“量入為出”、“堅(jiān)守投資原則”、“大有機(jī)會(huì)”等詞匯頻繁出現(xiàn)在陳序平的表述中，在3月25日龍湖召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，他已經(jīng)承擔(dān)起回應(yīng)大部分媒體提問的責(zé)任，可以看出，在吳亞軍眼中慎言勤思的新任CEO，對(duì)龍湖的穩(wěn)健基因以及業(yè)務(wù)發(fā)展理解很全面。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍湖集團(tuán)銷售面積達(dá)到1708.9萬平方米、合同銷售額為2900.9億元，分別同比增長(zhǎng)5.7%、7.2%。
分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團(tuán)占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。
其中，一線城市貢獻(xiàn)占比為13%，二線城市貢獻(xiàn)占比81%，龍湖管理層認(rèn)為，持續(xù)聚焦高能級(jí)城市、不盲目下沉市場(chǎng)是得以實(shí)現(xiàn)去年業(yè)績(jī)的重要因素，也將是今年發(fā)展的主要策略。
受益于良好的銷售情況，2021年龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2233.8億元，歸母核心凈利潤(rùn)為224.4億元，分別同比增長(zhǎng)21.0%、20.1%。
在限價(jià)、政策調(diào)控之下，盈利能力下滑已是行業(yè)的普遍情況。龍湖2021年實(shí)現(xiàn)毛利565.4億元，毛利率為25.3%。
對(duì)于公司未來毛利率的預(yù)計(jì)，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，未來公司整體的毛利率將會(huì)保持在25%左右，新房銷售的毛利率在20%以上。
“隨著高杠桿房企的出清，大家也都變得比較理性，這樣有利于我們更低價(jià)去拿地，未來的地產(chǎn)毛利率會(huì)得到修復(fù)?！敝饕?fù)責(zé)地產(chǎn)航道大半年的陳序平指出，同時(shí)毛利率較高的商業(yè)、物業(yè)等非地產(chǎn)板塊在公司的占比會(huì)越來越高。
值得注意的是，面對(duì)外部市場(chǎng)的不確定性，龍湖還是定下了明確的全年目標(biāo)，龍湖管理層表示，2022年龍湖全口徑銷售目標(biāo)為3000億元，權(quán)益銷售在2000億左右。
據(jù)悉，為有效保障今年銷售目標(biāo)的完成，龍湖已經(jīng)準(zhǔn)備可售資源4700億，其中主力推盤項(xiàng)目263個(gè)，主力全新項(xiàng)目54個(gè)，主力老盤的新一期171個(gè)。
從土地儲(chǔ)備來看，2021年，龍湖新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2355萬平方米，新獲取122個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益面積為1338萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米6485元，西部、長(zhǎng)三角以及華中地區(qū)新增面積占比均超過20%，且多于去年下半年底價(jià)獲得，盈利空間較為可觀。
截至2021年末，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)7354萬平方米，權(quán)益面積為5047萬平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米人民幣5251元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的30.9%?！?0.9%是一個(gè)非常合理的數(shù)值，也體現(xiàn)了龍湖的成本管控?！标愋蚱綇?qiáng)調(diào)。
除地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖表示仍將堅(jiān)持六大航道并行的戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)增速放緩、現(xiàn)金為王的當(dāng)下，陳序平認(rèn)為新航道所產(chǎn)生現(xiàn)金流越來越高，會(huì)慢慢減少對(duì)它們純粹的投入，多航道協(xié)同是龍湖的優(yōu)勢(shì)也是機(jī)會(huì)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)也能夠成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
分航道來看，在商業(yè)方面，2021年全年，龍湖集團(tuán)新開12座商場(chǎng)，其中1座為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，目前所持商場(chǎng)數(shù)量超過120家。2022年將有13個(gè)重資產(chǎn)商場(chǎng)在上海、北京、重慶等城市亮相，同時(shí)還有5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。
2021年是龍湖冠寓盈利的元年，全年開業(yè)10.6萬間，整體出租率為92.9%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為94.3%，陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來龍湖冠寓會(huì)保持20%以上的增長(zhǎng)速度，但會(huì)聚焦近20個(gè)有發(fā)展空間、年輕人不斷涌入的城市。
數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。
龍湖于今年成立新品牌智創(chuàng)生活，有機(jī)融合物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩大核心業(yè)務(wù)能力，已向港交所遞交招股書。2021年全年，智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)全口徑收入104億元，首次破百億。
多航道協(xié)同帶來的未來愿景，也是龍湖穩(wěn)定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)帶來的底氣。
2021年，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1920.7億元，平均借貸成本4.14%，平均貸款年限6.38年，“三道紅線”方面，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，凈負(fù)債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為3.88倍。
龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，今年龍湖將有29億人民幣對(duì)應(yīng)4.5億美金的美元債到期，龍湖已經(jīng)可以通過境外的銀團(tuán)和發(fā)行美金債的方式償還，做好了充分的準(zhǔn)備，未來公司將繼續(xù)保持融資管理的資質(zhì)和精細(xì)度，在多變的融資環(huán)境中尋求融合度和主動(dòng)性。
他進(jìn)一步透露，今年龍湖集團(tuán)的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，從現(xiàn)在開始往后，龍湖集團(tuán)的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。