文 | 丁祖昱評樓市

房地產(chǎn)市場基本面下行壓力不斷加大的背景下，資本市場表現(xiàn)持續(xù)下行。

截至3月14日收盤，年初至今房地產(chǎn)開發(fā)（申萬）指數(shù)已下跌7.5%。在88家A股、港股樣本房企中，僅有16家上市房企股價較年初有所上漲，70家上市房企股價均呈現(xiàn)下跌，最大跌幅達(dá)到86.7%。其中，千億市值房企數(shù)量進(jìn)一步縮減至7家。

聚焦克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)，在經(jīng)歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，2月指數(shù)走勢下降8.3%，整體表現(xiàn)不及大盤，年初至2月25日，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅34.3%。在市場大盤持續(xù)走低的情況下，地產(chǎn)股整體仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗壓能力。

截止3月14日數(shù)據(jù)，申萬指數(shù)房地產(chǎn)板塊在31個板塊中仍排在第7位，僅次于銀行、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。

指數(shù)表現(xiàn)不及大盤

2021年1月1日以來，地產(chǎn)股震蕩下行。截止2月25日，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅34.3%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅29.6%。恒生指數(shù)跌幅16.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅13.1%。

2月，恒生指數(shù)下降4.6%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降8.3%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降6.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降0.8%。

2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月下降，走勢向下。2月該指數(shù)成交額占比周均值91.2%，高于歷史均值83.8%，低于上月周均值92.5%，于月末同樣出現(xiàn)占比明顯下降的情況，使總體走勢向下。

估值水平仍維持低位

從估值角度看，2022年2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值在小幅回升后繼續(xù)下行，指數(shù)相對恒指PE較上月有所回落。

2022年2月相對恒指成分股的PE周均值為-64.4%，微低于上月相對PE周均值-64.3%，低于2021年全年相對PE周均值-61.0%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2022年2月周均值為4.58，高于上月周均值4.50，低于2021年全年周均值5.75。

市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股2月小幅震蕩，總體繼續(xù)下行并維持低位。2月相對恒指PB周均值為-0.9% ，低于上月的周均值-0.1%，低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。

克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股2月整體PB周均值為0.86，高于上月周均值0.83，低于2021年全年P(guān)B周均值0.97。

此外，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月基本持平。

八成房企股價下跌

聚焦上市房企表現(xiàn)，年初至今，88家樣本房企中有近八成房企股價有不同程度的下跌，數(shù)量達(dá)到70家，最大跌幅達(dá)到86.7%，整體仍然跌跌不休。另外16家股價上漲房企中，年初至今濱江集團(tuán)創(chuàng)最大漲幅為38.1%。

對比2021年1月開盤價，從88家樣本房企股價均值來看，2021年1月開盤88家房企股價平均值為7.88元，2022年3月14日88家樣本房企股價均值較去年1月下降27%。88家樣本房企中，僅有12家房企股價上漲，其中股價上漲房企多為央企和國企，無論是A股還是港股的內(nèi)房股，走勢都出現(xiàn)分化明顯，保利、中海、招商蛇口等國企、央企性質(zhì)的地產(chǎn)公司表現(xiàn)強(qiáng)勢。

目前來看，現(xiàn)在多數(shù)上市民營房企仍然面臨較大的資金困難，基本面良好且發(fā)展穩(wěn)健的房企在股價表現(xiàn)上也會優(yōu)于其他房企。

千億市值房企僅剩7家

從市值來看，88家樣本房企市值較年初進(jìn)一步縮水7.3%，共減少1958億元，較2021年第一個交易日市值下降27%。

具體房企而言，僅新鴻基、華潤置地和中海地產(chǎn)三家上市房企市值在2000億元以上，市值超千億的上市房企僅剩7家，較年初減少1家，分別為保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、萬科地產(chǎn)和招商蛇口。

而2021年年初，千億市值房企還有11家，彼時，萬科地產(chǎn)市值排在88家樣本房企中首位，高達(dá)3116億元，然而相較于3月14日收盤，市值跌幅已達(dá)到42%。

值得注意的是，剩余7家千億市值房企中，僅華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口市值較2021年年初有所上漲，均為央企和國企。

實際上，房地產(chǎn)作為壓艙石，板塊整體抗壓能力較強(qiáng)，雖然整體估值水平處于地位，但隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股仍然是比較好的防守型投資選擇。經(jīng)歷一系列政策調(diào)整之后，目前政策處于微調(diào)階段，行業(yè)整體趨穩(wěn)，當(dāng)下無論是需求端還是供給端，仍處于觀望階段，隨著政策暖風(fēng)頻吹，加之上市房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，行業(yè)信心以及投資者信心將得到進(jìn)一步修復(fù)提升。