文|新經(jīng)濟(jì)e線
3月18日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息稱，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，是“十四五”規(guī)劃作出的一項(xiàng)重要部署，對(duì)于有效盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制、拓寬權(quán)益融資渠道、增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力等具有十分重要的意義。
2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志著公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，流動(dòng)性和價(jià)格發(fā)機(jī)制總體較好，符合試點(diǎn)預(yù)期。
當(dāng)前，證監(jiān)會(huì)正在會(huì)同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
據(jù)了解，證監(jiān)會(huì)正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則。擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購(gòu)活動(dòng)，更好形成投融資良性循環(huán)。目前，證監(jiān)會(huì)正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時(shí)征求市場(chǎng)意見。
此外，目前，證監(jiān)會(huì)正在會(huì)同相關(guān)部委研究推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動(dòng)項(xiàng)目落地。
底層資產(chǎn)試點(diǎn)擴(kuò)圍
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，從今年年初證監(jiān)會(huì)表示會(huì)探討將REITs試點(diǎn)擴(kuò)展到住房租賃領(lǐng)域的可行性，到最新表態(tài)盡快推動(dòng)項(xiàng)目落地，其前后措辭的變化可以看出，底層資產(chǎn)試點(diǎn)擴(kuò)圍落地在即。
來源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)
此前，根據(jù)2021年《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金[REITs]試點(diǎn)工作的通知》（958號(hào)文），公募REITs資產(chǎn)類別擴(kuò)容至保障性租賃住房、清潔能源、旅游、水利等領(lǐng)域。
從已經(jīng)上市的11個(gè)項(xiàng)目資質(zhì)來看，底層資產(chǎn)項(xiàng)目以長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀優(yōu)質(zhì)環(huán)保類、高速類、產(chǎn)業(yè)園、物流園類為主，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力突出，項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)。11只REITs募集資金364億元，如果剔除原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方部分（即等同于一般上市公司首發(fā)上市的募集資金概念），則已上市REITs總計(jì)募集資金約為223億元。
據(jù)發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，這些REITs用于新增投資的凈回收資金約160億元（即募資資金剔除原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)部分，再剔除稅收，費(fèi)用和債務(wù)償還），預(yù)計(jì)可帶動(dòng)新項(xiàng)目投資超過1900億元。到2021年年底，凈回收資金中已經(jīng)有約50億元投入新項(xiàng)目的建設(shè)。
今年2月18日，國(guó)家發(fā)改委等部委發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策的通知》（發(fā)改產(chǎn)業(yè)〔2022〕273號(hào)）中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了要“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。當(dāng)月，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家能源局研究將清潔低碳能源項(xiàng)目納入公募REITs試點(diǎn)范圍。
一個(gè)細(xì)節(jié)在于，深交所官網(wǎng)2月15日信息顯示，“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”于2021年12月30日在深交所申報(bào)后，已于2月15日正式獲深交所受理。該項(xiàng)目原始權(quán)益人為深圳能源集團(tuán)，基金管理人為鵬華基金，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為國(guó)信證券，托管人為招商銀行，產(chǎn)品存續(xù)期99 年。
其中，鵬華深圳能源REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為：東部電廠（一期）項(xiàng)目的1#、2#、3#機(jī)組、地上建筑面積共計(jì)約3.16 萬(wàn)平方米房屋（含附屬設(shè)施設(shè)備）及其占用范圍內(nèi)的約3.96 萬(wàn)平方米的國(guó)有土地使用權(quán)等資產(chǎn)。
不過，盡管監(jiān)管機(jī)構(gòu)在政策層面力促公募REITs擴(kuò)容，但目前項(xiàng)目資質(zhì)仍要求較嚴(yán)格、審批較緩慢，短期內(nèi)供給或難明顯放量。從試點(diǎn)階段資質(zhì)要求來看，在項(xiàng)目范圍上，聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；對(duì)試點(diǎn)資產(chǎn)的具體篩選標(biāo)準(zhǔn)仍較為苛刻，優(yōu)中選優(yōu)。
具體體現(xiàn)在，一是項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；二是土地使用項(xiàng)目依法合規(guī)；三是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性；四是項(xiàng)目成熟穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%；五是資產(chǎn)規(guī)模符合要求；六是發(fā)起人（原始權(quán)益人）等參與方符合監(jiān)管要求。
據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，事實(shí)上，項(xiàng)目申報(bào)前很多基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)也存在一定的瑕疵，如試點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目土地未取得國(guó)有土地使用證、服務(wù)區(qū)房屋建筑未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書以及土地規(guī)劃面積與實(shí)際證照面積不一致等。
從儲(chǔ)備項(xiàng)目來看，目前上市公司已公告申報(bào)發(fā)行REITs共9只，數(shù)量較少，有待進(jìn)一步擴(kuò)容。從審批進(jìn)度來看，自去年6月第一批公募REITs以及12月建信中關(guān)村REIT、華夏越秀高速REIT成功發(fā)行以來，同年12月同期申報(bào)的中國(guó)交建高速REIT和臨港東久REIT迄今未獲批。
以中國(guó)鐵建高速REITs為例，該項(xiàng)目2021年4月26日就獲得董事會(huì)審議通過，經(jīng)過申報(bào)全國(guó)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)、發(fā)改委評(píng)估等，2021年11月15日向交易所申報(bào)，2021年12月21日上交所進(jìn)行意見反饋，2022年3月4日原始權(quán)益人對(duì)意見反饋進(jìn)行回復(fù)，目前該項(xiàng)目仍在審核中。
二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)加劇
值得關(guān)注的是，步入2022年以來，公募REITs被越來越多的投資者所關(guān)注，這一類產(chǎn)品也經(jīng)歷了初期的市場(chǎng)關(guān)注度較小到后來的投資者青睞有加而火爆出圈。與此同時(shí)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)上波動(dòng)明顯加劇，整體上演了一幕暴炒過后的“過山車”行情。
REITs各產(chǎn)品上市以來的漲幅（截至2022年2月16日）
新經(jīng)濟(jì)e線統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年2月16日，公募REITs的炒作氣氛達(dá)到上市以來的最高潮。而這一波炒作背后，與整體項(xiàng)目較優(yōu)、賺錢效應(yīng)、增量資金流入、無風(fēng)險(xiǎn)收益率下降、政策鼓勵(lì)等因素緊密相關(guān)。
2022年以來，煤炭、建筑等基建相關(guān)子行業(yè)取得了市場(chǎng)行業(yè)領(lǐng)先漲幅。公募REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目集中在交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流等方面，作為基建產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也同樣受到了一定的追捧。以穩(wěn)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)下銀行、煤炭、地產(chǎn)、交運(yùn)為主要權(quán)重的紅利指數(shù)，2022年以來和公募REITs的走出了相同的漲跌趨勢(shì)。
同樣，從市場(chǎng)情緒和資金面來看，2021年10月以國(guó)債為代表的無風(fēng)險(xiǎn)收益率明顯下行帶動(dòng)公募REITs估值上行。而去年下半年以來股市等震蕩調(diào)整，隨著公募REITs價(jià)格大幅上漲，其亮眼的“賺錢效應(yīng)”也引起了更多投資者的關(guān)注和參與。
作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜、估值方法多樣，且已上市產(chǎn)品數(shù)量較少，具有稀缺性。從流動(dòng)性來看，2022年以來港交所REITs平均換手率在0.07%左右，而滬深交易所REITs平均換手率高達(dá)2.48%左右，顯著高于港交所REITs平均換手率。具體而言，資金涌入推升了公募REITs的交易熱度，非機(jī)構(gòu)投資者貢獻(xiàn)了交易頻率。
截至2月16日，11只公募REITs總市值一度超過400 億元，流通市值超過127 億元。最高時(shí)11只產(chǎn)品上市以來的平均漲幅接近五成，達(dá)47.54%。其中，上市以來漲幅最大的是富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT，上市以來漲幅達(dá)到101.89%，價(jià)格翻倍；漲幅最小的是平安廣州廣河REIT，漲幅為6.39%。此外，上市時(shí)間不足三個(gè)月的建信中關(guān)村REIT 漲幅也高達(dá)69.28%。
很顯然，隨著市場(chǎng)熱度飆升，二級(jí)價(jià)格快速上行，公募REITs 的性價(jià)比已大幅下降。隨著REITs價(jià)格大漲，其內(nèi)部報(bào)酬率大幅下降，如REITs中債估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，特別是首創(chuàng)水務(wù)在2月16日IRR曾下跌至0以下。
若按2月16日收盤價(jià)計(jì)算，如產(chǎn)權(quán)類的鹽田港REIT 最新的到期收益率已經(jīng)低于3%，低于AAA 級(jí)5 年期城投收益率，而富國(guó)首創(chuàng)REIT則低于5%，低于中證紅利指數(shù)的股息率。理論上此時(shí)富國(guó)首創(chuàng)的性價(jià)比已不如紅利指數(shù)。
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，市場(chǎng)情緒拐點(diǎn)出現(xiàn)在今年2月公募REITs密集發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示之后。當(dāng)月，先后有富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REITs、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs、中航首鋼生物質(zhì)REITs、華安張江光大園REITs和博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs共計(jì)6只公募REITs發(fā)布了溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示或臨時(shí)停牌公告。
從2月下旬開始，公募REITs價(jià)格整體出現(xiàn)大幅回落。截至3月18日，僅博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT等3只產(chǎn)品今年來錄得上漲，漲幅分別為11.87%、8.48%、5.89%。而從上市至今的漲幅來看，居首的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT也大幅回落至51.22%；漲幅最小的華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT已出現(xiàn)負(fù)收益，為-1.07%。
另有市場(chǎng)人士指出，今年來公募REITs上演“過山車”行情背后，2021年的分紅過后也可能有資金選擇獲利離場(chǎng)，目前公募REITs的市場(chǎng)流動(dòng)性對(duì)于機(jī)構(gòu)來說仍然有限，短期定價(jià)權(quán)或會(huì)因套利資金離場(chǎng)引發(fā)波動(dòng)。
總之，對(duì)于投資者而言，參與公募REITs市場(chǎng)，不僅需要關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，也要關(guān)注公募REITs的長(zhǎng)期配置價(jià)值，尤其關(guān)注公募REITs未來市場(chǎng)的變化。目前，已上市REITs整體資質(zhì)較優(yōu)，投資者應(yīng)密切關(guān)注年報(bào)披露、解禁情況，可在價(jià)格調(diào)整到合適位置后介入。
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