文丨毛中楠
在上海土地市場(chǎng)沉寂多年的廈門(mén)房企象嶼從去年開(kāi)始“強(qiáng)勢(shì)”回歸了，但回歸的象嶼似乎有點(diǎn)出師不利，日前，其位于寶山的西江悅項(xiàng)目剛完成認(rèn)購(gòu)，總計(jì)334套房源，只有100余組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)，作為第一批入市的新盤(pán)，這個(gè)成績(jī)很難讓人滿(mǎn)意。
事實(shí)上，短暫離開(kāi)的這幾年，象嶼開(kāi)啟了“六五戰(zhàn)略”規(guī)劃，規(guī)模對(duì)于象嶼地產(chǎn)公司十分重要，然而，市場(chǎng)上的大量投訴，以及高溢價(jià)拿到的土地，能否支撐起其重回巔峰呢？
高開(kāi)低走
作為上海2022年的第一批新盤(pán)，天安象嶼西江悅已經(jīng)完成了認(rèn)購(gòu)，該項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)上，系2022年第一批集中入市的項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)時(shí)間為2月28日至3月6日，認(rèn)購(gòu)金50萬(wàn)。
日前，界面樓市實(shí)地了解到，項(xiàng)目目前只收到了約100組認(rèn)購(gòu)，目前處于收小籌的階段。銷(xiāo)售人員表示：此次開(kāi)盤(pán)是由于公司急于回款，因此以較低的備案價(jià)倉(cāng)促開(kāi)盤(pán)。
值得注意的是，同在板塊內(nèi)，其他的競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格相差無(wú)二。前述銷(xiāo)售坦言道：“隔壁的項(xiàng)目，日均接待有1000組客戶(hù)，而我們只有500組，這些被分流掉的客戶(hù)給我們銷(xiāo)售帶來(lái)了巨大的壓力?！?/span>
另一方面，根據(jù)規(guī)劃，在項(xiàng)目一側(cè)，有醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。對(duì)于是否會(huì)有污染問(wèn)題，項(xiàng)目銷(xiāo)售表示：“這部分只是負(fù)責(zé)研發(fā)，因此污染的問(wèn)題應(yīng)該不大?！?/span>
與此同時(shí)，界面樓市也注意到，在項(xiàng)目較近的羅店鎮(zhèn)上，有不少中介在幫助項(xiàng)目進(jìn)行分銷(xiāo)。其表示：“西江悅項(xiàng)目位置不太理想，確實(shí)有一定難度，因此才會(huì)開(kāi)啟分銷(xiāo)?！?/span>
針對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展，界面樓市聯(lián)系了象嶼地產(chǎn)，但截至發(fā)稿，對(duì)方未作回應(yīng)。
分析師則表示：“項(xiàng)目位置偏，離地鐵站較遠(yuǎn)，因此銷(xiāo)售遇到了阻力?！?/span>
而將時(shí)間撥回到2003年，彼時(shí)，象嶼進(jìn)軍上海市場(chǎng)，甫一入市推出了象嶼名城，大獲成功，之后推出的象嶼都城、象嶼酈庭、象嶼鼎城、象嶼品城等產(chǎn)品，市場(chǎng)反響也都較為熱烈。
然而，到了2017年，在推出象嶼上海年華之后，其彷佛從上海市場(chǎng)銷(xiāo)聲匿跡了，在接下來(lái)數(shù)年的土拍中均未看到象嶼的身影，所開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，也都以一些老盤(pán)加推為主。象嶼，逐漸淡出了上海樓市的視線。
而轉(zhuǎn)瞬到了2021年底，因陽(yáng)光城的債務(wù)危機(jī)，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司退出投資企業(yè)紹興光逸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，退出前持股比例為51.00%。
股權(quán)變更前，紹興光逸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司、上海象嶼置業(yè)有限公司分別持股51%、49%。變更后，公司由昆山象盛合投資合伙企業(yè)（有限合伙）、上海象嶼置業(yè)有限公司分別持股51%、49%。接盤(pán)陽(yáng)光城的股份后，象嶼操盤(pán)該項(xiàng)目。
投訴頻發(fā)
在象嶼沉寂的數(shù)年間，其公司也并不安穩(wěn)，界面樓市仔細(xì)梳理象嶼在華東的進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)其投訴不斷。
就在2021年，象嶼在昆山的項(xiàng)目就曾出現(xiàn)過(guò)維權(quán)事件。據(jù)《中國(guó)消費(fèi)者》報(bào)道稱(chēng)，彼時(shí)，項(xiàng)目的土地性質(zhì)為辦公樓，但是在實(shí)際宣傳過(guò)程中卻變成了公寓，此舉引發(fā)了眾多消費(fèi)者的不滿(mǎn)。
而據(jù)界面新聞此前報(bào)道，2020年昆山象嶼都城銷(xiāo)售挪用房款，涉及金額達(dá)2400萬(wàn)。該項(xiàng)目因銷(xiāo)售卷款跑路陷入紛爭(zhēng)，數(shù)十位業(yè)主房款被騙取挪用，在銷(xiāo)售人員徐某被刑事調(diào)查后，開(kāi)發(fā)商只給出“是該銷(xiāo)售人員私刻公章、做陰陽(yáng)合同，利用職務(wù)之便造成現(xiàn)在情況”的結(jié)論。
2017年，象嶼地產(chǎn)曾卷入“捂盤(pán)”風(fēng)波。媒體報(bào)道稱(chēng)，上海象嶼地產(chǎn)所屬樓盤(pán)象嶼欣苑在取得銷(xiāo)售許可證后，共有895套房源。但在一年后僅銷(xiāo)售209套房源。而根據(jù)上海市發(fā)改委關(guān)于貫徹落實(shí)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知，已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。
針對(duì)上述事宜，界面樓市再次聯(lián)系了象嶼地產(chǎn)，但對(duì)方仍未作回應(yīng)。
勝算幾何
盡管項(xiàng)目銷(xiāo)量堪憂且之前負(fù)面輿論信息不斷，但象嶼依舊對(duì)上海市場(chǎng)信心十足。在2021年6月，一則網(wǎng)傳的象嶼集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要不脛而走，主要涉及象嶼集團(tuán)回應(yīng)惠譽(yù)降級(jí)、房地產(chǎn)地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)、銀行授信、超短融發(fā)和政府支持等九大要點(diǎn)問(wèn)題。
盡管象嶼對(duì)其中的內(nèi)容進(jìn)行了辟謠，但結(jié)合其在市場(chǎng)的表現(xiàn)，不難看出，所反映的會(huì)議紀(jì)要確有其事。
事實(shí)上，細(xì)數(shù)象嶼近年來(lái)的財(cái)報(bào)，發(fā)現(xiàn)其地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不理想，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前幾年象嶼地產(chǎn)規(guī)模不足百億。2018年、2019年、2020年銷(xiāo)售金額分別為79.7億元、69億元、122.7億元。
而從拿地上看，象嶼似乎有“蛇吞象”的氣勢(shì)，以剛剛過(guò)去的2021為例，在4月29日重慶首場(chǎng)集中土拍中，象嶼地產(chǎn)還聯(lián)合大開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)，以15.4億元競(jìng)得高新區(qū)一宅地，樓面價(jià)12145元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)64.18%。
5月13日，象嶼地產(chǎn)以4.706億元最高限價(jià)，通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得福州市馬尾濟(jì)安路南側(cè)地塊，樓面價(jià)約9773.77元/平，溢價(jià)率30%；半個(gè)月不到，力壓正榮、中梁、禹洲、招商、懋富、大唐、建發(fā)、金輝、海倫堡等約24家房企，以最高限價(jià)4.01億元+搖號(hào)成功摘得福州閩侯縣一宗商住用地，樓面價(jià)10066.77元/平米。
高昂的拿地成本，讓象嶼在規(guī)模和利潤(rùn)之間不得不做出抉擇。觀察者網(wǎng)報(bào)道稱(chēng)：“某種程度上，不排除上海象嶼認(rèn)為自己在上海土拍中的優(yōu)勢(shì)不大，也不想讓資金閑置，轉(zhuǎn)而去支持重慶拿地的可能?！?/span>
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，考慮到市場(chǎng)回暖的不確定性，以及前述銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期，希望象嶼可以正視自身存在的問(wèn)題，并適時(shí)把握住機(jī)遇。