文｜GPLP 王小溪

在擁有近50家物企上市公司之后，2021年下半年，物企港股上市進(jìn)程似乎按下了暫停鍵。

公開(kāi)資料顯示，2021年上半年物企集中港交所遞表和上市，2021年下半年至今，物企赴港上市的招股書頻頻失效，物業(yè)企業(yè)上市的熱度驟降。

A股的物企擬上市公司更是清冷，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在A股資本市場(chǎng)僅有南都物業(yè)、特發(fā)服務(wù)、新大正、招商積余等4家公司。

而作為勇闖A股第五家上市物業(yè)公司的上海上房物業(yè)服務(wù)股份有限公司（下稱“上房服務(wù)”）就更加引人注目。

在管面積下滑，多種風(fēng)險(xiǎn)因素被監(jiān)管問(wèn)詢

2021年6月28日，上房服務(wù)披露招股說(shuō)明書（申報(bào)稿）。

上房服務(wù)成立于2001年8月21日，主要為不同領(lǐng)域的客戶提供以物業(yè)管理為基礎(chǔ)，包括商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)、教育機(jī)構(gòu)支援服務(wù)、文化體育支援服務(wù)、其他機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)物業(yè)服務(wù)，以及停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理和餐飲團(tuán)膳服務(wù)。

上房服務(wù)擬發(fā)行股票不超過(guò)2300萬(wàn)股，擬募集資金4.22億元，用于業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目、信息化建設(shè)項(xiàng)目、停車場(chǎng)技改項(xiàng)目以及人力資源建設(shè)項(xiàng)目。

這并不是上房服務(wù)第一次沖刺資本市場(chǎng)。早在2017年6月，上房服務(wù)就在股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌，正式登陸新三板，不過(guò)，2018年12月，上房服務(wù)選擇在新三板摘牌離場(chǎng)。

招股書顯示，近幾年，上房服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入和業(yè)績(jī)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2018-2020年，上房服務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為5.92億元、7.22億元、8.18億元，歸母凈利潤(rùn)分別為3563.41萬(wàn)元、4795.70萬(wàn)元、7222.17萬(wàn)元。

上房服務(wù)定位成商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)，其中，公共物業(yè)主要以醫(yī)療機(jī)構(gòu)志愿者服務(wù)業(yè)務(wù)為主。

招股書顯示，上房服務(wù)的主要營(yíng)收構(gòu)成為醫(yī)療機(jī)構(gòu)志愿服務(wù)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，這為了貢獻(xiàn)超五成收入。2020年，該公司來(lái)自醫(yī)療機(jī)構(gòu)志愿服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的收入分別為2.81億元、1.67億元，占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為34.39%、20.36%，合計(jì)占比達(dá)54.75%。

另外，上房服務(wù)的醫(yī)療結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理平均單價(jià)也高于教育機(jī)構(gòu)項(xiàng)目、文化體育項(xiàng)目等其他業(yè)務(wù)。截至2020年12月31日，上房服務(wù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均價(jià)格分別為9.49元/平方米.月、4.23元/平方米.月，高于該公司綜合管理物業(yè)項(xiàng)目的平均價(jià)格4.01元/平方米.月。

不過(guò)值得一提的是，2021年上半年開(kāi)始，上房服務(wù)在管面積開(kāi)始出現(xiàn)下滑，招股書顯示，其在管面積從2020年末的1799.56萬(wàn)平方米下降到了1831.78萬(wàn)平方米。

值得注意的是，上房服務(wù)業(yè)務(wù)并未涉及到住宅物業(yè)，上房服務(wù)保薦機(jī)構(gòu)財(cái)通證券的保薦報(bào)告顯示，上房服務(wù)實(shí)控人曾存在不得從事住宅物業(yè)的競(jìng)業(yè)禁止承諾，招股書中也并未將住宅物業(yè)公司列為同行業(yè)公司。

針對(duì)包括上述在內(nèi)的系列風(fēng)險(xiǎn)因素，監(jiān)管部門曾在反饋意見(jiàn)中要求上房服務(wù)完整梳理經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，針對(duì)重大性、特有的風(fēng)險(xiǎn)做出風(fēng)險(xiǎn)提示，其中包括是否不能進(jìn)入住宅物業(yè)等行業(yè)限制事項(xiàng)；招股書未將住宅物業(yè)公司列為同行業(yè)公司的原因等情況。

人力成本上升明顯，出圈上海有點(diǎn)難  

眾所周知，作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)與人力資源投入密切相關(guān)。

近年，伴隨著人力資源成本的不斷上升，這也讓更多的物業(yè)企業(yè)面臨更大的成本壓力，在這方面，上房服務(wù)也同樣不可避免。

招股書顯示，2018-2020年，上房服務(wù)的人工成本占總成本的比例也從77.85%上升到了83.37%，其具體金額則是從3.87億元直接上升到了5.49億元，成本上升頗為明顯。

與此同時(shí)，在勞務(wù)外包費(fèi)用方面，上房服務(wù)同樣是成本上升明顯，據(jù)招股書，其勞務(wù)外包費(fèi)用從2018年的1.19億元直接上漲到2020年的1.7億元，由此前的24.03%上升到了26.74%。

在這種背景下，為了降低成本，上房服務(wù)則通過(guò)選擇為部分員工繳納“五險(xiǎn)一金”。招股書顯示，2018-2020年，上房服務(wù)未為員工繳納“五險(xiǎn)一金”金額高達(dá)2406.94萬(wàn)元。

如果這一風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)惡化且突然爆發(fā)，這將對(duì)上房服務(wù)帶來(lái)重要的經(jīng)營(yíng)隱患。

除了對(duì)內(nèi)運(yùn)營(yíng)存在隱患之外，對(duì)外，上房服務(wù)也同樣面臨出圈上海、擴(kuò)張遇阻的情形。

上房服務(wù)近年來(lái)曾積極拓展全國(guó)市場(chǎng)，但市場(chǎng)拓展情況卻不如預(yù)期。

上房服務(wù)主要以在全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)立分公司模式經(jīng)營(yíng)異地項(xiàng)目。截至2021年6月21日，上房服務(wù)共有40家分公司，4家控股子公司，1家參股公司。但是，招股書顯示，自2018年以來(lái)，上房服務(wù)注銷過(guò)13家分公司，包括麗江分公司、邯鄲分公司、武漢分公司等。

上房服務(wù)此前預(yù)披露的招股書顯示，該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要集中在上海地區(qū)。2018-2020年，該公司來(lái)自上海地區(qū)的收入分別為4.52億元、5.36億元、5.90億元，占當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為76.37%、74.23%、72.08%。

經(jīng)營(yíng)多年，上房服務(wù)的管理業(yè)務(wù)仍主要集中在上海地區(qū)，市場(chǎng)拓展并不樂(lè)觀。

除此之外，作為獨(dú)立的第三方物業(yè)公司，這還讓其與開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司等搶占市場(chǎng)時(shí)經(jīng)常遇阻。

資料顯示，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要分為開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)、獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)兩大類。

中國(guó)指數(shù)研究院《2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2020年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)商背景的企業(yè)占比超七成，而這些企業(yè)的在管面積平均只有五成來(lái)自開(kāi)發(fā)商。

這就意味著，上房服務(wù)這類獨(dú)立第三方企業(yè)不僅很難搶到部分具有下屬物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)，其他自身無(wú)相關(guān)物管關(guān)聯(lián)公司的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也正在被爭(zhēng)搶。

如何與背景強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是上房服務(wù)面臨的難題之一。

招股書顯示，上房服務(wù)的實(shí)控人為李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國(guó)、肖玉康6人，直接或間接合計(jì)可支配84.62%的表決權(quán)。

不過(guò)，招股書還顯示，部分上房服務(wù)實(shí)控人、董監(jiān)高等都曾在同一家同行業(yè)公司任職。例如，實(shí)控人李文潔、周超、張圣哲，監(jiān)事會(huì)主席俞立銘都曾在上海市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司任職，不過(guò)任職時(shí)間均不相同。

其中，李文潔于1986年7月至2000年5月，在上海市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司擔(dān)任副經(jīng)理職位；張圣哲于1987年7月至1992年11月，在上述公司業(yè)務(wù)科任測(cè)估員職務(wù)；周超于1996年8月至1997年11月，在上述公司擔(dān)任業(yè)務(wù)干部職務(wù)；俞立銘于1991年7月至1993年12月，在上述公司擔(dān)任經(jīng)租部匯繳員職務(wù)。

對(duì)此，監(jiān)管部門在意見(jiàn)反饋中要求上房服務(wù)說(shuō)明，在上房服務(wù)任職是否違反了相關(guān)競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議，是否因競(jìng)業(yè)禁止、保守商業(yè)秘密或者其他事項(xiàng)被曾任職單位主張過(guò)權(quán)利等情況。

上房服務(wù)能否順利登陸A股資本市場(chǎng)呢？