文|子彈財(cái)經(jīng) 行者 依然
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2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已全面告別“黃金時(shí)代”。
多數(shù)房企早已不再談如何過得更好，“高大上”的地產(chǎn)廣告也漸漸銷聲匿跡，在國(guó)際融資環(huán)境收緊的情況下，遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企明白：活下去才是現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)。
1月19日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2021胡潤(rùn)中國(guó)500強(qiáng)》，房地產(chǎn)行業(yè)共有27家企業(yè)上榜，共有7家公司市值超千億，而市值前三名的分別是：新鴻基地產(chǎn)（2390億元）、龍湖集團(tuán)（2010億元）和貝殼（1800億元）。
新鴻基問鼎榜首讓人出乎意料，在行業(yè)大幅度動(dòng)蕩時(shí)，相對(duì)能穩(wěn)住陣腳的居然還是港企。截至3月8日，新鴻基地產(chǎn)市值達(dá)2640億港元，報(bào)收91.1港元；而龍湖集團(tuán)市值則為2406億港元，報(bào)收39.6港元。
但事實(shí)上，新鴻基地產(chǎn)最近的日子并不好過。
2月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2021—2022年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告，2021年下半年公司收入為401.53億港元，同比減少約12.84%；公司股東應(yīng)占溢利151.86億港元，同比增長(zhǎng)11.84%；每股溢利5.24港元，派發(fā)中期股息每股1.25港元。
按業(yè)務(wù)分類來看，財(cái)報(bào)期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總租金收入為126.28億港元，同比增長(zhǎng)2%；凈租金收入為97.28億港元，同比增長(zhǎng)2%。從地區(qū)來看，內(nèi)地的總租金收入為27.81億港元，比上年增長(zhǎng)17.73%；香港地區(qū)的總租金收入為89.28億港元，同比減少2.76%。
在全行業(yè)退潮時(shí)期，這位“地產(chǎn)老大哥”好像也跑不動(dòng)了。
01 利潤(rùn)下滑的背后
曾幾何時(shí)，新鴻基地產(chǎn)的增速和利潤(rùn)名列港股地產(chǎn)公司前茅，更因?yàn)楣霞易迮c內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)緊密的聯(lián)系，其財(cái)報(bào)往往被分析內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究者視為港股資本風(fēng)向標(biāo)。
然而，這兩年新鴻基地產(chǎn)不論在內(nèi)地還是在香港，日子過得都不太好。
最新財(cái)報(bào)顯示顯示，按所占權(quán)益計(jì)算，2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)來自香港地區(qū)的合約銷售總額約206億港元，來自內(nèi)地的合約銷售額約人民幣20億元，合計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約230億港元，較2020年同期的147億港元高出83億港元，同比增長(zhǎng)56.46%。
這樣的銷售收入看似“一片大好”，但其中大部分是商業(yè)地產(chǎn)帶來的，而由物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)的收入僅為184.62億港元，較2020年同期的269.08億港元減少84.46億港元。
從這個(gè)數(shù)據(jù)上，新鴻基或許已經(jīng)切實(shí)地體會(huì)到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正在“熄火”以及銷量不景氣的現(xiàn)實(shí)。
與此同時(shí)，新鴻基的物業(yè)銷售的溢利同步下滑。報(bào)告顯示，新鴻基地產(chǎn)來自物業(yè)銷售的溢利為76.58億港元，較去年同期的123.66億港元減少約47.8億港元，同比減少61.48%。
具體來看，香港物業(yè)銷售溢利為70.36億港元，較去年同期減少33%；內(nèi)地物業(yè)銷售溢利為6.22億港元，較去年同期減少12.6億港元。
從利潤(rùn)下降的角度也能看出，新鴻基在內(nèi)地市場(chǎng)的地產(chǎn)份額現(xiàn)在遭受到了重大的影響——較去年同期內(nèi)地物業(yè)銷售利潤(rùn)縮水2/3，這已經(jīng)可以稱得上“業(yè)務(wù)口的潰敗”。
更為關(guān)鍵的是，新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展也遇到了一些新問題。
由于“房住不炒”的戰(zhàn)略逐漸被各地方政府執(zhí)行，新鴻基目前在內(nèi)地儲(chǔ)備的地產(chǎn)項(xiàng)目炒作和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)上遇到了較大風(fēng)險(xiǎn)。
本來按照計(jì)劃，2022年新鴻基將推出住宅項(xiàng)目上海濱江凱旋門、廣州御華園及廣州南站項(xiàng)目。另外，杭州國(guó)際金融中心、成都悅城、中山奕翠園和佛山瀧景等多個(gè)合作發(fā)展項(xiàng)目的住宅也計(jì)劃2022年對(duì)外銷售。
然而，目前看這些銷售計(jì)劃可能會(huì)推遲，原因也跟不太景氣的地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)。而這會(huì)產(chǎn)生另外的問題：一直被人詬病的新鴻基“捂盤運(yùn)營(yíng)”，會(huì)成為2022年外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
尤其是新鴻基地產(chǎn)在上海的住宅項(xiàng)目濱江凱旋門，本來土地是在2005年6月拿下，第一次入市是在2012年3月，耗時(shí)6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已經(jīng)有15年。期間，濱江凱旋門入市從均價(jià)9.8萬元/平方米上升至13.8萬元/平方米。
這種靠不停打造概念和炒作開工時(shí)間帶來地價(jià)的上漲，一直是香港地產(chǎn)公司在內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的“法寶”，也被很多內(nèi)地地產(chǎn)公司所借鑒。
但現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)銷售處于“有價(jià)無市”的狀態(tài)，這種游戲還能玩多久就成了一個(gè)迷。而這樣的經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)，包括較長(zhǎng)的開發(fā)周期和較高的土地升值空間，也讓新鴻基地產(chǎn)被外界指責(zé)“通過延遲項(xiàng)目的開發(fā)達(dá)到囤地目的”。
而這一系列情況會(huì)引發(fā)監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一家上市公司來說是不利的。
02 要命的租金下滑
事實(shí)上，從2019年起，新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)的租金就出現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。
作為港式地產(chǎn)的代表，自建物業(yè)出租是新鴻基核心的業(yè)務(wù)，而這塊業(yè)務(wù)的放緩，讓新鴻基前景蒙上陰云。
新鴻基地在財(cái)報(bào)中表示，自2019年年中起香港地區(qū)整體租賃市場(chǎng)受本地社會(huì)事件、中美貿(mào)易摩擦的不確定性及本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩所影響，特別是旅游區(qū)商鋪和商場(chǎng)的租戶零售額大跌，影響了零售租金；2020年，新型冠狀病毒再次給香港地區(qū)租賃業(yè)務(wù)帶來進(jìn)一步受打擊，社交距離措施收緊和跨境往來限制繼續(xù)影響出租物業(yè)組合的表現(xiàn)。
財(cái)報(bào)顯示，目前香港地區(qū)物業(yè)的整體出租率為91%。在最新的財(cái)報(bào)電話會(huì)上，管理層表示客流量已恢復(fù)至疫情前水平，但受疫情等因素影響，在短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變得更加嚴(yán)峻，集團(tuán)通過多種渠道改善購(gòu)物體驗(yàn)并力爭(zhēng)提高租戶銷售額。
不過，隨著近期香港地區(qū)疫情的反復(fù)，進(jìn)一步影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境，新鴻基能否真正有效提升業(yè)績(jī)還是一個(gè)問號(hào)。
另外，2021年新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)唯一新增項(xiàng)目是西貢十四鄉(xiāng)大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，公司此前看重的香港中環(huán)新海濱三號(hào)用地招標(biāo)被恒基兆業(yè)以508億港元中標(biāo)。
截至2021年12月31日，按所占權(quán)益計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)在香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備合共約5780萬平方尺，包括約2360萬平方尺發(fā)展中物業(yè)。同期，公司在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備合共7110萬平方尺，約5360萬平方尺是發(fā)展中物業(yè)。
目前，新鴻基在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過香港市場(chǎng)，“按發(fā)展計(jì)劃，集團(tuán)的物業(yè)投資組合將增加約1600萬平方尺，其中約80%的樓面來自內(nèi)地項(xiàng)目。”
眾所周知，香港地產(chǎn)公司與內(nèi)地房地產(chǎn)公司最大的不同，就在于他們很多支柱型的產(chǎn)業(yè)，是每年都投產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)自持有運(yùn)營(yíng)。
這被稱作“商管能力”，其中包括李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)、和黃兩大地產(chǎn)公司在內(nèi)，商管能力都是非常惹人注目的基礎(chǔ)屬性。
然而，最近幾年隨著疫情的影響以及內(nèi)地到港人數(shù)的降低，香港地區(qū)商業(yè)環(huán)境日益減弱，使得租金下滑，房屋空置率和出租車空駛率均上漲。
本來各家地產(chǎn)公司不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都會(huì)有大量持有并做成公寓或者寫字樓商場(chǎng)對(duì)外出租，獲取長(zhǎng)期的收入，以穩(wěn)定股價(jià)。
但此次財(cái)報(bào)顯示，包括所占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司在內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總租金收入為126.28億港元，同比增長(zhǎng)2%；凈租金收入為97.28億港元，同比增長(zhǎng)2%。按地區(qū)來看，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的總租金收入為27.81億元，按年上升17.73%；在香港地區(qū)的總租金收入為89.28億港元，按年減少3%。
事實(shí)上，這并不是新鴻基地產(chǎn)香港租金第一次出現(xiàn)下滑。
數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年至2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)分別收租96.32億港元、99.41億港元、91.81億港元、89.28億港元，自2019年錄得最高值后不斷下滑，后兩年同比減少7.65%、2.76%。
而這些租金的下滑，也確實(shí)與新鴻基地產(chǎn)的股價(jià)下滑曲線相吻合。如果解決不好，會(huì)危及新鴻基地產(chǎn)在香港地區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，并繼而降低新鴻基未來跨界運(yùn)營(yíng)的可能性。
03 內(nèi)地市場(chǎng)的表現(xiàn)如何？
雖然新鴻基在香港起家并成為“港式地產(chǎn)四大巨頭”之一，但在內(nèi)地市場(chǎng)它算是后發(fā)者。甚至在很長(zhǎng)一段時(shí)間，新鴻基被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)因“過于保守”而錯(cuò)失了內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的許多機(jī)遇。
2007年起，新鴻基將此前限制的香港地區(qū)資產(chǎn)與內(nèi)地資產(chǎn)配置比例從1：9提升至3：7；2009年，新鴻基宣布不再嚴(yán)格限定內(nèi)地及香港的資產(chǎn)配置比例，明確“將注重內(nèi)地發(fā)展”。彼時(shí)，郭炳江表示新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展會(huì)以“京滬廣深”四大城市為主。
事實(shí)上，稀缺的一線城市商業(yè)地塊資金需求量大，對(duì)產(chǎn)品的要求也高，導(dǎo)致投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，不確定性因素較多。權(quán)衡之下，內(nèi)地房企會(huì)更青睞住宅項(xiàng)目。
但新鴻基一直對(duì)商業(yè)地塊“情有獨(dú)鐘”，更注重單項(xiàng)目的盈利能力和運(yùn)營(yíng)能力。此外，“租售并舉”模式在一定程度上提升了新鴻基抗風(fēng)險(xiǎn)能力，新鴻基5年平均租金回報(bào)率約為5.3%，高于市場(chǎng)平均水平。
2021年9月，在房企融資規(guī)模連續(xù)數(shù)月呈斷崖式下跌的情況下，新鴻基上海國(guó)金中心110億ABS獲上交所受理。新鴻基極低的杠桿率和上海國(guó)金中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和知名度，讓投資者對(duì)未來的運(yùn)營(yíng)收入和物業(yè)增值有一定信心。
但是，對(duì)地段位置和運(yùn)營(yíng)前景的高要求實(shí)際上增加了新鴻基拿地的難度。新鴻基高管坦言，公司每一個(gè)項(xiàng)目的成本都很高。
近年來，新鴻基加速在粵港澳大灣區(qū)布局規(guī)劃，郭炳江之子郭基輝還在政協(xié)會(huì)議上提出《關(guān)于促進(jìn)香港青年到大灣區(qū)發(fā)展提案》，表態(tài)要推出有規(guī)模的暑期實(shí)習(xí)計(jì)劃，供香港青年到大灣區(qū)工作。
另一方面，新鴻基也繼續(xù)高端化發(fā)展，圍繞一線城市重點(diǎn)攻關(guān)綜合項(xiàng)目，企圖通過運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。近期，杭州錢江新區(qū)地塊官宣命名為“杭州國(guó)際金融中心（杭州IFC）”，成為新鴻基旗下繼香港、上海、南京后的第四座IFC項(xiàng)目。
總體來看，“租售并舉”模式加上酒店經(jīng)營(yíng)、電訊、運(yùn)輸物流、基建、數(shù)據(jù)中心等多元化經(jīng)營(yíng)，才讓新鴻基在房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈動(dòng)蕩中“比較幸運(yùn)地”穩(wěn)住了陣腳。而有評(píng)論人士認(rèn)為，“三道紅線”后，內(nèi)地開發(fā)商必須改變高周轉(zhuǎn)、高杠桿和一路狂奔的發(fā)展路徑，向穩(wěn)健的港企學(xué)習(xí)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
但略帶諷刺意味的是，前幾年許多機(jī)構(gòu)還在分析報(bào)告中認(rèn)為港企過于保守，不愿意走出舒適區(qū)導(dǎo)致漸漸失掉了與內(nèi)地房企一較高下的能力。
不過，當(dāng)前新鴻基在內(nèi)地市場(chǎng)的租金收入與銷售收入所占比例仍有很大差距，在內(nèi)地市場(chǎng)的絕對(duì)體量仍和香港市場(chǎng)有很大的距離。
同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)新鴻基在內(nèi)地市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備提出質(zhì)疑，認(rèn)為新鴻基是通過“低效率開發(fā)模式”坐地生財(cái)，長(zhǎng)期囤地實(shí)際上影響了地塊區(qū)域內(nèi)的發(fā)展進(jìn)程。
目前，香港地區(qū)仍是新鴻基的主力陣地。因此，新鴻基的前景與香港的未來潛力緊密掛鉤——只有香港穩(wěn)住在區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特地位，新鴻基才能穩(wěn)住在地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。
而眼下，香港疫情的最新發(fā)展、各項(xiàng)政策的變化與蒙上了陰霾的局勢(shì)，難以讓人對(duì)香港地產(chǎn)的發(fā)展抱有強(qiáng)烈信心。
總的來說，新鴻基在地產(chǎn)行業(yè)打拼五十余年，依靠在關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)順勢(shì)而為，才登上香港“四大地產(chǎn)巨頭”的座椅。如今出現(xiàn)營(yíng)收凈利雙降的局面，這位“地產(chǎn)老大哥”該如何站對(duì)位置，繼續(xù)把路走穩(wěn)、走寬？這是新時(shí)代交給它的最大命題。