上海黃浦區(qū)又一優(yōu)質(zhì)地塊成功出讓。
3月28日晚間，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，黃浦區(qū)一宗超過6.68萬(wàn)平方米的商辦用地以底價(jià)135.04億元順利出讓，競(jìng)得人為上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“上海南灘城建”）及上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“上海濱和城建”）。
根據(jù)今年2月28日的公告信息顯示，“黃浦區(qū)小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊”正式掛牌，起拍總價(jià)達(dá)135.04億元。
掛牌公告中提到，該地塊東至326-01、02地塊，南至外馬路，西至油車碼頭街，北至中山南路，土地用途為商業(yè)用地、辦公樓，其中商業(yè)用地出讓年限為40年，辦公樓為50年。
從地塊位置來看，位于南外灘董家渡區(qū)域，毗鄰綠地外灘中心。按照規(guī)劃，南外灘地區(qū)分為濱江公共活動(dòng)集聚帶及金融活力帶、董家渡金融核心地塊、十六鋪金融核心地塊。
因此，在此次的出讓要求中，該地塊商業(yè)業(yè)態(tài)須以商務(wù)配套類商業(yè)為主，如生活方式類業(yè)態(tài)、餐飲、零售等，并以引進(jìn)中高端品牌為主。此外，辦公業(yè)態(tài)也須符合黃浦功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，重點(diǎn)引進(jìn)持牌金融機(jī)構(gòu)。
由于地塊位置的特殊性，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目也有較高要求。比如整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)容面積達(dá)到27萬(wàn)平方米，且要求開發(fā)商整體持有。這意味著項(xiàng)目只能通過運(yùn)營(yíng)來獲得投資回報(bào)，不僅對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了要求，對(duì)其運(yùn)營(yíng)能力也有明確規(guī)定。
不僅如此，受讓人在簽訂土地出讓合同后三個(gè)月內(nèi)，需與引入的持牌金融機(jī)構(gòu)（3家及以上）簽訂協(xié)議，協(xié)議須明確引入持牌金融機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目開工后一年落戶、落稅至黃浦區(qū)，并在綜合驗(yàn)收后一年內(nèi)入駐本次出讓地塊，明確后續(xù)新設(shè)企業(yè)及各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)優(yōu)先落戶黃浦區(qū)。
界面新聞查詢?cè)摰貕K出讓合同，發(fā)現(xiàn)還有其他附加要求。如對(duì)宗地范圍內(nèi)的6處文物保護(hù)點(diǎn)和一般歷史建筑按照相關(guān)規(guī)定程序批準(zhǔn)予以保護(hù)更新。
根據(jù)出讓合同顯示，一般歷史建筑保護(hù)更新建筑面積不少于9800平方米，具體保護(hù)更新方式以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)，保護(hù)/保留的建筑面積將計(jì)入容積率。設(shè)計(jì)難度不言而喻。
此外，出讓地塊中的327-01地塊范圍內(nèi)須配建海事、道路運(yùn)輸、輪渡、環(huán)衛(wèi)自用管理用房建筑面積不少于1.263萬(wàn)平方米，而且327街坊地下一層統(tǒng)籌設(shè)置地下建筑面積不小于500平方米的生活垃圾可回收物轉(zhuǎn)運(yùn)站1處。
在沿外馬路一側(cè)還須設(shè)置觀景平臺(tái)。出讓信息中提出，觀景平臺(tái)位于二層至三層，其位于市政道路、公共通道等公共空間上方時(shí)凈空需滿足人車通行的需要，其位置、寬度為可變控制。
嚴(yán)苛的出讓要求還體現(xiàn)保證金。資料顯示，由于地塊體量大，僅保證金就達(dá)到27億元。當(dāng)該地塊掛牌信息一經(jīng)公布，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)在眾多規(guī)則限制下或許只有少數(shù)房企有能力參與，而考慮到當(dāng)前不少房企資金鏈狀況，聯(lián)合體拿地的可能性最大，甚至難有溢價(jià)。
從最新的成交信息來看，也正是如此，地塊是由聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得。
天眼查信息顯示，該地塊競(jìng)得人之一上海濱和城建，是由上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司及上海地產(chǎn)集團(tuán)分別持股50%；另一競(jìng)得人上海南灘城建的控股股東也為上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司旗下公司，競(jìng)得企業(yè)均有國(guó)資背景。
按照中指研究院數(shù)據(jù)，該地塊是董家渡大區(qū)域的最后一個(gè)“巨無霸”組團(tuán)商辦地塊，同時(shí)按起拍價(jià)高低來排名，這是上海有史以來第八貴的地塊。
除起拍價(jià)外，其他各項(xiàng)指標(biāo)也占優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中指地塊投資價(jià)值評(píng)價(jià)體系，從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負(fù)面要素四個(gè)方面對(duì)地塊投資價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，本案投資價(jià)值在同時(shí)期推出的21宗商業(yè)/辦公用地中排名第一，其中交通要素、板塊價(jià)值、醫(yī)療要素等8個(gè)方面均優(yōu)于同時(shí)期推出地塊的平均水平。
這不是今年以來黃浦區(qū)首次出讓地塊。在今年1月4日，嘉里建設(shè)(00683.HK)就發(fā)布公告稱，其以代價(jià)133.29億元成功招標(biāo)購(gòu)入上海市黃浦區(qū)金陵路地塊，用途為綜合發(fā)展。
在當(dāng)前的樓市冷靜期里類似黃浦區(qū)這樣的大體量地塊仍能短期內(nèi)順利成交，一方面是上海樓市強(qiáng)勁韌性的顯現(xiàn)，另一方面也反映出其投資價(jià)值被長(zhǎng)期看好。
此次由國(guó)資背景企業(yè)聯(lián)合拿下該地塊，并直接引入金融企業(yè)的總部，將利好黃浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。