文|雷達(dá)財(cái)經(jīng) 長(zhǎng)帆
編輯|深海
在賣股權(quán)失敗后，潘石屹又選擇了賣資產(chǎn)。
3月10日，SOHO中國(guó)舉辦了2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)。在活動(dòng)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布，以7折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
對(duì)于打折出售大量房源的原因，潘石屹表示，公司遇到困難，近期需要還債，償債金額與房源銷售金額差不多。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，SOHO中國(guó)曾是地產(chǎn)王者，2003年時(shí)納稅規(guī)模位居行業(yè)第二。2007年10月，SOHO中國(guó)登陸港交所時(shí)，以19億美元?jiǎng)?chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO。
風(fēng)光一時(shí)的SOHO中國(guó)，何以至此？
押注自持，SOHO中國(guó)近年利潤(rùn)持續(xù)走低
SOHO中國(guó)，曾是地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。
1987年，潘石屹?gòu)氖筒抗艿谰洲o職下海，跑深圳，上海南，在1990年的時(shí)候，跟馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪幾個(gè)朋友成立了"萬(wàn)通"的前身——海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司。隨后，幾人靠著低進(jìn)高出來(lái)炒房，開(kāi)始賺到第一筆錢。之后在1993年，幾人成立北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)，推出的"新世界廣場(chǎng)"項(xiàng)目大獲成功，"萬(wàn)通六君子"嶄露頭角。
1995年，六君子分手，各分"行李"。潘石屹拿走了北京一塊地。同年，潘石屹與妻子張欣成立紅石實(shí)業(yè)有限公司，用該地塊開(kāi)發(fā)了現(xiàn)代城，并采用“散賣模式”，銷售迅速增長(zhǎng)。
2003年，房地產(chǎn)被正式確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱。此時(shí)SOHO中國(guó)已經(jīng)以1.78億元的納稅規(guī)模位居行業(yè)第二，而融創(chuàng)、融信、海亮、榮盛發(fā)展、上實(shí)發(fā)展、鑫江置業(yè)等另一波房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，此時(shí)才剛剛成立。
2007年10月，SOHO中國(guó)登陸港交所時(shí)，以19億美元?jiǎng)?chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO。
2012年，SOHO中國(guó)從"開(kāi)發(fā)-銷售"變?yōu)?開(kāi)發(fā)-自持"，潘石屹甚至高調(diào)喊出"自持物業(yè)比持有人民幣更好。"
彼時(shí)，潘石屹還向媒體表示，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型，包括了多項(xiàng)因素，其中寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)租金的快速上漲是重要原因之一。潘石屹預(yù)計(jì)，3年后，公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，五年后，年租金收入將超過(guò)40億元，而銷售收入則逐漸成為輔助收入。
2015年，SOHO中國(guó)推出共享辦公品牌SOHO 3Q。當(dāng)時(shí)，潘石屹認(rèn)為，商鋪的利用率遠(yuǎn)比不上寫(xiě)字樓，將本來(lái)計(jì)劃建成SOHO商場(chǎng)的部分，也改為了寫(xiě)字樓。
然而，"開(kāi)發(fā)-自持"這條路并不好走，潘石屹預(yù)料的“五年后租金年收入將超過(guò)40億元”并未到來(lái)。2019年，公司租金收入為18.33億元，不足預(yù)測(cè)的一半。
2019年11月28日，潘石屹對(duì)外表示，從全中國(guó)來(lái)看辦公樓租金回報(bào)率不高，美國(guó)辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約都是5%、6%，中國(guó)租金回報(bào)率低的我都不好意思說(shuō)?！拔覀儾呗允窍扔帽容^低的租金把大家吸引過(guò)來(lái)，以后再慢慢漲?！?/p>
這最終拖累了SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)。2017年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)47.33億元，這是SOHO中國(guó)利潤(rùn)的頂點(diǎn)。2018年降至19.25億元，2019年進(jìn)一步降至13.31億元，2020年凈利潤(rùn)只剩下5.36億元。
多次“賣身”未果，被罰近八億拖累現(xiàn)金流
面對(duì)業(yè)績(jī)困局，潘石屹萌生退意。
2019年10月，市場(chǎng)上就有消息稱，SOHO中國(guó)擬出售位于京滬兩地、總價(jià)值在人民幣500億-600億、被視為公司“八大金剛”的核心項(xiàng)目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項(xiàng)目、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO。彼時(shí)有消息稱，接盤(pán)方或?yàn)楹谑瘓F(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立的買方團(tuán)。
一時(shí)間，潘石屹跑路傳言四起。隨后，潘石屹放話：“我現(xiàn)在拿的是中國(guó)護(hù)照，第二個(gè)房地產(chǎn)建在這里，我是帶不動(dòng)的，所以我跑了都是謠言?！?/p>
2020年3月傳言再起。消息稱黑石正在和SOHO中國(guó)針對(duì)私有化的相關(guān)事宜進(jìn)行談判，收購(gòu)的價(jià)格是6港元/股，較彼時(shí)SOHO中國(guó)的股價(jià)高出一倍，交易的整體價(jià)值約40億美元。
隨后，SOHO中國(guó)發(fā)布公告表示，正在與海外投資者進(jìn)行洽談以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性。不過(guò)，此次潘石屹卻選擇了關(guān)閉評(píng)論區(qū)，選擇沉默。這次“洽談”最后以失敗而告終。
經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)近一年的沉寂，2021年6月16日，SOHO中國(guó)與黑石集團(tuán)的交易宣告重啟，但收購(gòu)價(jià)格僅相當(dāng)于2020年公司凈資產(chǎn)的58.9%，較一年前打了“骨折”。據(jù)悉，如果交易達(dá)成，潘石屹夫婦在SOHO中國(guó)的持股比例將下降至約9%，兩人也將一次性套現(xiàn)118.16億元。
2021年9月10日，SOHO中國(guó)在港交所發(fā)布公告稱，就此前高盛代表黑石集團(tuán)收購(gòu)本公司全部已發(fā)行股份的要約，鑒于目前滿足先決條件的進(jìn)展不足，各方在咨詢執(zhí)行人員后決定并一致同意不作出要約。
“黑石和SOHO中國(guó)放棄本次收購(gòu)，很大可能是因?yàn)榉磯艛嗾{(diào)查所致?！?北京威諾律師事務(wù)所合伙人，清華大學(xué)研究生導(dǎo)師楊兆全指出，“從此前的跡象可以看出，雙方可能對(duì)能否通過(guò)反壟斷調(diào)查，持悲觀態(tài)度，并可能基于這個(gè)判斷，終止了此前的收購(gòu)意向。”
賣身失敗后，SOHO中國(guó)“遭遇連陰雨”。
2021年12月7日，上海市市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站稱，北京搜厚物業(yè)管理有限公司（下稱“搜厚物業(yè)”）在上海的多家分公司因存在電力價(jià)格違法行為，被上海多地市場(chǎng)監(jiān)管部門合計(jì)罰款約8664萬(wàn)元。
其中，搜厚物業(yè)的疑似實(shí)際控制人為SOHO中國(guó)。搜厚物業(yè)在上海的7家分公司均涉嫌在已收取包含公共設(shè)施能源費(fèi)的物業(yè)管理費(fèi)基礎(chǔ)之上，再向終端用戶加價(jià)收取電費(fèi)。多收取的電費(fèi)價(jià)格在158萬(wàn)元至725萬(wàn)元不等。
同年12月17日，北京市稅務(wù)局官網(wǎng)通報(bào)了北京建華置地有限公司（下稱“建華置地”）偷逃稅案件。
經(jīng)查，建華置地在SOHO尚都項(xiàng)目（二、三期）土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳中，違規(guī)多扣成本，進(jìn)行虛假申報(bào)，少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅1.98億元。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅務(wù)部門依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計(jì)7.09億元。
據(jù)此計(jì)算，公司合計(jì)被罰7.96億元。
而截至2021年年中，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為14.92億元。據(jù)此計(jì)算，交罰款后公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物將降至6.96億元。
而截至2021年年中，公司流動(dòng)負(fù)債達(dá)59.14億元，現(xiàn)金并不能夠覆蓋流動(dòng)負(fù)債。
此外，公司2021年年中，流動(dòng)比率為0.88，速度比率為0.58，均顯示公司存在償債壓力。
有行業(yè)人士認(rèn)為，在當(dāng)前情況下，SOHO中國(guó)選擇賣資產(chǎn)償債，是一個(gè)符合邏輯的選擇。
對(duì)于此次七折出售，SOHO中國(guó)方面表示，此次出售房源是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、來(lái)緩解資金壓力，收入將全部用于降負(fù)債、不分紅。
SOHO中國(guó)此次甩賣后，能否順利償債、潘石屹是否會(huì)繼續(xù)甩賣資產(chǎn)？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。