記者｜牛鈺
在中國(guó)金茂董事長(zhǎng)寧高寧眼中，短期、中長(zhǎng)期行業(yè)正面臨挑戰(zhàn)，但新型城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)，城市更新需求不斷涌現(xiàn)，碳中和、數(shù)字化將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。
3月29日，中國(guó)金茂(00817.HK)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。
2021年，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比上升50%。毛利則為167.58億元，同比上升38%。
其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司全年股東應(yīng)占溢利為46.89億元，同比增長(zhǎng)21%。股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)49%。
從收入構(gòu)成來(lái)看，金茂的主要業(yè)務(wù)為城市運(yùn)營(yíng)與物業(yè)開(kāi)發(fā)，2021年度，中國(guó)金茂城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入約為人民幣826.4億元，占收入總額的91%，較上年增長(zhǎng)52%，主要由于交付結(jié)算的銷(xiāo)售物業(yè)同比增加。
在銷(xiāo)售規(guī)模上，2021年金茂合同銷(xiāo)售金額2356億元，銷(xiāo)售回款率96.32%。
過(guò)去的一年，中國(guó)金茂旗下百億城市公司從2019年的4個(gè)擴(kuò)容至9個(gè)，北京、南京銷(xiāo)售金額突破200億元，杭州、上海、青島、寧波等9個(gè)城市簽約銷(xiāo)售金額突破100億元。
據(jù)金茂管理層披露，截至報(bào)告期末，其物業(yè)及土地已簽約銷(xiāo)售未交付結(jié)算的金額約2928億元。
在去年的土拍市場(chǎng)中，作為央企的金茂在上海、北京、蘇州、寧波、廣州、南京、鄭州、無(wú)錫、廈門(mén)、青島、西安、紹興、南昌、金華、長(zhǎng)沙、衢州、重慶、臺(tái)州及鹽城等多個(gè)城市增加土地儲(chǔ)備。
但上述土地溢價(jià)率并不高，甚至多以底價(jià)獲得。金茂管理層在年報(bào)中指出，公司全年拿地溢價(jià)率顯著低于行業(yè)TOP15均值，同時(shí)抓住下半年土地市場(chǎng)窗口期，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略補(bǔ)貨。
截止2021年底，金茂總土儲(chǔ)超9323萬(wàn)平方米，并且持續(xù)聚焦高能級(jí)城市，新增土儲(chǔ)一線城市占比82.4%。
地塊用途除商品房外，二級(jí)土地城市運(yùn)營(yíng)占比為36%，2021年共拓展上海、長(zhǎng)沙、南昌、貴陽(yáng)、湖州、廊坊等6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，具體為古鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)、科學(xué)城、生態(tài)科技小鎮(zhèn)、高新區(qū)等，金茂城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到33個(gè)。
在去年不少房企調(diào)整組織架構(gòu)時(shí)，金茂也將總部15個(gè)職能部門(mén)整合為12個(gè)服務(wù)中心，同時(shí)也精簡(jiǎn)了區(qū)域平臺(tái)人數(shù)。
截至2021年底，中國(guó)金茂持有的城市運(yùn)營(yíng)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量為334個(gè)，未交付面積為約9323萬(wàn)平方米。
在商務(wù)租賃及零售商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)方面，受疫情逐步緩解，租金收入、入住率均有回升，較2020年分別增長(zhǎng)7%及30%.
在往年的業(yè)績(jī)中，物業(yè)服務(wù)板塊能貢獻(xiàn)不少營(yíng)收，不過(guò)金茂將不少子公司拆分予金茂服務(wù)，推動(dòng)后者于今年3月成功于港交所上市。
從金茂服務(wù)上市的首份成績(jī)單來(lái)看，得益于母公司體量增長(zhǎng)及向第三方市場(chǎng)拓展，2021年規(guī)模成長(zhǎng)迅速，全年新增57個(gè)項(xiàng)目，新增簽約面積1493萬(wàn)平方米，深耕一二線城市及新一線城市。
除了低調(diào)補(bǔ)充土儲(chǔ)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)化外，在“科技至上”的口號(hào)下，金茂近兩年也在綠色建筑、數(shù)字科技方面積極推進(jìn)，如落地9個(gè)能源站、3個(gè)數(shù)據(jù)中心等助力碳中和目標(biāo)兌現(xiàn)，提供城市能源解決方案等。
同時(shí)，金茂在城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)場(chǎng)景中孵化文安智能、小庫(kù)科技等科技企業(yè)，構(gòu)筑起泛地產(chǎn)科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)雙向賦能。如整合數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)、智能家居、智慧社區(qū)等多維場(chǎng)景技術(shù)能力，探索AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）賽道等。
年報(bào)顯示，2021年，中國(guó)金茂其他收入主要包括金茂大廈88層觀光廳、物業(yè)管理、綠色建筑科技、樓宇裝修等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入，占收入總額的5%，其他收入比上年增長(zhǎng)42%。
抄底拿地多元布局城市運(yùn)營(yíng)賽道的同時(shí)，金茂在財(cái)務(wù)方面“三道紅線”保持全綠。
2021年，金茂的平均借貸成本為3.98%，年內(nèi)獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級(jí)債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。