文|雷達財經 李亦輝
編輯|深海
在交出一封“不及格答卷”后，萬科管理層面對投資者時做足了“功課”。
“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個學生沒考好試一樣，拿成績單要給父母看一樣?！?月31日，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績說明會上如此開場。
會上，郁亮公布了一系列安撫投資者情緒的措施。
首先，據其透露，去年萬科內部已經取消了集團合伙人的層級，也就是通常意義上的集團高管，每個人都要下沉前線去干活，他自己就兼任集團首席客戶官。
而集團總裁祝九勝兼任的是長租公寓事業(yè)的第一負責人，他不僅要對整個集團經營任務負責，也要對長租公寓業(yè)務負全部的經營管理責任。
同時，萬科管理層還“主動”降薪。年報顯示，2021年，萬科任職的8位董事、監(jiān)事及高管合計稅前報酬3409.6萬元，同比下降50%。其中，作為董事會主席的郁亮，2021年實際發(fā)放現金薪酬下降近九成，并自愿放棄全部獎金。
其次，萬科加大了分紅力度。分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當前的股價，股息率約5.1%。
最后，為提振市場信心，萬科隨年報一起拋出大額回購方案。計劃在未來三個月內擇機回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價格不超過18.27元/股。據此測算，公司計劃回購股份數約1.09億股至1.37億股。
此前在3月30日晚間，萬科披露的2021年年報顯示，全年萬科實現營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。
實際上，營收同比增長8%成為唯一的增長指標。2021年萬科經營活動產生的現金流凈額同比下滑92.27%，基本每股收益同比下滑46.5%。
此外，2021年萬科實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4%和10.8%。
雷達財經注意到，上一次萬科凈利潤下滑還要追溯到2008年，當年的金融危機導致其歸母凈利潤下滑了16.74%。
面對刷新紀錄的凈利潤下滑幅度，在《致股東信》中郁亮表示，“交出這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評，我完全能夠體會得到?！?/p>
他總結了凈利潤下降的三個原因，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值等。
其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因素，2021年公司整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，其中開發(fā)業(yè)務毛利總額同比減少189億元。
“當追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑?！庇袅练Q，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響。
除了前期拿地的價格太高，導致了毛利大幅度下降，萬科的投資收益也比不過上一年。
財報顯示，2021年公司投資收益 66.14 億元，較 2020 年減少 68.98 億元，主要為聯合營項目毛利率降低、投資其他業(yè)務收益減少所致。
另外，去年下半年尤其進入四季度以來，市場出現明顯下行，按照審慎原則，萬科對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值(其中存貨減值31.2億元和其他資產減值4.1億元)，合計減少歸屬上市公司股東的凈利潤約25.5億元。
僅這兩項，對凈利潤的影響金額就達到了94.48億元。
在業(yè)績會上，有機構人士質疑，萬科四季度單季凈利潤同比減73.05%，是否存在“業(yè)績洗澡”的可能？
祝九勝解釋稱，四季度業(yè)績大降有三個因素。第一是結算時間分布，四季度占40%，結算當中的權益比例下降了5個多點；第二，投資收益基本會在四季度進行盤賬，部分投資業(yè)務出現收益下滑，比如對貝殼的投資；第三是計提方面的影響，四季度市場明顯下行，公司對一些項目進行了計提。
這也從側面反映出投資收益對萬科業(yè)績的重要程度。
關于2022年的戰(zhàn)略規(guī)劃，郁亮表示，萬科今年的工作任務有八個字“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，以實現營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。
不過有兩個數據需要注意，2021年萬科開工面積3265萬平方米，同比下降了17.6%；計劃新開工1920.1萬平，同比降41.2%。
一些機構預計，新開工收縮或對后續(xù)可售貨值形成一定制約。這也意味著2022年，萬科的業(yè)績不會好到哪里去，因為有房子賣才有業(yè)績。
另外目前市場回暖有限，克而瑞研究指出，雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。
數據顯示，今年前兩個月萬科實現合同銷售面積 395.8 萬平方米，合同銷售金額 649.7 億元，同比下降41.4%和44.3%。
*雷達財經（ID：leidacj）