“2022年是招商局成立150周年，這也是用事實(shí)證明了活得久才是活得好。”招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在3月22日舉行的2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，也交出了其經(jīng)營(yíng)第43年的答卷——2021年營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬(wàn)平方米，同比增加17.77%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，在房地產(chǎn)行業(yè)排名提升至第7，成績(jī)可圈可點(diǎn)。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，“42億分紅”也成為了關(guān)注焦點(diǎn)。“我們決定將2021年度公司歸母凈利潤(rùn)的40%進(jìn)行現(xiàn)金分紅，總共派發(fā)約42億元現(xiàn)金，從2015年底上市至今，我們累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利326億元，超過(guò)當(dāng)年上市的118億元的配套融資?！闭猩躺呖诙麻L(zhǎng)許永軍表示。

盡管他坦言在行業(yè)整體均面臨挑戰(zhàn)的情況下，招商蛇口也具有一定的資金壓力，但現(xiàn)金流為正和債務(wù)狀態(tài)健康等情況都表明：招商蛇口的財(cái)務(wù)狀況在行業(yè)中處于“優(yōu)等生” 地位。

資金成本進(jìn)一步下降至4.48%，新增土地666萬(wàn)平方米

近年來(lái)在“三道紅線”這道“緊箍咒”與市場(chǎng)下行的雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊張的窘境，而招商蛇口不僅是保持“三道綠檔”，更進(jìn)一步降低了資金成本。

截至2021年底，招商蛇口負(fù)債合計(jì)為5794.48億元，較2020年的4838億元增加956.48億元，同比增加19.77%。2021年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.94%，凈負(fù)債率為42.82%，現(xiàn)金短債比為1.25，三道紅線均保持綠檔。

融資方面，作為已成立43年且保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企，招商蛇口的銀行融資、債券融資、資產(chǎn)證券化、票據(jù)及其他融資方面整體的資金成本為4.48%，處于房地產(chǎn)行業(yè)的較低水平。而在今年3月，招商蛇口發(fā)行的2022年度第一期超短期融資券，金額為12.9億元，計(jì)息期債券利率僅2.4%，預(yù)計(jì)其未來(lái)的綜合融資成本將進(jìn)一步降低。

“在明年的融資計(jì)劃上，我們會(huì)考慮多種融資渠道，綜合考慮債務(wù)的安全性和融資成本。”招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

基于優(yōu)秀的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，招商蛇口并未如同大部分房企一般放緩拿地的步伐，而是接連拿下優(yōu)質(zhì)土地。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)獲取土地113宗，新增土地面積666萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面1559萬(wàn)平方米，權(quán)益面積886萬(wàn)平方米。

值得注意的是，這些土地的位置多處于核心地帶——位于國(guó)家重點(diǎn)城市群長(zhǎng)三角和粵港澳的合計(jì)投資比重超70%，強(qiáng)心城市占比由30%提升到90%，以求更靠近招商蛇口拿地的“五好城市標(biāo)準(zhǔn)”（市場(chǎng)好、利潤(rùn)高、團(tuán)隊(duì)強(qiáng)、回款好、存銷比低）。在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化發(fā)展的趨勢(shì)下，核心城市的產(chǎn)品需求將進(jìn)一步提高，招商蛇口集中布局強(qiáng)心城市，有利于貨值的不斷提升和產(chǎn)品的快速去化。

此外，招商蛇口在去年落地的單項(xiàng)目收并購(gòu)共12宗，累計(jì)補(bǔ)充項(xiàng)目資源106萬(wàn)平方米；全年斬獲14個(gè)舊改項(xiàng)目排他資格，預(yù)估土地儲(chǔ)備面積510萬(wàn)平方米、貨值超1200億元，整體的土儲(chǔ)規(guī)模羨煞旁人。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2021年招商蛇口在國(guó)內(nèi)新增土地儲(chǔ)備投資金額達(dá)2043.37億元，同輩增長(zhǎng)34.1%，其中在一線城市的土儲(chǔ)投資增幅達(dá)94.4%。

在當(dāng)下現(xiàn)金流變得珍貴的情況下，招商蛇口大手筆逆市拿地的舉動(dòng)，無(wú)疑證明了其資金的充裕程度，也在一定程度上也保障了在今年政策放寬、市場(chǎng)回暖后，企業(yè)“有房可賣”。蔣鐵峰透露，招商蛇口2022年全年的可售貨值大約是6200億元，為其今年3300億元銷售額目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

正是憑借營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、資產(chǎn)和市值等綜合經(jīng)營(yíng)情況的看好，多家券商表示：招商蛇口銷售表現(xiàn)突出，財(cái)務(wù)維持穩(wěn)健，信用優(yōu)勢(shì)明顯，具備長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，看好公司未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，維持“買入”評(píng)級(jí)。

“雙百”戰(zhàn)略加速，多元化業(yè)務(wù)成績(jī)斐然

“時(shí)代潮流浩浩蕩蕩，唯與時(shí)俱進(jìn)者勝，唯改革創(chuàng)新者贏。”在業(yè)績(jī)會(huì)上，許永軍曾這樣形容招商局在150年間不斷發(fā)展壯大的原因。

在逐漸褪去或削弱包含人口、城市化、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和房地產(chǎn)金融化等多方面的紅利后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“1%-2%的凈利潤(rùn)水平”已非空言。誠(chéng)然各房企的情況不同，但利潤(rùn)削薄已成定勢(shì)。面對(duì)這一難以阻擋的行業(yè)趨勢(shì)，招商蛇口做出的決定是——開(kāi)發(fā)與持有并重。

許永軍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年，公司對(duì)“133341”戰(zhàn)略進(jìn)行了進(jìn)一步優(yōu)化：一是結(jié)合所處階段的不同特點(diǎn)和多元業(yè)務(wù)特點(diǎn)，將綜合發(fā)展作為重要策略之一；二是將“三個(gè)轉(zhuǎn)變”納入戰(zhàn)略。

事實(shí)上，在去年落地“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略以來(lái)，招商蛇口的經(jīng)營(yíng)就獲得了顯著的成效。

先是，在“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重”的理念之下，招商蛇口于2021年確立了持有物業(yè)的“雙百”戰(zhàn)略，即“百億收入、百個(gè)項(xiàng)目”。為此，招商商管布局全國(guó)25個(gè)城市，持有商業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，并在去年獲得了4宗優(yōu)質(zhì)的集中商業(yè)——它們不僅位于上海、南京、成都和廈門的核心地段，更是地鐵上蓋物業(yè)，將形成超強(qiáng)的人流虹吸效應(yīng)。

截至2021年末，招商蛇口主要在營(yíng)集中商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)25個(gè)，在營(yíng)寫字樓項(xiàng)目21個(gè)，均集中在集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等主要城市，當(dāng)中多個(gè)項(xiàng)目已成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性商業(yè)且年平均出租率超過(guò)90%，具有抵御疫情影響的能力。

此外，招商蛇口重點(diǎn)發(fā)展的園區(qū)業(yè)務(wù)也緊跟服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略，獲得了不俗的發(fā)展。2021年，園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)獲得325.3億元的營(yíng)收，同比增長(zhǎng)15.4%，占營(yíng)業(yè)收入的21.9%。而目前招商蛇口所布局的8大產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，總合作管理面積已達(dá)468平方公里，典型代表項(xiàng)目包括漳州開(kāi)發(fā)區(qū)、海南三亞深?？萍汲呛筒棙?lè)城和深圳前海自貿(mào)區(qū)等，均為服務(wù)國(guó)家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。

而對(duì)于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，屬于“第二個(gè)轉(zhuǎn)變”中所要求重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)，許永軍表示，在公司房地產(chǎn)的“投、融、建、管、退”的全價(jià)值鏈中，“管”是是輕資產(chǎn)管理的核心，也是未來(lái)公司能力提升的要點(diǎn)。

2021年，作為公司旗下輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，招商積余也交出了靚麗的答卷：全年?duì)I業(yè)收入約105.91億元，同比增加22.42%，利潤(rùn)與歸母凈利均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，管理面積更是達(dá)到2.81億平方米，同比增長(zhǎng)47%。

在今年，招商積余也定下了其目標(biāo)——130億元，雖然遠(yuǎn)不及招商蛇口的營(yíng)收規(guī)模，但超過(guò)20%的增長(zhǎng)率，足見(jiàn)其發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心與信心，為“利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線”貢獻(xiàn)力量。

招商蛇口定下的第三個(gè)轉(zhuǎn)變則是在“質(zhì)”上，要從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

2021年，招商蛇口首次進(jìn)入行業(yè)產(chǎn)品力TOP10，其中璽系產(chǎn)品入選2021年全國(guó)十大頂級(jí)豪宅產(chǎn)品系，南通濱江璽項(xiàng)目也入選2021年全國(guó)十大高端產(chǎn)品。

這種轉(zhuǎn)變并未局限在居住產(chǎn)品上，而是將園區(qū)、商業(yè)等一并涵蓋在內(nèi)，讓各項(xiàng)業(yè)務(wù)都擁有差異化發(fā)展的空間。許永軍舉例道：“比如在地產(chǎn)科技方面，圍繞科技化、數(shù)字化、綠色化，通過(guò)自身培育、基金孵化、相互參股，推進(jìn)智慧園區(qū)、智慧商業(yè)、智慧物管、綠色低碳建筑的應(yīng)用，支持招商城科等科技企業(yè)的發(fā)展?！?/span>

招商蛇口走到了第43年，歷史之久遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)大部分企業(yè)。正如蔣鐵峰所說(shuō)的“活得久才是活得好”。