記者 | 黃昱
是否存在挪用開發(fā)貸，未將部分銷售房款存入監(jiān)管賬戶？華夏銀行與佳兆業(yè)之間關(guān)于佛山項目的貸款糾紛，目前進(jìn)入了司法環(huán)節(jié)。
近期華夏銀行佛山分行以金融借款合同糾紛為由起訴佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的佛山市佛佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司、佳兆業(yè)大灣區(qū)實業(yè)發(fā)展有限公司，3月1日該案件正式開庭審判。
這次庭審讓外界知曉，年初因“擅自挪用佛山佳兆業(yè)悅峰項目商品房預(yù)售款”而備受爭議的華夏銀行佛山分行，其實是佳兆業(yè)的債權(quán)人。
根據(jù)借款合約，華夏銀行佛山分行借給了佛山市佛佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“佳兆業(yè)佛山公司”） 8.5億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款。同時，華夏銀行佛山分行也是佳兆業(yè)悅峰項目的預(yù)售資金監(jiān)管銀行。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的用途嚴(yán)格受限，僅能用于項目建設(shè)等，這也是開發(fā)貸的重要特征。
根據(jù)銀監(jiān)會的監(jiān)管要求，商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的開發(fā)貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險防范機(jī)制。在房企的自有資金得到落實后，可根據(jù)項目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。
界面新聞查看庭審視頻了解到，華夏銀行佛山分行起訴佳兆業(yè)的主要原因是，其認(rèn)為佳兆業(yè)存在挪用房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金，以及未將部分銷售房款存入監(jiān)管賬戶的行為，要求佳兆業(yè)提前歸還貸款本息。
華夏銀行方面表示，根據(jù)佳兆業(yè)佛山公司的項目規(guī)劃，銀行發(fā)放的開發(fā)貸款足以支付工程款，正因為佳兆業(yè)佛山公司在該項目中未將銷售房款存入監(jiān)管賬戶，同時挪用開發(fā)貸款才導(dǎo)致該項目資金緊張，從而被政府接管。
在庭審上，華夏銀行佛山分行方面表示，其已向佳兆業(yè)佛山公司足額發(fā)放8.5億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，按照合同約定，貸款應(yīng)專款專用于佳兆業(yè)悅峰項目所有工程款及相關(guān)資金。
“而根據(jù)原告、被告及該項目總承包方中建四局在佛山市禪城區(qū)和佛山市住建局多次召開的項目會議上，被告及中建四局均明確承認(rèn)該項目所需工程款總預(yù)算是4.4億，被告已支付1.9億元，應(yīng)付未付是6000萬，而原告發(fā)放的貸款足以覆蓋工程款，所以該項目被告存在資金挪用行為，原告依合同約定可以提前收回貸款?！?/span>華夏銀行佛山分行方面稱。
除了被指挪用開發(fā)貸款，華夏銀行佛山分行方面還稱，按照合同約定，佳兆業(yè)佛山公司需要把預(yù)售商品房的定金、首付款、一次性付款、分期款及所有的項目收入，均要進(jìn)入雙方約定的在華夏銀行開立的監(jiān)控賬戶，佳兆業(yè)佛山公司在未還開發(fā)貸款本息期間，應(yīng)保證該項目所有銷售收入及時足額劃入監(jiān)控賬戶，封閉運行不得挪作他用，如有違約，原告有權(quán)提前收回開發(fā)貸款。
眾所周知，預(yù)售資金監(jiān)管的目的很明確，就是為了保障購房者的資金安全，以防止商品房開發(fā)爛尾。根據(jù)政府規(guī)定，存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款必須優(yōu)先保障項目竣工，監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定則由地方自行決定。
《佛山預(yù)售款監(jiān)管辦法》規(guī)定，房企應(yīng)與監(jiān)管銀行、區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)簽訂商品房預(yù)售款三方協(xié)議。而監(jiān)管銀行則應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)規(guī)定及本辦法與協(xié)議約定內(nèi)容做好預(yù)售款監(jiān)督管理工作。
華夏銀行佛山分行方面透露，在佛山市住建局召開的各方協(xié)調(diào)會上，被告公司代表明確承認(rèn)大致有接近2億的銷售回款沒有進(jìn)入監(jiān)控專戶，如果有必要可以請法庭向佛山市住建局調(diào)查。
對于華夏銀行佛山分行稱其沒有將銷售回款存入監(jiān)控賬戶的指控，佳兆業(yè)佛山公司方面予以否認(rèn)，并稱：“關(guān)于預(yù)售資金的使用，是經(jīng)過原告華夏銀行的內(nèi)控風(fēng)險管控審批之后使用的，被告不存在私自挪用且未經(jīng)華夏銀行同意而使用資金的情形。”
換言之，佳兆業(yè)佛山公司不僅否認(rèn)了部分銷售回款未存入監(jiān)管賬戶的行為，還稱預(yù)售資金的使用都是經(jīng)過華夏銀行批準(zhǔn)的，與挪用完全是兩個概念。
除了開發(fā)貸款被要求提前償還外，佳兆業(yè)佛山公司接下來要想提取預(yù)售監(jiān)管資金，用于項目建設(shè)也會十分困難。
一般而言，為了確保銀行開發(fā)貸的還款安全，銀行都會控制監(jiān)管戶資金余額。據(jù)華夏銀行佛山分行和佳兆業(yè)佛山公司簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理協(xié)議》，在銷售率達(dá)到70%時，應(yīng)在指定賬戶內(nèi)保持不低于未嘗本息之和的存款，就是在賬號內(nèi)保持不低于6.3億本金加利息的存款。
雙方在庭審上就銷售率的計算方式發(fā)生了一定分歧。佳兆業(yè)佛山公司認(rèn)為，應(yīng)以合同約定的按銷售收入占預(yù)計銷售總收入的比例來計算銷售率，而銷售收入的數(shù)據(jù)來源則應(yīng)該是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，預(yù)計銷售總收入是以原告認(rèn)可的測算結(jié)果為依據(jù)。
而在華夏銀行佛山分行看來，雖然合同是那樣約定的，但實際上最常見的情況是根據(jù)房管局銷售房屋的銷控數(shù)據(jù)，這是最權(quán)威的也是最真實的。
北京金誠同達(dá)（深圳）律師事務(wù)所律師鄭緒華對界面新聞表示，正常情況下，按住建局銷售數(shù)據(jù)與按實際銷售資金收入數(shù)據(jù)計算的銷售率應(yīng)該是一致的，除非被告將部分銷售收入不存入監(jiān)管賬戶。
“另外，按銷售資金計算70%銷售率是以被告嚴(yán)格將銷售資金存入監(jiān)管賬戶為前提條件，若被告僅辦網(wǎng)簽，卻沒有相應(yīng)監(jiān)管賬戶收款，若被告不能舉證不存在其他賬戶收款的事實，應(yīng)反推被告存在逃避監(jiān)管賬戶收款的事實?！?/span>
鄭緒華指出，在此基礎(chǔ)上，原約定的銷售率的適用條件——全部銷售收入進(jìn)監(jiān)管，應(yīng)被視為被告單方違背，此時應(yīng)恢復(fù)至全部銷售收入進(jìn)監(jiān)管賬戶的狀態(tài)計算銷售率，等同于按銷售套數(shù)比例確定銷售率。
截至目前，以上庭審內(nèi)容還屬于雙方的辯論意見，事實的真相還有待法院的最終審判結(jié)果。
佳兆業(yè)悅峰項目（備案名：佳兆業(yè)悅峰府）是佳兆業(yè)佛山公司2019年6月所拿項目，當(dāng)時的代價為11.63億元+1000平方米租賃住房，2020年7月該項目取得首批預(yù)售許可證。
佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，該項目總建筑面積約為12.3萬平方米，由7棟高層住宅組成，總戶數(shù)為876，目前除了10套房源處于自用狀態(tài)外，其余全部已售，最早一批交付日期是2022年11月。
從去年11月開始，因遭遇債務(wù)危機(jī)-，佳兆業(yè)有不少項目都傳出停工的消息，也包括佛山佳兆業(yè)悅峰項目。于是，華夏銀行佛山分行挪走監(jiān)管賬戶資金，引發(fā)了不少項目業(yè)主的關(guān)注，并將項目停工直接歸因于華夏銀行佛山分行。
今年1月6日，佛山市住建局官網(wǎng)發(fā)布通知稱，華夏銀行佛山分行未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，經(jīng)多次約談和警示仍拒不改正，對佛山市房地產(chǎn)市場造成不良影響。要求佛山各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局暫停與華夏銀行簽訂商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議。
該懲罰對于華夏銀行在佛山的業(yè)務(wù)影響不小。此后華夏銀行配合政府做好相關(guān)工作后，上述通知也從佛山市住建局官網(wǎng)上撤下。
據(jù)佳兆業(yè)佛山公司-1月24發(fā)布的公告：“經(jīng)過與政府，監(jiān)管銀行友好協(xié)商，目前該筆預(yù)售款已返還，并將專項用于項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)計劃，我司將全力確保項目如期交付?！?/span>
2月25日佳兆業(yè)佛山公司對外稱，通過政府、金融機(jī)構(gòu)、施工單位、企業(yè)等各方努力，佳兆業(yè)悅峰項目于當(dāng)日舉行了復(fù)工啟動儀式。
目前華夏銀行佛山分行與佳兆業(yè)佛山公司的訴狀，還有待法院的最終裁決，這讓項目的進(jìn)展仍會面臨著一些風(fēng)波。
但在項目順利復(fù)工后，如能確保后續(xù)的建設(shè)不再受影響并如期交房，對購房者權(quán)益會是保障，也能保證金融機(jī)構(gòu)和各項目參與方的利益。