文|野馬財經(jīng) 蘇影
編輯|高巖、蔡真
說起并購這事，“美的系”何享健家族可謂是駕輕就熟。
從5000元起家，到2250億元身家，何享健家族的發(fā)展史就是一部“并購”史。如今面對地產(chǎn)行業(yè)遇冷，出現(xiàn)資金問題的房企賣資產(chǎn)回血，兒媳盧德燕也深得何享健真?zhèn)?，帶領美的置業(yè)走上并購擴張之路，半年時間內(nèi)就吞下9家地產(chǎn)公司。
3月13日，美的置業(yè)公告，其與金科股份（000656.SZ）就合作項目股權(quán)優(yōu)化方案達成一致。
美的置業(yè)將收購金科股份南京兩個項目，包括南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權(quán)和南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)。此次收購完成后，兩家公司將由美的置業(yè)全資控股，收購代價為9.07億元。
此前金科股份曾披露，截止2021年12月31日，這2個項目的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)總凈值約為14.59億元。據(jù)此計算，美的相當于以6折價格拿下項目。
值得注意的是，此次交易中，美的置業(yè)已接下金科股份4.97億元的債務，即美的置業(yè)最終實付金額為4.1億元。
圖片來源：美的置業(yè)公告
與此同時，美的置業(yè)也出售了柳州、岳陽兩家合作公司的股權(quán)，由金科股份接手，總交易價格為1.84億元。其中，2414.82萬元為債務接管，即金科股份實際支付價格為1.6億元。美的置業(yè)提出，此次出售預計使集團虧損44.49萬元，出售款項將被用作一般營運資金。
通過此次交易，雙方互換了旗下項目，美的置業(yè)以較低的價格提高了項目權(quán)益占比，而金科股份則通過出售資產(chǎn)回流部分資金，并換得可以更快入市銷售的項目。
美的置業(yè)表示，此次交易有助于集團進行資源整合，聚焦區(qū)位競爭優(yōu)勢，提升經(jīng)營效益。
美的置業(yè)逆勢擴張
早在去年12月，美的置業(yè)就曾收購常州市美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中金科股份持有的49%股權(quán)，2022年2月，美的置業(yè)還收購了其在重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股份。目前，以上兩家公司均由美的置業(yè)100%控股。
除了金科股份外，去年四季度以來，美的置業(yè)還接連出手，接下了與花樣年（1777.HK）、雅居樂（3383.HK）、正榮地產(chǎn)（6158.HK）合作的多個項目。
2021年10月，佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，花樣年將其在該公司持有的35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)，美的置業(yè)實現(xiàn)了對該公司100%持股。2個月后，美的置業(yè)又出手收購了雅居樂在武漢市鼎輝雅樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的49%股份。
今年2月下旬，正榮地產(chǎn)先后將旗下榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司51%股份、無錫正嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股份、長沙正榮正茂置業(yè)有限公司50%股份轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)。前后不到半年時間，美的置業(yè)已經(jīng)并購了9家公司。
近兩年來，隨著政策調(diào)控，融資縮緊，房企的生存狀況并不樂觀，在此背景下，不少房企選擇出售資產(chǎn)緩解現(xiàn)金流壓力。
但美的置業(yè)卻在此時逆勢并購，其財務狀況能否應付？
財報顯示，截至2021年中期，美的置業(yè)凈負債率為58.2%，較2020年年底下降21個百分點。同期，其尚未動用的銀行授信額度為899億元，占據(jù)總授信額度的六成以上；持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物233.58億元，同比增長17.3%；現(xiàn)金短債比為2.21，位于行業(yè)前列，高于中海、保利等國企央企。
從債務結(jié)構(gòu)來看，美的置業(yè)的債務里有近八成來自銀行借款和公司債券，并未依賴美元債等償還到期債務。同期，其融資成本為4.9%，低于5.96%的房企均值。
今年3月1日，美的置業(yè)上市了2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率4.5%，將于2026年2月28日到期。美的置業(yè)由此成為2022年首家成功發(fā)行中票的民營房企。
3月3日，美的置業(yè)還與招商銀行簽訂合作協(xié)議，并收到招商銀行120億元的授信額度，其中60億元授予其并購融資，另外60億元將用于美的置業(yè)的住房按揭貸款業(yè)務。
圖片來源：企業(yè)預警通
對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，房地產(chǎn)是個強周期行業(yè)，“逆周期拿地，順周期賣樓”是行業(yè)的基本信條。但是此輪行業(yè)調(diào)控之下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性變化。雖然目前政策面讓市場回暖的意圖十分明確，各方面促進市場回暖的措施力度也在不斷加大，但從市場反應來看效果并未達到預期。因此，未來市場走勢如何，政策會不會繼續(xù)加大力度，目前還無法確知。而此時逆勢并購對于未來業(yè)績到底是正面作用還是負面影響，也存在較大的不確定性。
低調(diào)的女掌門盧德燕
與美的置業(yè)高調(diào)并購的舉動不同，該公司的實際控制人盧德燕卻很低調(diào)。
公開信息中關于盧德燕的資料不多，外界只知道她是1967年生人，香港永久居民，擁有境外永久居留權(quán)，是美的集團創(chuàng)始人何享健之子何劍鋒的配偶。
此外，何享健還有兩個女兒，何倩嫦與何倩興，均在“美的系”多家公司擔任高管。其中，長女何倩嫦還是會通股份（688219.SH）的實控人。
股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，美的置業(yè)有三名股東，其中最大股東美的發(fā)展控股（BVI）有限公司持有9.1億股股份，另外兩家美域有限公司和美恒有限公司分別持有3000萬股股份。
財報介紹，以上三家公司均為盧德燕100%持股，即盧德燕在美的置業(yè)共擁有9.7億股股份，股權(quán)占比78.58%。
圖片來源：美的置業(yè)財報
美的置業(yè)成立于2004年。起初，美的置業(yè)公司業(yè)務主要聚焦于珠三角地區(qū)。2010年起，美的置業(yè)開始向全國布局。2013年，何享健將美的置業(yè)全部股權(quán)轉(zhuǎn)至盧德燕名下，地產(chǎn)業(yè)務獨立發(fā)展。
盧德燕掌權(quán)后的美的置業(yè)，開始進入高速增長時代。通過“智慧地產(chǎn)”“全國布局，區(qū)域深耕”等戰(zhàn)略，2016年-2018年，美的置業(yè)合同銷售規(guī)模依次突破200億元、500億元和790億元，增速顯著。并于2018年10月登陸港交所。
2019年，美的置業(yè)銷售金額達到1012.3億元，提前完成了2016年提出的“4年沖千億”目標。
此后，美的置業(yè)一直維持在千億規(guī)模。2020年，美的置業(yè)實現(xiàn)銷售金額1261.6億元。2021年，美的置業(yè)以1370億元全口徑銷售額位列克而瑞房企銷售榜第28位。
與此同時，盧德燕個人身家也不容小覷。2019年-2021年，盧德燕分別以270億元、295億元、250億元財富三次進入胡潤女企業(yè)家榜，排名均位于前30。
美的置業(yè)上市之前，2018年5月14日，何享健與盧德燕簽訂了一致行動契約，約定何享健與盧德燕為一致行動人，但何享健不持有美的置業(yè)任何經(jīng)濟利益（包括獲分派股息的權(quán)利）。
除了美的置業(yè)外，盧德燕還與何享健共同執(zhí)掌美的集團大股東美的控股。其中，何享健持有美的控股94.55%股份，盧德燕持有5.45%。據(jù)此計算，盧德燕間接持有美的集團1.64%股份，市值約65.39億元。此外，盧德燕和何享健還同為“美的系”成員企業(yè)美的物業(yè)的實控人。
圖片來源：愛企查
2018年，美的置業(yè)曾在《招股書》中表示，致力成為中國十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一。
手握千億資產(chǎn)，從美的集團到美的置業(yè)，何享健家族均很少公開露面，但前十目標卻透露出了美的置業(yè)還有更大的夢想與野心。如今公司的并購號角已經(jīng)吹響，美的置業(yè)能借此實現(xiàn)逆勢超越嗎？