到失速
1984年，年僅18歲的黃朝陽遠(yuǎn)赴東北，從經(jīng)營機(jī)械零配件開始走上創(chuàng)業(yè)之旅。
三年后，黃朝陽回到泉州創(chuàng)建中駿集團(tuán)，最初涉足機(jī)電行業(yè)， 1996年轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，并開發(fā)了第一個地產(chǎn)項目。
在最初的20年內(nèi)，出身“閩系”的房企中駿，在黃朝陽領(lǐng)導(dǎo)下，堅定著對市場的畏懼感，穩(wěn)健發(fā)展。
在黃朝陽看來，穩(wěn)健發(fā)展是選擇先舍后得的行為，舍棄在市場快速膨脹過程的利潤，得到一個具備較強(qiáng)抗風(fēng)險和動蕩的企業(yè)，是值得的。
不過這一個平衡，在2017年被打破。那一年，多家房企提出千億規(guī)模的夢想，只有拿到了規(guī)模后才能搶占生存空間已經(jīng)成為行業(yè)共識。
于是，黃朝陽在2017年提出千億目標(biāo)“三步走”戰(zhàn)略，計劃在2018年實現(xiàn)500億，2019年實現(xiàn)800億，2020年突破千億。
中駿自此走上了發(fā)展的快車道，開始攻城略地，沖擊規(guī)模。2017年，中駿集團(tuán)購入38個項目，總價為321.67億元，為2016年拿地金額的近3倍。
據(jù)了解，中駿集團(tuán)合同銷售額在2017年實現(xiàn)了332.47億元，同比增長了41.3%；2018年實現(xiàn)513.6億元，同比增長54.5%；2019年實現(xiàn)805.01億元，同比增長56.7%。
2020年，雖然中駿集團(tuán)將目標(biāo)下降至930億元，不過還是順利達(dá)到千億目標(biāo)，實現(xiàn)了合同銷售額1015.37億元，同比增長26%。
中駿正式跨入“千億房企俱樂部”，不過，突破千億規(guī)模之后，中駿的增速明顯放緩。
在2020年的業(yè)績會上，中駿將2021年的銷售目標(biāo)定為1200億元，在2020年1015.37億元的基礎(chǔ)上增加18%，增長速率進(jìn)一步放緩。
不過，中駿2021年最終銷售額為1045.31億元，僅完成去年目標(biāo)的87.1%，實際同比增長僅2.6%，增速明顯放緩。
“后千億時代”的挑戰(zhàn)
從提出千億目標(biāo)，到最終實現(xiàn)，中駿僅用時三年。
目前維持在千億規(guī)模的中駿，當(dāng)前表現(xiàn)相對穩(wěn)定。值得注意的是，中駿的債務(wù)規(guī)?？焖佘S升，其債務(wù)風(fēng)險和償債壓力值得警惕。
正如萬科董事長郁亮所言，行業(yè)冬天來的時候誰都冷，安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要。
2017年以前，中駿集團(tuán)總負(fù)債一直控制在400億元以下。伴隨著銷售業(yè)績不斷增長，中駿的負(fù)債總額同樣在不斷增加。
數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，中駿負(fù)債總額分別為496.17億元、793.51億元、1190.96億元和1314.62億元。2021年財報顯示，中駿負(fù)債總額達(dá)到1523.05億元，較去年增長15.85%
相比之下，2021年中駿的債務(wù)規(guī)模的增速，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了去年全年的業(yè)績規(guī)模增長的速度。
除了債務(wù)規(guī)模不斷高企，中駿的銷售毛利同樣在連續(xù)下滑，利潤空間不斷被壓縮。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，其毛利率分別為34.6%、27.6%及24.1%。2021年，中駿的毛利率進(jìn)一步下滑，降至約21.7%。
除了債務(wù)增加外，為了沖規(guī)模，中駿的產(chǎn)品質(zhì)量也受到詬病。
黃朝陽在10年前曾公開對媒體表示，中駿是將“構(gòu)筑傳世家園”作為宗旨的企業(yè)。言下之意，就是要保證品質(zhì)。
如今，在“后千億時代”，經(jīng)常可以看到中駿業(yè)主的維權(quán)消息在互聯(lián)網(wǎng)上傳播。
2020年，西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳通報的2020年第三季度建筑施工安全生產(chǎn)“百差工地”里，排名第一的就是中駿世界城項目。
如何跨過“黑鐵時代”？
近幾年來，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。
在業(yè)內(nèi)人士眼中，地產(chǎn)行業(yè)也從“黃金時代”，一路降級為如今的“黑鐵時代”。從萬科的“活下去”，到去年一大批房企債券逾期，地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，比以往任何一年都要“冷”。
按照國家公布的“三道紅線”要求，2021年的中駿也只是勉強(qiáng)過關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，中駿非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.0倍，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.3%，凈負(fù)債率為70.7%，達(dá)到“三道紅線”指標(biāo)要求，屬于“綠檔”行列。
不過與去年相比，中駿除了資產(chǎn)負(fù)債率有所下降外，凈負(fù)債率增加了11.5個百分點，現(xiàn)金短債比也較1.3倍有所下降，只能剛好覆蓋短期債務(wù)需求。
據(jù)了解，沖擊千億以來，中駿的現(xiàn)金流也在日漸趨緊，經(jīng)營活動現(xiàn)金流逐年凈流出。
數(shù)據(jù)顯示，2019年到2021年，中駿現(xiàn)金流分別流出70.88億元、33.78億元和69.46億元。粗略計算，近三年來，中駿的現(xiàn)金凈流出高達(dá)174.12億元。
在實現(xiàn)千億的過程中，中駿的擴(kuò)張借勢合營聯(lián)營，也導(dǎo)致其非控股權(quán)益占比不斷走高，千億成色稍顯不足，甚至被業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃為銷售額“注水”。
對此，黃朝陽在去年中報發(fā)布時強(qiáng)調(diào)，中駿將會注重權(quán)益比例的提升，未來會更注重權(quán)益的逐步上升。可以明顯的看到，中駿的權(quán)益比例較2020年的66%，進(jìn)一步提升到了去年的71%。
在權(quán)益比例增加的同時，中駿的少數(shù)股東權(quán)益卻仍在快速增加。
數(shù)據(jù)顯示，2017年，中駿的少數(shù)股東權(quán)益為34億元， 2018年到2020年，中駿少數(shù)股東權(quán)益分別增長至59.57億元、127.07億元和181.54億元。短短3年時間增長了147.54億元。
圖片來源：中駿集團(tuán)2021年財報
2021年，中駿的少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)一步增至209.20億元，已經(jīng)占到所有者權(quán)益比例的48.98%。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，房企通過合作開發(fā)可以解決融資，還可以在推動企業(yè)規(guī)模增長的同時，運用一定的財務(wù)技巧，降低企業(yè)的表現(xiàn)負(fù)債。
而知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，少數(shù)股東權(quán)益的占比增加可以減少凈負(fù)債率。
進(jìn)入2022年，中駿選擇放慢腳步，縮減投資。黃朝陽對投資者表示，今年中駿考慮安全第一，暫時不會買地，如果有大的組合政策，才會考慮買一些地。
“后千億時代”，中駿會如何發(fā)展？