記者 | 黃昱
2021年凈利潤(rùn)下降46%，萬(wàn)科管理層責(zé)無(wú)旁貸，除了檢討的態(tài)度外，實(shí)際行動(dòng)也少不了。
據(jù)萬(wàn)科2021年度報(bào)告，董事會(huì)主席郁亮主動(dòng)放棄了2021年度全部獎(jiǎng)金，個(gè)人薪酬也大幅降低，領(lǐng)取的稅前報(bào)酬為154.7萬(wàn)元，比2020年少了一千多萬(wàn)，降幅約九成。
包括郁亮在內(nèi)的在公司任職的8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員合計(jì)降薪一半。這是一筆不小的金額，共計(jì)減少薪酬約2400萬(wàn)元。
此外，上述8位董監(jiān)高需要把去年所有稅后薪酬用來(lái)增持萬(wàn)科A股的股份，合計(jì)增值金額不低于2000萬(wàn)元。郁亮還拿出其2020年度經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金的50%（即1714.7萬(wàn)元），用于激勵(lì)376名優(yōu)秀員工。
為了渡過(guò)信心危機(jī)，萬(wàn)科同時(shí)祭出了提高股東分紅比例、回購(gòu)股份、高管增持等多個(gè)舉措。
面對(duì)今年這樣“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，收入減少的同時(shí)，萬(wàn)科管理層還要真正到前線去打仗。郁亮透露：“去年我們?nèi)∠思瘓F(tuán)合伙人層級(jí)，也就是通常意義上的集團(tuán)高管，每個(gè)人都要下沉前線去干活，我和總裁也不例外。”
盡管從去年開(kāi)始提出要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重，但萬(wàn)科要扭轉(zhuǎn)局面的關(guān)鍵還是得依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。作為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)如今的主導(dǎo)部門(mén)——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的負(fù)責(zé)人，張海也從郁亮手上領(lǐng)下了“止跌、企穩(wěn)、回升”的六字軍令狀。
凈利潤(rùn)滑坡
年報(bào)顯示，2021年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。
這是萬(wàn)科上市31年以來(lái)的第三次凈利潤(rùn)下滑，前兩次發(fā)生的時(shí)間分別為1995年、2008年。
2008年萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比下滑16.7%至40.3億元，但主要受計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，彼時(shí)萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為28.15%。
從2007年提出“拐點(diǎn)論”到2018年判斷“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)，再到2020年提出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“管理紅利時(shí)代”，始終保持高度危機(jī)感的萬(wàn)科為何仍然遭遇了滑鐵盧？
盡管萬(wàn)科早已提出在“管理紅利時(shí)代”必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，更加重視增長(zhǎng)的質(zhì)量。但郁亮坦言：“慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性?！?/span>
例如，當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，萬(wàn)科仍有部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。
數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科去年整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，對(duì)應(yīng)毛利總額同比減少176億元。
出現(xiàn)投資失誤的根本原因又在于過(guò)去萬(wàn)科一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式。郁亮指出，這種管理模式在地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的，能夠貼近市場(chǎng)，快速反應(yīng)，抓住機(jī)會(huì)。如今隨著地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，該管理方式受到一些挑戰(zhàn)。
挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在，單一公司、單一區(qū)域能力參差不齊、操盤(pán)表現(xiàn)離散度大，一些項(xiàng)目達(dá)不到平均水平，從而拉低了整體的業(yè)績(jī)回報(bào)。
比如在2018年、2019年，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)判斷環(huán)京地區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行比較大幅調(diào)整，覺(jué)得已經(jīng)到底部了，所以在那個(gè)階段買(mǎi)了一個(gè)資產(chǎn)包，但隨后市場(chǎng)發(fā)生了更劇烈的下降，為此萬(wàn)科不得不計(jì)提25億元的減值準(zhǔn)備，在2020年財(cái)報(bào)和2021年財(cái)報(bào)中分別計(jì)提約20億元和5億元。
5億元只是萬(wàn)科去年計(jì)提減值的一小部分。財(cái)報(bào)指出，去年下半年尤其進(jìn)入四季度以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，萬(wàn)科對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值，合計(jì)減少歸母凈利潤(rùn)約26億元。
分區(qū)域來(lái)看，北京區(qū)域是萬(wàn)科七大區(qū)域中吊車(chē)尾的那一個(gè)，為去年唯一一個(gè)虧損區(qū)域，雖然銷(xiāo)售額有920.2億元，但權(quán)益凈利潤(rùn)是虧損3.8億元，該區(qū)域包括北京市、河北省、山東省、山西省、天津市等市場(chǎng)。
上海區(qū)域則繼續(xù)保持領(lǐng)先，不僅銷(xiāo)售額2244.8億元排名第一，也蟬聯(lián)權(quán)益凈利潤(rùn)第一，2021年貢獻(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)93.2億元。接下來(lái)是南方區(qū)域銷(xiāo)售額為1450.3元，權(quán)益凈利潤(rùn)約60.28億元。
按權(quán)益凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)看，其他幾個(gè)區(qū)域依次是西北、華中、西南和東北，權(quán)益凈利潤(rùn)均在25億元至27億元之間，差別并不大。
除了投資管理的問(wèn)題外，萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑的另一原因則是多元化業(yè)務(wù)投入大。郁亮指出，為了從一個(gè)純粹的住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為城鄉(xiāng)建設(shè)生活服務(wù)商，萬(wàn)科從2014年開(kāi)始布局了多個(gè)賽道，在探索的過(guò)程中，所要付出的成本比想象中要大。
“過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)好的時(shí)候，由開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)承擔(dān)了相關(guān)的成本，在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，新賽道的這些成本就體現(xiàn)為對(duì)業(yè)績(jī)的影響。”此外，萬(wàn)科采用成本法對(duì)這些以重資產(chǎn)為主的業(yè)務(wù)進(jìn)行折舊攤銷(xiāo)，加大了對(duì)報(bào)表利潤(rùn)的影響。
管理層擔(dān)責(zé)
面對(duì)業(yè)績(jī)下滑，郁亮在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)開(kāi)場(chǎng)直言：“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒(méi)考好試要拿成績(jī)單給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿(mǎn)也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，我感同身受?！?/span>
萬(wàn)科管理層身體力行，決定放棄2021年的部分薪酬。財(cái)報(bào)顯示，在萬(wàn)科任職的8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員從本集團(tuán)合計(jì)獲得稅前報(bào)酬3409.6萬(wàn)元，同比下降50.0%。
除郁亮外，另外7位董監(jiān)高分別為監(jiān)事會(huì)主席解凍，董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，職工代表董事王海武，職工代表監(jiān)事闕東武，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖和董事會(huì)秘書(shū)朱旭。
除薪酬外，萬(wàn)科管理層還有一大部分收入來(lái)源自經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金計(jì)劃。去年，萬(wàn)科分配的是2020年度經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金，總額為19.05億元，郁亮可獲得的部分占1.8%。
據(jù)財(cái)報(bào)，郁亮自愿拿出其2020年度經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金的50%（即1714.7萬(wàn)元），用于激勵(lì)376名優(yōu)秀員工。
最終，8位董監(jiān)高獲得的稅后經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金合計(jì)約為5120萬(wàn)元，郁亮能拿到的約961萬(wàn)元。
受利潤(rùn)下滑影響，萬(wàn)科計(jì)劃分配的2021年度經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金總額大幅下滑為0.85億元，郁亮也自愿放棄了2021年度全部經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金。
事實(shí)上，不僅管理層，進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”后，萬(wàn)科全員“節(jié)衣縮食”已經(jīng)是不可避免。正如郁亮在年初的年會(huì)上所言，薪酬體系也要建立新的錨點(diǎn)，以適應(yīng)“黑鐵時(shí)代?！?/span>
高管降薪的同時(shí)，萬(wàn)科努力通過(guò)高比例分紅來(lái)安撫投資者，從2020年的35%躍升至50%，擬分紅金額總計(jì)約為112.8億元，較2020年的145.2億元還是有所下降。
朱旭表示，萬(wàn)科之前的分紅比例一直是35%，2021年提高到50%主要是考慮到凈利潤(rùn)下降了45%，未來(lái)分紅比例會(huì)穩(wěn)定在35-40%之間。
為提振市場(chǎng)信心，萬(wàn)科同時(shí)還公告了將回購(gòu)部分A股股份的方案，回購(gòu)金額為20-25億元，在回購(gòu)股份價(jià)格不超過(guò)18.27元/股的條件下，預(yù)計(jì)回購(gòu)總股本不低于1.09億股，約占公司目前已發(fā)行總股本的0.94%。
萬(wàn)科稱(chēng)，回購(gòu)股份的用途為“為維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益所必需”，回購(gòu)的股份將全部用于出售。
“對(duì)于此次回購(gòu)我們已經(jīng)策劃了很久，去年就考慮過(guò)要回購(gòu)。今年3月份，萬(wàn)科股價(jià)在短短9個(gè)交易日內(nèi)從19.5元/股下跌至14.4元/股，屬于股價(jià)非理性下跌，當(dāng)時(shí)公司也考慮過(guò)要通過(guò)回購(gòu)來(lái)維護(hù)股價(jià)，但剛好是年報(bào)窗口期，根據(jù)規(guī)定年報(bào)前30天是不能回購(gòu)的?！?/span>
朱旭透露，公司當(dāng)時(shí)跟聯(lián)交所進(jìn)行了多次溝通，但依然沒(méi)有獲得批準(zhǔn)，于是公司就把回購(gòu)的議案跟隨年報(bào)提交了董事會(huì)審議。
破局之策
反思和檢討之后，萬(wàn)科將如何扭轉(zhuǎn)局面，這才是投資者所希望了解的。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看，萬(wàn)科將在今年采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決其中存在的問(wèn)題，而主導(dǎo)的任務(wù)則落到了去年9月新成立的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部上去。
開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部前身為2019年成立的研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì)，去年6月改組為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，三個(gè)月后又被改為如今的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部。
原為萬(wàn)科上海區(qū)域區(qū)首的張海一直都是該組織的負(fù)責(zé)人，但隨著不斷的調(diào)整，其身份也從最初會(huì)長(zhǎng)到主任再到如今的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合作人兼CEO，職權(quán)高于7大區(qū)首。
“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的調(diào)整速度一方面反映了市場(chǎng)的變化，另一方面其實(shí)我們?cè)谝荒甓嗲熬妥⒁獾郊瘓F(tuán)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在的一些問(wèn)題，坦率來(lái)說(shuō)，如今這個(gè)職務(wù)對(duì)我而言是有壓力和挑戰(zhàn)的。”張海在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)。
他對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部正在做和準(zhǔn)備做的事情進(jìn)行了大概介紹，首先明確“一盤(pán)棋”，統(tǒng)籌管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要抓兩個(gè)方面的工作，第一個(gè)方面是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的貫徹和產(chǎn)品線的建設(shè)，好的做法在區(qū)域間可以迅速拉通，單個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)可以向批量?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。
張海指出，萬(wàn)科有93個(gè)城市56個(gè)公司，團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力的差異還是比較大的，拉通的做法能夠降低團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力的差異而帶來(lái)的業(yè)績(jī)損耗。
另一方面是打開(kāi)每個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)績(jī)效促改變，主要關(guān)注能動(dòng)性的問(wèn)題。“我們對(duì)1413個(gè)項(xiàng)目，按照難度和競(jìng)爭(zhēng)力度分為了8個(gè)等級(jí)，實(shí)施分類(lèi)分級(jí)的管理，每個(gè)項(xiàng)目都有自己唯一的代碼和多個(gè)關(guān)鍵的控制點(diǎn)，一個(gè)控制點(diǎn)如果不達(dá)標(biāo)，我們現(xiàn)在的做法是不能進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)，以穩(wěn)定終端產(chǎn)品的品質(zhì)?！?/span>
比如說(shuō)對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目，萬(wàn)科設(shè)置了87個(gè)關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)，其中在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部控制的有18個(gè)。據(jù)悉，萬(wàn)科2022-2024年間在北上廣深等重要城市會(huì)有16個(gè)綜合體項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)，會(huì)以集中作業(yè)的方式完成這些項(xiàng)目的關(guān)鍵成果，主要是產(chǎn)品策劃定位等。
“大型復(fù)雜項(xiàng)目確實(shí)是城市能力的風(fēng)向標(biāo)，更是我們業(yè)務(wù)管理的重中之重?！?/span>
與此同時(shí)，張海稱(chēng)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部每個(gè)月對(duì)7個(gè)區(qū)域56個(gè)城市520個(gè)在售項(xiàng)目都要曬成績(jī)、排座次，以天為單位對(duì)認(rèn)購(gòu)簽約和回款進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析，強(qiáng)調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)的剛性，也就是要完成任務(wù)。
“我們的要求是，多談做好的行動(dòng)，少講做不好的理由?！睆埡Ｕf(shuō)道。
此外，在投資拿地上，萬(wàn)科也會(huì)改變過(guò)往分散拿地的模式，投資額度不再分大餅，通過(guò)集中管控，將資金更加集中地投向市場(chǎng)穩(wěn)定、完全邊際高，團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力強(qiáng)的地區(qū)。
綜上，萬(wàn)科要改變過(guò)去對(duì)各區(qū)域充分授權(quán)、分布式的管理模式，通過(guò)對(duì)全國(guó)93個(gè)城市56個(gè)公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，來(lái)改變過(guò)往的離散度問(wèn)題，通過(guò)管理紅利來(lái)提高整體回報(bào)。
正如彼得德魯克在《動(dòng)蕩時(shí)代的管理》一書(shū)中寫(xiě)道：“動(dòng)蕩時(shí)代最大的危險(xiǎn)不是動(dòng)蕩本身，而是延續(xù)過(guò)去的邏輯?！比f(wàn)科最終能否成功實(shí)現(xiàn)“止跌、企穩(wěn)、回升”的目標(biāo)還是要看其自我革新的執(zhí)行力。