文|空間秘探 雷布同
據(jù)官方表示，2022年將是保障性租賃住房的增長元年。2021年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集94萬套，今年這個數(shù)據(jù)將增長至240萬套，同比增長155%。為了如期完成計劃指標(biāo)，一方面現(xiàn)有市場機構(gòu)的房源被納入保障性住房租賃體系，另一方面國企組成的國家隊持續(xù)發(fā)力，同時內(nèi)部“新生”也悄然登場——軌道/交投集團，如剛宣布將于年內(nèi)封頂TOD首個保障性租賃住房項目的成都軌道集團。
入場第5年，國家隊“新生”登場
作為成都軌道集團首個開工建設(shè)的保障性租賃住房項目，雙鳳橋TOD項目是成都首批啟動實施的保障性租賃住房，占地約20余畝，總建筑面積約5萬平方米，預(yù)計建成1431套房源。除此之外，2021年成都軌道集團還全面啟動實施馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環(huán)TOD等8個保障性租賃住房項目，包括雙鳳橋TOD項目在內(nèi)累計籌集房源10000套。
不僅如此，成都軌道集團今年計劃啟動實施9000套保障性租賃住房。在目前已啟動實施的23個TOD項目上，找到最合適的保障性租賃住房落地方案。至此，成都軌道集團花了2年時間，以19000套的規(guī)模位列成都全市“總盤”首位。
保障性租賃住房并不新奇，但是在TOD項目中規(guī)劃建設(shè)保障性租賃住房項目并不算多。以往，TOD大多是肩負(fù)著通過城市公共交通和土地協(xié)同發(fā)展模式，構(gòu)建集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的城市中心的重要使命，商業(yè)價值常常居于首位。當(dāng)下，保障性租賃住房項目的進場，意味著TOD在商業(yè)之外也開始承擔(dān)起部分社會責(zé)任。
將TOD項目納入保障性租賃住房項目選址范圍的不只是成都，還有北京、蘇州、西安等地。近日北京住建委印發(fā)的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》要求，依據(jù)規(guī)劃在集中建設(shè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點周邊、配套比較完善地區(qū)等區(qū)域建設(shè)保障性租賃住房。在蘇州住建局發(fā)布的《蘇州市保障性租賃住房建設(shè)實施辦法》中指出，項目選址應(yīng)統(tǒng)籌考慮企業(yè)集中、交通便利、配套完善等因素，鼓勵利用軌道交通TOD、公交場站等地塊建設(shè)保障性租賃住房?！段靼彩小笆奈濉北Ｕ闲宰赓U住房發(fā)展規(guī)劃》也公布項目四大選址標(biāo)準(zhǔn)，其中就包含強化公共交通導(dǎo)向的TOD模式。
需要注意的是，不同于工業(yè)用地等非居住物業(yè)改建租賃住房，TOD項目建設(shè)保障性租賃住房項目是有著一定門檻的。項目的開發(fā)建設(shè)之外，對持有的大量物業(yè)的經(jīng)營管理才是更大的考驗。如果沒有一定的現(xiàn)金流積淀，同時缺乏持有物業(yè)的長期運營能力，很難做好TOD項目。
以成都為例，在目前已啟動建設(shè)的9個TOD保障性租賃住房項目中，均由成都軌道集團負(fù)責(zé)。因此即便多個城市先后出臺相關(guān)文件鼓勵企業(yè)選址TOD項目，但是真正參與其中的企業(yè)目前為數(shù)不多。除了少數(shù)幾家民營頭部房企企業(yè)，如萬科、龍湖、越秀等之外，具備主導(dǎo)權(quán)的國有企業(yè)，包含了成都軌道集團、重慶交通開投集團、廈門軌道集團等企業(yè)。
有意思的是，無論是已有多個項目在建設(shè)管理中的成都軌道集團，或是陸續(xù)邁出第一步的重慶交通開投集團和廈門軌道集團均為國資背景。也就是說，在國家隊正式登場住房租賃市場第五年之際，以軌道/交投集團為主且專攻TOD項目的“新生”悄然登場。
悄然布局，“新生”到底有多強？
其實，軌道/交投及地鐵集團在之前或多或少有過一些住房租賃建設(shè)的經(jīng)驗。不同的是，當(dāng)時這些集團大多是因為招投標(biāo)土地而配建的住房租賃住宅，并非純住房租賃項目。不過，隨著國企改革的不斷推進，專注主業(yè)的軌道/交投及地鐵集團逐漸減少了參與土地招投標(biāo)，將部分精力用于純住房租賃項目建設(shè)。
資金、物業(yè)及運營都非空白的軌道/交投集團，到底實力有多強？不妨先來一同看一下當(dāng)前這些集團手中的住房租賃項目情況。
今年1月，濟南軌道交通集團更新了3處租賃住房項目建設(shè)進度。其中濟南東總部基地項目計劃今年年底項目竣工驗收完成，范村車輛基地租賃住房項目正在進行裝飾裝修，預(yù)計今年10月份建設(shè)完成；上蓋區(qū)正在進行主體施工，預(yù)計今年年底基本建設(shè)完成。
今年3月，由成都交投集團所屬善成實業(yè)公司負(fù)責(zé)的成都東站汽車客運站配套商業(yè)街項目開工。該項目建筑面積近1.2萬平米，計劃2022年11月底完工，共計建成保障性租賃住房247套。據(jù)了解，該項目未來有望打造為具“TOD”特征的、多業(yè)態(tài)復(fù)合的未來公園社區(qū)。
同月，鄭州地鐵集團與龍湖冠寓簽約首個合作項目鄭州西三環(huán)租賃住房。該項目位于地鐵1號線西三環(huán)旁，屬于目前城市TOD項目。未來，鄭州地鐵集團結(jié)合自身TOD站點資源與龍湖冠寓強大的運營能力，嘗試推行“站城融合”。
同月，福州地鐵集團表示，地鐵1號線新店租賃住房項目預(yù)計今年上半年投用。作為全省軌交系統(tǒng)打造的首個租賃住房項目，該項目位于福州地鐵1號線新店車輛基地內(nèi)，共計推出長租公寓近300套，是福州首個由國企采用委托運營模式管理的租賃住房項目。
2021年，重慶交通開投軌道集團完成四公里站TOD項目（含海峽路、四公里停車場地塊）土地出讓。其中，海峽路項目用地面積1.61公頃，總建筑面積為4.83萬平方米，由交通開投軌道集團打造TOD租賃住房示范項目，保障兩新市民住房需求。
2021年12月，廈門集美軟件園站TOD綜合體項目開工。該項目是廈門軌道集團首個自主開發(fā)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)類TOD綜合體項目，其中包含9.5萬平方米的多酒店業(yè)態(tài)、3.38萬平方米的24小時站城一體化特色商業(yè)空間以及配套建設(shè)了近1900套保障性租賃公寓。
不難看出，雖然進度有些許差異，但基本上這些軌道交投及地鐵集團目前的住房租賃及保障性租賃住房項目尚處于起步階段。暫時按下之前與商品住宅配套的租賃住房項目不言，這些項目尚未正式進入市場。這就不難理解，為什么部分集團會選擇已有豐富經(jīng)驗的其他市場化機構(gòu)牽手，如龍湖冠寓等。由此看來，具備先天性優(yōu)勢的上述集團，目前在住房租賃板塊仍處于起步階段，實力尚有較大進步空間。
為什么被選中？
軌道/交投和地鐵集團之外，在過去的5年中，國家隊一直在陸續(xù)擴充成員名單。以浙江杭州為例，不僅有杭州市城市建設(shè)投資集團、杭州市錢江新城投資集團等城投公司，還有推出自營自持項目“浙能尚悅”的浙能集團等省屬國企。不過，除了城投之外，其他國企一般情況下對住房租賃是“淺嘗輒止”，然而新增保障性住房租賃項目規(guī)模動輒成千上萬的軌道/交投集團顯然不是如此。在地方國資委旗下的諸多企業(yè)中，為什么軌道/交投集團會被選中？
首先就是充分發(fā)揮先天性優(yōu)勢的需要。有觀點認(rèn)為，保障性租賃住房與TOD理念天然契合，并給出了兩個理由，一是基于保障性租賃住房主要受眾人群是城市新市民和青年人，其出行方式以公共交通為主，對物業(yè)交通便捷要求高；二是因為相關(guān)政策的利好影響，保障性租賃住房的租金相比同一交通站點周邊的房源更具價格優(yōu)勢，對新市民群體的吸引力更強。
上述兩點構(gòu)成了軌道交投及地鐵集團獨一無二的市場競爭優(yōu)勢。加之受到“三道紅線”監(jiān)管的房企難以繼續(xù)靠高杠桿的模式分食TOD項目，但是越來越多的城市在逐漸加快此類項目的建設(shè)速度。在這種情況下，主負(fù)責(zé)TOD項目的軌道/交投及地鐵集團，自然是被寄予了厚望。
其次是租賃住房品質(zhì)化提升的需要。成都軌道集團將“為城市青年提供穩(wěn)定、方便而有顏值的租住生活”視為TOD實施保障性租賃住房的追求。誠然，保障性租賃住房不僅需要完成155%的規(guī)模增長，同時還需要根據(jù)其針對的新市民新青年等租客群體的租房消費趨向，打造更具品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。
實際上，品質(zhì)化提升是近年來保障性租賃住房建設(shè)的一致追求，從集休閑娛樂于一體的藍(lán)領(lǐng)公寓，到愈發(fā)靠近內(nèi)環(huán)生活工作更便捷的TOD保障性租賃住房等無一例外。而且軌道/交通集團的住房租賃項目一般情況下會跟隨新交通站點建設(shè)，更有助于帶動城市新區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，實現(xiàn)高效發(fā)展的同時兼顧公平。
其三是城市新一輪發(fā)展格局構(gòu)建的需要。目前，國內(nèi)一些城市已經(jīng)開始嘗試軌道交通綜合開發(fā)與城市更新的融合，完成了整體規(guī)劃設(shè)計、綜合開發(fā)及項目后期運營方面的多重合作。以被譽為國內(nèi)“TOD先鋒城市”的成都為例，碳達(dá)峰、碳中和都被納入TOD項目建設(shè)整體布局中，共同建設(shè)具有完備城市功能的“mini”城市。
對于城市發(fā)展格局的不滿聲從未停歇，尤其是那些蝸居在城市中心或是遠(yuǎn)宿在城郊的年輕人。但是，軌道/交投及地鐵集團能更好地根據(jù)其現(xiàn)有的物業(yè)并綜合考量周邊配套設(shè)施等情況，然后打造租賃住房產(chǎn)品。之后，隨著年輕租客的入住率提升，這類住房產(chǎn)品周邊配套還會實現(xiàn)反推式發(fā)展，以更好地服務(wù)居住在其中的新市民們。久而久之，一個又一個的城市區(qū)域發(fā)展格局會優(yōu)化，最終實現(xiàn)全域格局重構(gòu)。顯然，這是素有城市動脈之稱的軌道交投以及地鐵集團所具備的強大勢能。
新人熱鬧，舊人哭笑？
雖然軌道交投及地鐵集團在住房租賃板塊的實力尚處起步階段，但是其他方面“殷實”的家底，也足以讓市場上現(xiàn)有的住房租賃相關(guān)企業(yè)對其倍加關(guān)注。這位“新生”熱熱鬧鬧登場之際，會不會有舊人為此在角落中暗自神傷？
事實上，基于軌道交投及地鐵集團目前的實力，暫時不能“震懾”到目前已在行業(yè)中發(fā)展多年的老玩家們。因此，新人熱鬧依舊，但舊人也不曾哭笑。不過，必須承認(rèn)的是，新人的到來，給保障性租賃住房帶來了一些新發(fā)展機遇，并成為助力現(xiàn)有租賃住房企業(yè)向上攀登的一個個階梯。
一是研發(fā)自主品牌，加速保障性租賃住房的規(guī)?；l(fā)展。多家軌道交投及地鐵集團先后表示，已聘請專業(yè)團隊啟動TOD保障性租賃住房品牌的自主研發(fā)工作。除了已公開宣布正在進行品牌研發(fā)工作的成都軌道集團之外，有業(yè)內(nèi)人士稱廈門軌道集團及浙江交投也在著手打造自主品牌。
于這些國企而言，確定品牌等一系列標(biāo)準(zhǔn)有助于實現(xiàn)產(chǎn)品快速復(fù)制，助力完成保障性租賃住房的年度建設(shè)指標(biāo)。于新市民、新青年等客戶群體而言，這些擁有統(tǒng)一品牌標(biāo)識，且有國資背景的保障性租賃住房產(chǎn)品，或?qū)⒊蔀槠湮磥磉x擇的首要對象之一。
二是提供物業(yè)新選項，讓住房租賃運營商變得更輕。自持經(jīng)營之外，引入行業(yè)頭部運營商共同參與管理運營保障性租賃住房也是軌道交投及地鐵集團的選擇之一。而且當(dāng)前各省市積極將現(xiàn)有市場化租賃房源納入保障性租賃住房體系，如萬科表示部分項目已被納入保障性租賃住房。
也就是說，未來軌道交投及地鐵集團仍有可能扮演“業(yè)主”的角色，將運營管理交由市場化機構(gòu)，助力后者變得更輕。再加上根據(jù)交通站點分布的這些保障性租賃住房項目，兼具了交通便捷與配套相對完善的優(yōu)點，租金等營收可觀的同時，也為其他運營商提供了進一步挖掘空間商業(yè)價值的客觀條件。明確未來獲取項目方式主要是通過越秀地產(chǎn)TOD、城市更新和國企合作的越秀星寓，就是其中的受益者之一。
當(dāng)然，新人的登場并非對所有已在場的玩家都是友好的，甚至堪稱降維式打擊。
例如部分仰仗著緊鄰交通站點而肆意叫價的低質(zhì)住房租賃產(chǎn)品。在面對既有品質(zhì)保證，且也具備價格優(yōu)勢的TOD保障性租賃住房等項目時，這類產(chǎn)品顯然市場競爭力會有所下降。不過，這樣的局面需要耐心等待，等到軌道交投及地鐵集團在住房租賃市場中擁有更大的份額占比之后。
此前城市數(shù)據(jù)團曾以上海為樣本進行數(shù)據(jù)分析，得出了一個結(jié)論即目前保障性租賃住房供需矛盾最大的區(qū)域仍然是以內(nèi)環(huán)內(nèi)為代表的城市中心區(qū)域。為此，其給出的解決方案是在公共服務(wù)與配套設(shè)施并不完善的當(dāng)前，引導(dǎo)保障性租賃房住戶進入遠(yuǎn)郊并不合理，城市更新是潛在可行的選擇。所以，以交通站點進一步煥活城市不同區(qū)域發(fā)展的軌道交投及地鐵集團，有責(zé)任也有義務(wù)幫助新市民和新青年建設(shè)經(jīng)營更多“內(nèi)環(huán)內(nèi)的保障性租賃住房”。
軌道交投及地鐵集團的介入，實際是為保障性租賃住房發(fā)展提供了一種新的策略，即縱向的內(nèi)在更新也是一種發(fā)展方式。無論是站城一體化的TOD項目，或是以站點為圓心繼而發(fā)散的微型生活社區(qū)，作為國家隊“新生”的軌道交投及地鐵集團都是一股不容小覷的力量。雖然當(dāng)下這股力量尚處于“蹣跚學(xué)步”，但是千里之行積于跬步，兼具商業(yè)、辦公、休閑及娛樂等多產(chǎn)業(yè)運營能力于一體的“新生”，勢必能給行業(yè)帶來意想不到的明日精彩！